Хотя на уральском рынке жилой недвижимости рост цен остановился, стоимость квадратных метров относительно их качества неоправданно высока. В этих условиях риэлторские компании все активнее предлагать альтернативу — за те же деньги апартаменты за рубежом. Во избежание риска эксперты рекомендуют потенциальным покупателям внимательно изучать юридические особенности сделок, совершаемых в других государствах.
Участники как отечественного, так и зарубежного рынка недвижимости сходятся во мнении, что 2007 год отметился повышенным спросом россиян на зарубежную недвижимость. По данным корпорации «Бест-Недвижимость», количество интересующихся заграничным жильем в прошлом году выросло почти вдвое, по сравнению с 2006 годом. При этом, как отмечают эксперты, квартиры и домики — в основном в курортных городах— выбирают топ-менеджеры и предприниматели среднего звена. Более половины сделок с недвижимостью за рубежом, по приблизительным оценкам, заключено на сумму менее 300 тыс. евро, до 35% — на сумму от 300 до 700 тыс., остальные — свыше 700 тыс. евро.
«Растущий спрос уральцев на покупку жилой недвижимости за границей обусловлен несколькими факторами. Уровень покупательской способности постоянно растет, а стоимость квадратных метров за границей и на местном рынке идентична», — пояснил начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. К примеру, сегодня в Турции можно купить новую квартиру площадью 55 квадратных метров с отделкой по цене уральской «хрущевки» — за 2 млн рублей. При этом на вторичном рынке эта цена может быть еще ниже — в зависимости от степени комфорта, места расположения квартиры и т. д. Кроме того, за эти же 2 млн рублей уралец может приобрести сегодня студио или апартаменты с одной спальней в Болгарии, Черногории, Чехии.
Стимулом для покупки недвижимости за рубежом может быть и инвестиционная составляющая. «Сейчас на местном рынке наблюдается некоторый “застой”, цены на недвижимость перестали расти еще год назад, а летом даже отмечался некоторый спад цен. Стоимость квадратного метра достигла критической отметки, и спрос на жилье резко упал. В последнее время инвестиции в недвижимость Челябинска стали невыгодны, а люди, вложившие деньги в недвижимое имущество, старались как можно скорее его продать, — сообщила главный редактор ChelReal. ru Мария Усенко. — Инвесторы ищут другие, более выгодные возможности вложения денег. Именно в этой ситуации покупка недвижимости за рубежом становится привлекательной».
По данным консалтинговой компании Tax Consulting, недвижимость приобретается россиянами либо для проживания или для сдачи в аренду, либо по принципу «чтобы было» и реже — как средство вложения денег. «Преимущественно дом за границей интересует тюменцев как дача для отдыха на побережье, куда в любое время года можно поехать с семьей, отправить на каникулы детей или переехать на постоянное место жительства, будучи на пенсии», — указывает директор ЗАО «Тюменская недвижимость» Анатолий Холоша. По данным экспертов, сделок купли-продажи зарубежной недвижимости исключительно с целью заработать денег за счет сдачи в аренду на Урале практически нет. «Есть небольшая доля покупателей, сдающих жилье время от времени, несколько месяцев в году. Но для большинства уральцев заграничная недвижимость — второй дом, а также нередко показатель статуса в бизнес-кругах», — добавил представитель екатеринбургской риэлторской компании «Евроберег» Лев Розов.
При выборе «второго дома», по его словам, покупателей интересует комфортность проживания в другом государстве: его экономическая и политическая стабильность, культура. «Именно по этой причине большой популярностью на Урале пользуется Болгария. С 1 января 2007 года эта страна официально является членом Евросоюза. Она ближе к россиянам из-за сходства менталитета, культурных традиций. Немаловажен и тот фактор, что в Екатеринбурге находится консульство Болгарии, что упрощает процедуру оформления необходимых разрешительных документов на проживание в этой стране», — рассказал Лев Розов. По информации «Бест-Недвижимости», число россиян, интересующихся недвижимостью в Болгарии, увеличилось за 2007 год более чем в два раза (на 113%). Наибольшим спросом в Болгарии пользуются апартаменты, расположенные на морских курортах, где средняя стоимость квадратного метра на этапе строительства составляет около 1,5 тыс. евро. Кроме Болгарии, по словам местных риэлторов, популярны у уральцев и другие республики бывшего соцлагеря — Чехия, Черногория, Хорватия. Большой интерес представляет Турция, главными преимуществами которой являются умеренные цены на недвижимость, безвизовый режим и возможность получения вида на жительство, круглогодичное доступное авиасообщение, развитая инфраструктура, отличный сервис и обилие достопримечательностей.
По словам директора Центра зарубежной недвижимости в Челябинске Галины Титовой, сохраняется стабильный интерес уральцев к недвижимости на Кипре, в Испании, Италии, Арабских Эмиратах, Таиланде. «В качестве эксклюзива мы даже оформили сделку для одного из наших клиентов по покупке жилья в Доминиканской республике», — отметила Галина Титова.
Цена вопроса
В Уральском регионе еще в 2005 году начали открываться представительства западных и столичных компаний, продающих зарубежную недвижимость. Так, сегодня на Урале представлены Comprarcasa — испанская риэлторская структура, учредитель испанской ассоциации агентов недвижимости API; Westhome — международная корпорация, предлагающая недвижимость в 50 странах мира; TRinfo — московская компания, специализирующаяся на недвижимости в Турции; BGP Services Ltd, предлагающая жилье в Болгарии. Среди местных игроков наиболее известны екатеринбургское агентство недвижимости «ЛиКом», предлагающее покупку жилья в европейских странах, а также на Мальте, в Турции, ОАЭ; риэлторская компания «Евроберег», специализирующаяся на недвижимости Болгарии; челябинское агентство недвижимости «Компаньон», Центр зарубежной недвижимости в Челябинске. К этому бизнесу проявляют интерес крупные агентства недвижимости «МАН», «БК_Недвижимость» и др.
Принцип работы риэлторских компаний, действующих в Уральском регионе однотипен — полное сопровождение сделки клиента за рубежом. Это включает в себя информирование о рыночной конъюнктуре той или иной страны, подбор объекта по заданным характеристикам, юридическую, финансовую консультацию, помощь в покупке билетов, получении визы, оформлению документов по получению клиентом прав собственности. «После оформления сделки мы продолжаем работать с нашим клиентом, на бесплатной основе предоставляя ему следующие услуги: консультации по ремонту, выбору мебели, при необходимости решаем вопросы по сдаче в аренду жилья. Мы формируем партнерские отношения с клиентами, так как в нашем бизнесе большое значение имеют доверительные отношения. Ведь, как правило, наши новые клиенты — это друзья и соседи старых клиентов, работает принцип “сарафанного радио”», — рассказал Лев Розов.
Средний размер агентской комиссии составляет 3–6%: обычно ее уплачивает владелец недвижимости или застройщик — она включена в конечную стоимость объекта. Региональным посредникам причитается лишь часть этой суммы: основные деньги переходят в головной офис, а потом распределяются согласно доле, прописанной в агентском договоре. Так или иначе, в какой бы стране ни приобреталась недвижимость, клиенту следует предусмотреть, кроме суммы необходимой на саму покупку, расходы на оплату регистрационных сборов, услуг нотариуса, оплату ежегодного налога на недвижимость и счетов за жилищно-коммунальные услуги.
Наиболее лояльны условия покупки недвижимости в Болгарии и Черногории. Размер госпошлины за сделку, налог и нотариальная такса в общей сложности составят около 3% от суммы, указанной в контракте. В Турции дополнительные расходы покупателя могут составить 0,5–1,5 тыс. евро. Эта сумма потребуется для оплаты услуг по оформлению разрешения на покупку жилья иностранным гражданином и вида на жительство на шесть месяцев, без которого недвижимость не купить. Плюс к этому — кадастровые сборы при оформлении документа, подтверждающего право собственности на объект — ТАПУ. Налоги на продажу (1,5%) и приобретение (еще 1,5%), рассчитываемые от стоимости, указанной в ТАПУ на практике тоже оплачиваются покупателем. В Испании расходы, связанные с оформлением покупки составляют около 9% от стоимости недвижимости. Дорого обходятся покупателям сделки с жильем в Италии: величина регистрационного налога здесь составляет 10% от заявленной стоимости приобретаемого жилья, а при оформлении недвижимости на юридическое лицо — в два раза больше. Стоимость оформления купленной недвижимости на Кипре формируется из таких статей — гербовый сбор в размере 0,15–0,2%, регистрационный сбор — не менее 3% от стоимости недвижимости. Существует и налог на недвижимость, который составляет 0,35%, если стоимость недвижимости превышает $550 тыс. На острове существуют муниципальные налоги, которые составляют $80-220 в год за один объект.
Во Франции количество и размер налогов, взимаемых с собственников, зависит от типа и стоимости недвижимости, а также схемы покупки. Налог на имущество платят владельцы недвижимости размером более 732 тыс. евро. Если же купленная квартира или дом длительное время пустуют, хозяину придется заплатить так называемую пошлину на пустующее жилье. А в Испании для заключения сделки купли-продажи необходимо согласие супруга владельца недвижимости, в противном случае права нового собственника могут быть в любой момент оспорены. Кроме того, надо проявить бдительность при подписании главного официального документа купли-продажи. В целях снижения налогов и расходов на оформление испанцы часто рекомендуют доверчивым иностранцам указать заниженную на 10-20% от реальной цены стоимость объекта, не предупреждая, что в случае перепродажи такой недвижимости обязательно возникнут юридические проблемы.
В некоторых странах есть ограничения для иностранцев при приобретении недвижимости. Так, в Чехии и Словакии россиянину нельзя приобрести недвижимость, не создав юридического лица, что будет стоить порядка 6 тыс. евро.
Ипотека по миру
Риэлторы указывают, что в настоящее время практически все объекты зарубежной недвижимости уральцами покупается на собственные средства, несмотря на возможность оформления ипотечных сделок. Услугу по получению ипотеки уральские риэлторские компании начинают постепенно продвигать — гражданин России может просить кредит в иностранном банке. Перечень необходимых документов для предоставления в местный банк является стандартным: справка о заработной плате с указанием занимаемой должности и размера оклада, выписка с банковского счета и рекомендации банка, который занимался обслуживанием счетов клиента по месту его регистрации. Эти документы, переведенные на английский язык, можно получить в российском банке. На Кипре ипотечные кредиты предоставляют все местные банки. Ставка по кредиту зависит от валюты: от 4-4,5% годовых в швейцарских франках до 7% годовых в долларах США. Для ускорения процедуры рассмотрения заявления на Кипре может пригодиться документ, подтверждающий состоятельность заемщика (владение другой недвижимостью, ценными бумагами). Для получения кредита на покупку недвижимости в Греции также понадобится налоговая декларация на последние два года. Более того, при покупке недвижимости в Греции удобно воспользоваться ипотечным кредитом кипрского банка, так как греческие банки не дают кредитов негражданам Евросоюза. Кредит выдается на 60% от стоимости недвижимости по ставке 6,5% годовых в евро. В Болгарии ипотека для нерезидентов пока отсутствует. Сейчас прорабатывается законодательная база в связи с требованиями Евросоюза и планируется, что в течение 2008 года банки Болгарии начнут выдавать ипотечные кредиты и нерезидентам. В Черногории ставка по кредиту для нерезидентов составляет 8% годовых в евро. Однако нерезиденты могут получить кредит только на юридическое лицо.
Риск по контракту
Не зная законов иностранного государства, став собственником квадратных метров за границей, можно столкнуться с массой проблем. К примеру, стать жертвой мошенников, работающих на рынке недвижимости и в результате лишиться и денег, и жилья. Местные риэлторские компании предпочитают не говорить о негативных сторонах сделок, но вместе с тем отмечают, что сами не застрахованы от неприятных сюрпризов. «Мы планировали оказывать услуги по ведению сделок по зарубежной недвижимости, даже заключили прямые договора с девелоперами Кипра, Болгарии, но пока не оказываем эту услугу. Причиной стал дефицит кадров со знанием иностранного языка, юридических особенностей других государств», — сетует директор ЗАО «Тюменская недвижимость» Анатолий Холоша. А президент центра недвижимости «МАН» Николай Савин добавил, что оказание услуг по зарубежной недвижимости подразумевает большую предварительную работу риэлтора по налаживанию партнерских отношений с иностранцами, изучению налогообложения тех или иных государств, иначе не избежать проблем.
Татьяна Шушакова