По-питерски
В Санкт-Петербурге примерно 3,5 тыс. памятников архитектуры. Если в Москве исторические здания обретали новых хозяев тихо и незаметно, то в северной столице этот процесс начался позже и сопровождается серией публичных скандалов.
О желании передать памятники инвесторам губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко заявила еще в 2004 году. Повод нашелся вполне благородный: зданиям необходима реконструкция. Предполагалось, к примеру, что компания ЛУКОЙЛ вложит $30 млн в реконструкцию арендованного нефтяниками на 49 лет особняка Штиглица на Английской набережной, 68, а затем получит памятник в собственность. К тому моменту памятник уже шесть лет как пустовал. Однако пролоббировать обещанные поправки в законодательстве главе северной столицы не удалось. В 2006 году ЛУКОЙЛ отказался от аренды памятника, так и не начав его реконструкцию. Власти не обиделись и даже простили компании часть задолженности (на сумму 156,2 млн рублей), предоставив субвенцию в 59,4 млн рублей.
Новым арендатором памятника на Английской набережной вскоре стал стратегический инвестор Санкт-Петербурга компания "Синтез Петролеум". Однако и этот арендатор не торопится реставрировать обветшавшую недвижимость и в течение двух лет отказывается раскрывать свои планы. В ближайшее время у инвестора появится формальная возможность выкупить особняк, однако в Смольном поговаривают, что городские власти вряд ли согласятся. Нынешний городской бюджет позволяет администрации Питера изъять памятник для государственных нужд и превратить его в дворец бракосочетания или гостиницу, например.
Из рук в руки
В отличие от федеральных, памятник регионального значения приватизировать было можно (без продажи земельного участка) и до отмены моратория. Это позволило компании "Газпром нефть" унаследовать особняк Марии Тенишевой на Английской набережной, 6. В 1999 году торгово-экономическое постпредство Чукотского автономного округа реконструировало памятник в рамках инвестиционного проекта "с последующим оформлением его в собственность". Общий объем инвестиций составил $12,5 млн. В 2002 году объект приобрел всего лишь за $500 тыс. (!) бывший губернатор Чукотки Роман Абрамович. Затем особняк перешел к его компании "Сибнефть", проданной впоследствии "Газпрому".
Нынешние аукционы по продаже престижной собственности в Питере, которые в последнее время активно проводят городские власти, нередко приводят к громким судебным скандалам. Последний из них разгорелся вокруг проданного с молотка регионального памятника — бывшего дома Апраксина на Каменном острове. В советское время там находилась резиденция секретаря ленинградского обкома Григория Романова, в 90-е годы его занимала компания "Русское видео", развалившаяся после ареста ее главы Дмитрия Рождественского, соратника опального медиамагната Владимира Гусинского. В 2005 году переходившую из рук в руки пустующую дачу получила в аренду на 49 лет компания "Транснефтепродукт" (ТНП) в качестве бонуса за перерегистрацию в Петербурге. Сразу после этого глава компании Сергей Маслов договорился с Валентиной Матвиенко о продаже объекта "по конкурсу". ТНП рассчитывал приобрести объект за $2,5-3 млн (по оценкам экспертов, это половина рыночной стоимости), и как только цена превысила планку, представители компании перестали торговаться. В итоге последнее слово на аукционе оказалось за предпринимателем Николаем Казаковым (по некоторым данным, за ним стоит одна из структур миллиардера Льва Кветного). Конкурент ТНП предложил за особняк площадью 1,4 тыс. кв. м $7,9 млн и был признан победителем аукциона. Однако ТНП тут же затеял арбитражный процесс о незаконности ими же самими инициированного распоряжения о продаже объекта. Истец (ТНП) и ответчик (петербургская администрация) проявили неожиданную солидарность, и суд первой инстанции признал продажу памятника незаконной. Апелляционную жалобу покупателя рассмотрят в феврале. Начальник правового отдела ТНП Николай Куприн подтвердил, что компания по-прежнему рассчитывает "приобрести объект в собственность". Дача тем временем не отапливается и не реставрируется, но охраняется, утверждают в комитета по охране памятников горадминистрации.
360 рублей в год
Не менее скандальной оказалась продажа регионального памятника на Невском, 58, право на аренду которого на 49 лет имел Международный банковский институт. Смольный решил избавиться от невыгодного арендатора, получившего дом почти бесплатно (по арендной ставке 360 рублей в год за весь объект) во времена первого мэра города Анатолия Собчака. Здание было выставлено на аукцион в рамках городской программы продажи нежилого фонда, сданного в долгосрочную аренду. Согласно программе, покупатель становится собственником здания, но не имеет права выселить арендаторов, если те исправно выполняют условия договора. Купив памятник за $17 млн, президент холдинга "Адамант" Игорь Лейтис по условиям аукциона унаследовал в виде обременения невыгодного арендатора. Однако впервые в судебной практике ему удалось расторгнуть арендный договор в арбитражном суде, доказав, что обременение ставит его зарегистрированную в качестве собственника здания структуру на грань банкротства, поскольку, в отличие от государства, он обязан платить налоги за приобретенную недвижимость. Суд признал, что если бы у городской администрации в 1990-е годы была возможность приватизировать памятник, она не стала бы сдавать его в аренду на 49 лет. Игорь Лейтис уже реконструирует здание под банковский офис.
Аналогичная судьба может вскоре постигнуть и последнее неприватизированное историческое банковское здание на Невском проспекте, 12, которое арендует по льготной ставке "Калион Русбанк" — первый российский банк с иностранным капиталом, который привлек в Петербург Анатолий Собчак. Если арендатор откажется платить по рыночным ставкам, здание будет выставлено на торги и может быть продано по цене не менее €10 тыс. за квадратный метр.
Красиво, но неудобно
В Петербурге исторические памятники в основном используются под представительские офисы банков (они часто занимают дореволюционные банковские здания) и крупных компаний. В основном на правах аренды. "Приватизировано порядка 20 памятников архитектуры регионального значения. Основная проблема новых "жильцов" — минимум пригодной площади и невозможность поставить современные инженерные системы,— рассказывает Елена Афиногенова, руководитель департамента офисной недвижимости Praktis CB.— Но при этом офисы дворца Белосельских-Белозерских на Невском, 41, находящегося в ведении управления делами президента, арендуют, к примеру, структуры девелоперской корпорации Setl Group, представительство "Первого канала" в Санкт-Петербурге, компания "Система".
Число "свободных" памятников пополнится в 2010 году. На этот год запланирован переезд 30 структур администрации Санкт-Петербурга в строящийся комплекс "Невская ратуша". Освободится около 125 тыс. кв. м исторической недвижимости. Например, бывший жилой дом XVIII века на Невском, 40 или спроектированный Карлом Росси архитектурный ансамбль на улице Зодчего Росси. По мнению участника проекта переезда чиновников директора "Невской ратуши" Константина Ковалева, "офисную функцию сохранит незначительная часть наиболее ценных объектов в качестве представительских резиденций. Большинство же из них выгоднее реконструировать под гостиницы и апартаменты". Поскольку памятники, используемые как офисы, приносят прибыли на 30% меньше, чем новые офисные центры, а ставки аренды в старых зданиях вдвое выше.
Цена вопроса
Несмотря ни на что, желающие реконструировать памятники под офисы не переводятся. В середине 1990-х ОАО "Невский, 25" получило в аренду на 49 лет жилой дом церковнослужителей Казанского собора, превратив его в бизнес-центр "Атриум". Это был один из первых случаев появления над памятником на Невском проспекте стеклянной крыши, объединившей его внутренние дворы. В 2005 году город продал здание с аукциона британской компании Dawnay Day, выручив за бизнес-центр площадью 7 тыс. кв. м $2 млн. Столь низкую цена продажи ($300 за 1 кв. м) объяснили обременениями — обязательствами перед арендаторами. Без них, по оценкам экспертов, "Атриум" стоил не меньше $25-30 млн. Сегодня арендные ставки в этом БЦ составляют €650 за 1 кв. м в год без НДС.
Пополнение в сегменте старинной офисной недвижимости ожидается и на территории Апраксина двора — старейшей торговой зоны города рядом с Невским проспектом. В освоение этой зоны победившая в инвестиционном конкурсе компания "Главстрой-СПб" Олега Дерипаски обещает вложить около €1 млн. Часть преобразованного в многофункциональный комплекс памятника будет отдана под офисы класса А.