Семь кругов фасада
С точки зрения эстетики старые панельные дома с тусклыми фасадами, пожелтевшими межпанельными швами, разномастным остеклением — не лучшее украшение города. Причем они нередко встречаются даже в историческом центре города. Расселять и сносить их, чтобы построить новые здания, в большинстве случаев нерентабельно. А вот облагородить, поменяв фасады,— возможно. Несколько пилотных проектов уже выполнено в Москве и других регионах.
Не до красоты
Создавать новые фасадные решения старых зданий с помощью разнообразных навесных панелей в Москве не в новинку. Правда, в большей степени этой касается коммерческих объектов недвижимости. Так, в ярко-розовое преобразовалось здание завода "Хроматрон", появился симпатичный желтый корпус Финансовой академии на Ленинградском проспекте, переделанный из стандартной панельной девятиэтажки, а ближайший к Садовому кольцу "дом-книжка" на Новом Арбате добавил в свой облик благородства.
С жилыми домами все несколько сложнее, а тем более домами панельными, которые если и являются архитектурным и историческим наследием, то лишь как памятник своей эпохе. Поэтому отдельно задачу улучшения фасадов ставят редко. А если она и решается, то исключительно в контексте решения более глобальной проблемы — общей реконструкции здания. В таком ключе состоянием жилых домов, в том числе и их фасадов, в Москве занимаются серьезные структуры, прежде всего департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы и Москомархитектура. Есть и специально созданное для этих целей управление санации жилого фонда, которое организовали "Главмосстрой", "Москапстрой", "Мосремстрой", "Мосмонтажспецстрой" и "НБЕ-Оконные технологии".
До настоящего времени случаи реконструкции индустриальных панельных домов единичны. Один из первых — дом 24 по Хабаровской улице. Это обычная девятиэтажка серии 1-515-9М, стоящая в таком же панельном окружении. Окружение городские власти решили не трогать, а реконструировать только один дом — в качестве эксперимента.
Фасад заменили на вентилируемый: произведено утепление стен — керамзитобетонных панелей — слоем минеральной ваты, а по металлическому каркасу с воздушным зазором навесили декоративные панели "Марморок". Кроме того, во всем доме поменяли окна и выполнили однотипное остекление фасадов. На фоне оставшихся без изменения соседних девятиэтажек реконструированный дом должен был бы резко выделяться. Но на самом деле этого не произошло: чтобы не нарушать баланс всего микрорайона, цвет наружных панелей не поменяли. Поэтому, если специально не приглядываться, разница с соседскими "панельками" неочевидна.
Теплый прием
Реконструкция, по свидетельству риелтеров, не слишком сильно отражается на уровне цен. "В доме 24 по Хабаровской улице действительно проводились работы по реконструкции фасадов,— рассказывает директор территориального отделения "Центральное" "МИАН-агентства недвижимости" Павел Косов.— В квартирах будет теплее за счет модернизации фасадов и главным образом замены окон на пластиковые стеклопакеты. Звукоизоляция в квартирах, окна которых выходят на оживленную улицу, улучшится. Однако это довольно старый панельный девятиэтажный дом, построенный 30-40 лет назад, расположенный далеко от метро, в районе МКАД. Его коммуникации уже сильно изношены, а планировка квартир устарела. После реконструкции качество квартир существенно не изменилось по потребительским свойствам. Поэтому, на мой взгляд, проведенные работы не повлияют на стоимость жилья в этом доме при дальнейшей продаже".
При этом на проведение самих работ средств израсходовано немало. "Стоимость утепления стен составила 1250 руб. на каждый квадратный метр общей площади квартир, — рассказывает сотрудник компании "Мосэкспертиза" Лидия Суханова.— Стоимость замены окон составила 1000 руб. с метра общей площади. Основной целью этих мероприятий было уменьшение теплопотерь и энергозатрат. Остекление же балконов не дает энергетического эффекта и выполнено из архитектурных соображений. При монтаже фасадного утепления пришлось бы нарушить остекление тех балконов, где оно имелось. Чтобы не вступать в конфликт с жильцами, выполнили единое остекление. Затраты на эти работы в переводе на квадратный метр площади квартир составили 630 руб. Все это говорит об очень больших затратах на реконструкцию фасадов, и в условиях ограниченности средств на капитальный ремонт в нашей стране и больших процентов на кредит о разумных сроках окупаемости говорить не приходится".
Заметим, что все затраты на реконструкцию приведены в ценах 2000 года.
Глобальное обновление
Представители компаний, специализирующихся на реконструкции индустриальных домов, считают, что их услуги должны быть более востребованы.
"Фасад решает множество задач, в том числе формирует архитектурный облик города,— рассказывает генеральный директор компании "Максимир" Александр Матвиевский.— Чтобы этот облик был привлекательным, запоминающимся, его нужно постоянно поддерживать в надлежащем виде, то есть ремонтировать. Но уж раз взялись за ремонт фасада, почему попутно его не утеплить? Ведь это не только улучшит эстетические показатели здания, но и повысит комфортность условий проживания. Прежде всего это относится к панельным домам. Причем затраты на утепление невелики. Дело в том, что здания, которые сейчас эксплуатируются, худо-бедно, но все же имеют какую-то термическую оболочку. И, по сути, их надо не утеплять, а лишь доутеплять. А это не такие большие деньги".
Между тем пример с домом на Хабаровской не единственный. Попали в программу реконструкции и две деятиэтажки серии II-18-11/МИ, построенные в 1962 году неподалеку от Павелецкого вокзала на Краснохолмской набережной. Здесь использовали систему замены фасада "Синтеко". Это российский аналог зарубежной фасадной системы, созданной на рубеже XX века совместными усилиями НИИ "Мосстрой", компаний "Энлаком" и "Инфокосмос". Суть ее заключается в том, что к фасаду крепятся пенополистирольные плиты, на которые наносится слой армированной штукатурной массы. А внешний вид дома определят те материалы, которые будут крепиться к ней. Как правило, кстати, это не панели, а декоративная штукатурка под окраску.
Затраты на реконструкцию этих домов были еще масштабнее, чем на Хабаровской улице. По данным префектуры ЦАО, санация каждого дома обошлась в сумму около 100 млн руб. Причина таких затрат в том, что дома обновляли глобальнее. Во-первых, в них меняли и инженерию. А во-вторых, как поясняют в Проектном институте-2, при обследовании домов обнаружилось, что балконы находятся в аварийном состоянии и требуют не столько нового остекления, сколько полной замены. Что и сделали, применив немецкую технологию (а Германия — мировой лидер по реконструкции панельных зданий): по периметру здания установили металлические опоры, на которые и провели монтаж новых балконов. Все работы проводили, не отселяя жильцов.
Еще один панельный дом из подвергшихся реконструкции находится на Малой Калитниковской улице. Это построенная в начале семидесятых двенадцатиэтажка, где кроме фасада глобально обновили и крышу: установили экспериментальную скатную металлическую кровлю.
Самой же масштабной стала программа реконструкции фасадов, которая сейчас реализуется не так далеко от МКАД — в подмосковном городе Одинцове. Старых "панелек" здесь не так уж много — всего 64, потому под программу попали абсолютно все из них, а пара десятков уже прибрели яркие стены. Для их реновации использовали стемалит. Как говорит Бранко Пилипович, руководитель компании "Инпрус", занимающейся производством этого материала, он представляет собой закаленное стекло толщиной до 12 мм, на одну из поверхностей которого наносятся эмалевые красители. Материал термически прочный, выдерживает температурные перепады до 120 градусов, что достаточно для любой климатической зоны. А кроме чисто эстетического эффекта привносит в конструкции дополнительную звуко- и теплоизоляцию.
Кто на что горазд
В регионах также производят реконструкцию индустриальных домов, но прежде всего не из архитектурных соображений, а для упрочнения зданий. В Иркутске, например, проблема возникла из-за строительного брака. В период массового индустриального домостроения вместо полноценной бетонной смеси нередко использовался газозолобетон (ячеистый бетон, который изготовляется из смеси портландцемента, извести, золы, алюминиевой пудры и воды). А это материал, который быстро впитывает влагу и очень медленно высыхает, разъедая подспудно металлическую арматуру. Технологию для ремонта домов выбрали такую: карнизные панели закрепляются, затем проводится демонтаж отслоившихся участков, и на конструкцию под давлением подается песчано-бетонная смесь. В результате получается мелкозернистый бетон очень высокого класса. Эта технология на порядок дешевле полного демонтажа и замены панелей.
Гораздо чаще с панельными домами пытаются провести иные манипуляции. Например, надстроить их дополнительными этажами. Курганская область начинает сотрудничество с итальянской компанией Plastedil, которая с помощью собственных технологий предложила повысить надежность старых конструкций и "дорастить" их, получив дополнительно 100 тыс. кв. м в год. Суть технологии заключается в том, что трех-четырехэтажные надстройки будут крепиться на особых несущих конструкциях, не оказывая давления на фундамент дома. В Челябинске с такими же целями налаживается партнерство с чешскими специалистами, которые имеют опыт реконструкции "хрущевок" в своей стране. Правда, по этой технологии дополнительный выход площади будет меньше — их нарастят на один-два этажа.
Реконструкция панельных домов — дорогое удовольствие, и далеко не каждый регион может позволить себе выделение средств на такое мероприятие. В Самаре, например, уже были готовы запланировать в бюджете средства на реконструкцию панельных домов и даже выбрали три дома, предназначенные для переделки. Собирались укрепить фундамент, надстроить этажи, установить лифты, полностью заменить коммуникации, утеплить фасад, соорудить лоджии и даже увеличить площадь кухонь. И в последний момент от этой идеи все-таки отказались, усомнившись в реалистичности проекта.