Коттеджный поселок Crystal Istra

Местоположение: Новорижское шоссе, 15 км от МКАД

Общая площадь поселка (га): 130

Объекты: 164 виллы и 41 таунхаус

Общая площадь вилл (кв. м): 483-1013

Общая площадь таунхаусов (кв. м): 361-424

Площадь участков: 36 соток--1 га

Цена виллы ($ млн): 2,4-7,9

Площадь участков (соток): 5-53

Цена таунхауса ($ млн): 1,2-1,8

Продавец: Knight Frank

Крюк к темной лошадке

Легкий намек на идею совместных — всем музыкальным коллективом — инвестиций в загородную недвижимость лет десять назад группе "Доктор Ватсон" подбросили поклонники. Подбросили вместе с шестью подаренными участками по 12 соток в каждом неподалеку от города Истра. Впрочем, идея окончательно выкристаллизовалась в головах музыкантов совсем недавно. Как-то в перерыве между гастролями они разговорились со специалистом по недвижимости, который аргументированно объяснил, что за прошедшее десятилетие они бы могли гораздо сильнее увеличить стоимость своих земельных активов: земля в Подмосковье дорожает неравномерно. Причем место, где расположены участки музыкантов, не самое удачное в этом плане. Он предложил такой вариант: участки реализовать, а полученные от продажи средства инвестировать в один из коттеджных поселков, где прогнозируется стабильно высокий рост цен. Теперь, как только выпадают свободные между репетициями и концертами часы, музыканты организованным кортежем на четырех машинах едут осматривать объекты своих потенциальных инвестиций.

На этот раз их внимание привлек строящийся поселок Crystal Istra. Это темная лошадка на рынке загородной недвижимости, о которой долгое время не знал почти никто. Но те, кто знает, предрекают поселку неплохое будущее. Расположен он все по тому же Новорижскому шоссе, по которому "Доктор Ватсон" может доехать и до собственных земельных участков. Только гораздо ближе — в 15 км от МКАД. Вернее, такое расстояние фигурирует в описании поселка, его же назвала и риэлтер Ольга из компании Knight Frank, назначив музыкантам встречу рядом с поворотом на "Павлово". Правда, в реальности все вышло совсем иначе. По Новой Риге от Москвы действительно нужно удалиться на 15 км. А потом — еще 1 км в сторону Рублево-Успенского шоссе. По собственной дороге, ведущей к Crystal Istra. На дополнительный километр можно было бы не обращать внимания, если бы не одна деталь: дороги пока нет. А чтобы на самом деле въехать в поселок, нужно сделать крюк километров в 20-25. Для одного из музыкантов, не ожидавшего такого подвоха, это оказалось неприятным сюрпризом: в машине закончился бензин и ее пришлось бросить прямо на дороге. Автомобильные потери продолжились и в самом поселке. Его территория слишком велика, пешком обходить долго, а временные дороги довольно низкого качества. Не каждый владелец дорогой машины рискнет по ним прокатиться. Вот и некоторые музыканты не рискнули. "Но уже к весне, когда начнется отделка домов первой очереди застройки, ситуация изменится",— уверяет Ольга.

Оценка по привлекательности

Расположение, если не считать не построенную пока дорогу,— один из основных козырей поселка. И до Москвы относительно недалеко, и площадь поселка значительная — 130 га (вся земля уже размежевана и находится в собственности застройщика — Mos City Group), и перепады рельефа от возвышенности до берега реки — 50 м. Вокруг нет ничего такого, что может испортить общее восприятие. "На том берегу реки лес первой категории,— рассказывает Ольга.— К тому же в его глубине располагается военный объект. Так что с этой стороны лес от вторжения девелоперов с другими проектами надежно защищен". А на возвышенности, примыкающей к поселку с другой стороны, просматривается деревня Тимошкино. "Деревней ее можно назвать весьма условно,— улыбается Виктор Щедров.— О-го-го какие коттеджи там!" — "Crystal Istra им станет достойным соседом. А по ландшафтному дизайну, который разрабатывает компания Randle Siddeley, и собственной инфраструктуре намного превзойдет",— говорит риэлтер. Действительно, на территории поселка планируют открыть Wellness Center с открытым и закрытым бассейнами, салон СПА и салон красоты, ресторан и летние кафе, Beach Club, профессиональную теннисную школу и горнолыжный спуск длиной 350 м с подъемником. Хотят построить также детский сад и школу.

Пока же можно составить представление лишь о первой очереди строительства. Первая очередь — это 39 домов и 41 таунхаус. В самой маленькой вилле — около 500 кв. м. "А почему так много? — удивляется Владимир Овчаров.— Многие мои знакомые, которые сейчас присматривают себе загородные дома, ищут площади поменьше. Да я и для себя приобрел бы что-нибудь не столь масштабное. Так уютнее".— "Зато в таком доме легко можно сделать музыкальную студию",— парирует директор группы Леонид Грабер. "Поменьше — это таунхаусы",— пытается сгладить ситуацию риэлтер. Правда, сглаживать ее не нужно. В этом и прелесть коллективного осмотра: не нужно проводить дополнительные исследования покупательских предпочтений, весь спектр мнений всегда с собой. А ведь именно соответствие объекта инвестиций покупательским предпочтениям и определит в дальнейшем динамику цен. Дома первой очереди сейчас только строятся. Кое-где достраивают второй этаж, местами добрались до крыши. Пока, кроме достаточно ровной кирпичной кладки, что-либо оценивать довольно сложно, разве что составить очень условное представление о будущих планировках. Настораживает некоторая неряшливость, царящая на стройплощадке: стройматериалы хаотично разбросаны. Может, и к процессу строительства отношение столь же небрежное? "Да вы не переживайте,— успокаивает музыкантов Ольга.— Этот поселок строит та же самая югославская компания, которая возводила "Павлово". А в нем претензий к качеству не высказывал ни один клиент. Более того, два дома в Crystal Istra уже зарезервировали под себя руководители строителей. Так что недовольство — если оно вдруг и возникнет — будет кому высказать не выходя за периметр поселка".

Гарем замаячил

"Сейчас остались участки от 37 до 55 соток,— продолжает свою экскурсию Ольга.— Участки первой очереди строительства в среднем по $70 тыс. за сотку, второй — по $50 тыс. А на примыкающих к лесу участках можно взять на 49 лет в аренду и лесную территорию, по $65 тыс. за сотку. Желание иметь собственную лесную территорию довольно часто возникает у покупателей дорогой загородной недвижимости". Услышав это, Тимур Миронов с улыбкой вспомнил, что такое желание возникло и у него и он тоже в свое время взял в аренду фрагмент леса. "Там росли такие грибы! — мечтательно говорит он.— А я большой их любитель. И вот как-то однажды я обхожу свои владения и вижу, что какой-то неизвестный человек собирает в моем лесу мои грибы. Хотел было рассердиться, да потом одумался: лес-то не мой, а арендованный!"

Дошел разговор и до самих домов. "Здесь всего десять проектов вилл,— рассказывает Ольга.— Кроме полезной площади, которую мы и указываем, у них еще есть террасы, балконы, в каждом доме предусмотрен встроенный гараж на два машино-места. Основная масса проектов — это современные дома, а два — классика. Один — европейское шато, другой — в викторианском стиле. Но все эти проекты можно дорабатывать, адаптировать под себя, не нарушая при этом архитектурное единообразие поселка".

"Архитектурное единообразие — это, конечно же, хорошо. Но если хочется экзотики? Я, например, мечтаю построить рядом с собственным домом маяк",— заметил Георгий Мамиконов. "Да можно оговорить и маяк! — восклицает риэлтер.— Тем более во второй очереди немало участков примыкает к реке Истра, а вообще протяженность ее береговой линии вдоль поселка — больше 2 км". На практике от общей схемы застройки уже отступили еще дальше. Самый первый покупатель приобрел 10 га и на части этой территории возвел довольно странное здание — двухэтажное, длинное. "16 окон на этаже по длинной стороне? — удивляется Георгий Мамиконов, когда мы подошли к ограждающему это строение забору.— Это точно жилой дом?" — "Не знаю, может, конюшня или гарем?" — шутит Ольга

"Все вроде бы хорошо — но дорого",— резюмировали увиденное музыканты. К тому же их несколько смутило, что поселок по непонятным причинам не сильно рекламируется. "А вообще хотелось бы приехать сюда чуть позже и посмотреть, во что же на самом деле поселок превратится,— напоследок сказал Тимур Миронов.— Цены, конечно, к тому времени вырастут, зато надежность вложения средств тоже увеличится".

Местоположение объекта недвижимости — 9

Архитектурная ценность — 7

Юридическая надежность — 6

Соотношение цены и качества — 6

Привлекательность — 8

Общий бал 36

Оценки выставляются по 10-балльной системе в соответствии с субъективным мнением героя публикации

Музыканты из группы "Доктор Ватсон" собираются приобрести в совместную собственность загородный дом в инвестиционных целях. Поселок Crystal Istra устроил их по расположению и архитектуре. Но они решили подождать более высокой стадии готовности объекта. Пусть будет дороже, зато надежнее