В уральском регионе увеличиваются объемы строительства таунхаусов, широко распространенных на западе. Эти дома по многим параметрам приближены к индивидуальному жилью, однако более экономичны. Совокупность комфорта и относительной доступности в цене привлекает внимание к таунхаусам представителей среднего класса, которые, как показывает практика, и являются сегодня самыми активными клиентами рынка недвижимости.
В последние годы участники строительного рынка отмечают рост числа покупателей, которые желают сменить жилье в расположенных в городской черте высотках на индивидуальные дома. «Россия — патриархальная страна, здесь всегда было сильно убеждение, что семью укрепляет близость к земле. Нас десятилетиями загоняли в бетонные коробки многоэтажек, но как только появилась возможность, люди устремились в обратном направлении», — отмечает руководитель Территориального управления Росстроя в УрФО Александр Лощенко. «Как показывает практика, подавляющее большинство людей на вопрос о том, в какое жилье они готовы вложить средства, сегодня отвечают: в то, которое заменило бы и квартиру, и дачу одновременно. Оно должно располагаться в спокойном, экологически чистом месте, откуда было бы удобно добираться на машине или общественном транспорте до работы», — говорит главный архитектор проектов института УРАЛНИИПРОЕКТ Российской академии архитектуры и строительных наук Дамир Сафин.
Другое дело, что сегодня далеко не каждый уралец может позволить себе приобрести индивидуальный жилой дом. Летом прошлого года в Екатеринбурге на втором километре Чусовского тракта был построен показательный коттеджный поселок «Галактика». На его примере администрация города хотела продемонстрировать все имеющиеся в регионе технологии, с помощью которых можно решать проблему доступного индивидуального жилья: 34 местных компании построили в «Галактике» дома с использованием различных современных технологий. «Однако, как показал опыт поселка, даже при использовании самых экономичных технологий, цена одного дома здесь выходила далеко за пределы эконом-сегмента. Большую нагрузку на себестоимость коттеджей дала инженерная инфраструктура: за подвод сетей и строительство дороги каждый застройщик заплатил по 3,5 млн рублей», — отмечает директор ОАО «Уралгражданпроект (проектировщик «Галактики») Александр Чугункин. Если брать декларируемую себестоимость строительства домов в «Галактике» из самых экономичных, быстровозводимых материалов (20-30 тысяч рублей за кв. метр), и их минимальную площадь (порядка 130 кв. метров), то получается, что с учетом сетей, общая себестоимость самого дешевого дома составила свыше 6 млн рублей. Прибавив к этому стоимость земли в районе Чусовского тракта (150-200 тыс. рублей за сотку), умноженную на площадь каждого участка в «Галактике» (15 соток), получаем реальную стоимость «доступного» коттеджа — от 8,25 до 9 млн рублей. При этом рыночная цена трехкомнатной квартиры эконом-класса в новостройках города, в зависимости от района, составляет 4-6 млн рублей.
Коттедж с соседями
На сегодня, по мнению экспертов, одним из оптимальных вариантов решения жилищной проблемы является строительство таунхаусов — сблокированных домов, каждый из которых имеет свой вход, гаражное место и небольшой палисадник. Дома такого формата широко распространены в Англии, Нидерландах, Франции, США, Канаде. Именно благодаря строительству таких сблокированных коттеджей была реализована «американская мечта» о доме для каждой семьи, и появился большой социальный класс: жители одноэтажной Америки. «Это своего рода промежуточная категория между многоэтажкой и коттеджем: есть соседи, но при этом имеются вход с уровня земли, хоть небольшой, но свой участок, решена проблема с парковкой — это очень важные психологические преимущества, которые создают у человека ощущение собственного дома. При этом за счет меньшей площади участка и централизованного подведения коммуникаций он по цене дешевле коттеджей»,— отмечает Дамир Сафин. И приводит в пример ту же «Галактику». «На площадях поселка можно разместить порядка150 таунхаусов. Если взять общую сумму, заплаченную застройщиками за инженерную инфраструктуру (119 млн рублей) и разделить на каждый таунхаус, получается, что стоимость сетей для каждой отдельной квартиры составит порядка 1 млн рублей, то есть, в три с лишним раза меньше, чем при коттеджном строительстве. «При строительстве таун-хаусов за счет сблокированных стен можно на 15% снизить затраты на стройматериалы при возведении домов одной и той же площади, а прокладывать коммуникации в таун-хаусах на 25-30% дешевле, чем в коттеджах», — отмечает Александр Чугункин.
Эксперты отмечают, что таун-хаусы идеально подходят для среднего класса. «Наиболее часто покупают недвижимость на рынке именно семьи с совокупным достатком в 80-100 тыс. рублей. Такой уровень дохода позволяет им активно использовать широко распространенные ипотечные механизмы. При этом, для них важен комфорт — при одинаковой цене квартиры в многоэтажке и индивидуального жилья, они выберут последнее.
По цене квартиры
Такие предложения на рынке имеются. В Свердловской области за 9 месяцев прошлого года построено порядка 360 тыс. кв. метров индивидуального жилья, на таун-хаусы приходится 15-20%. Правда, поселок, состоящий исключительно из таун-хаусов, пока строится только один — «Снегири»: в Белоярском районе его возводит корпорация «Рай». В поселке будет 21 таунхаус из 120 сблокированных квартир, здесь предусмотрены современные инженерные коммуникации, телефония, телевидение, интернет. На территории «Снегирей» будут расположены: магазин, досуговый центр, 2 спортивные площадки, 4 гостевые парковки.
«Площадь квартир в “Снегирях” составляет 130 и 150 кв. м. Стоимость 1 кв. метра, благодаря использованию в качестве стройматериала экономичных теплоэффективных блоков, составляет 34 тыс. рублей. В итоге, стоимость коттеджа выходит на уровне 4,5–5 млн рублей — на уровне стоимости трехкомнатной квартиры эконом-класса в Екатеринбурге», — отмечает глава корпорации «Рай» Алексей Вторушин (при цене в 65-75 тыс. рублей за кв.метр квартира площадью 70-80 кв. метров стоит 4,5–6 млн рублей — „Ъ”).
В трех из четырех поселков таун-хаусов, которые построены или возводятся под Челябинском — «Северные Шершни», «Петроград» и «Премьера», также строятся блокированные дома эконом-класса, которые могут конкурировать по цене с квартирами в городе. Так, по данным независимого информационного портала о недвижимости ChelReal, летом 2007 года стоимость квартиры в таунхаусе площадью 130 кв. метров в «Петрограде» при цене квардратного метра 22,5 тысячи рублей составляла около 3 млн рублей. Цена типовых, большей площади (179,7 кв. метров) квартир в таун-хаусах поселка «Премьера», при стоимости 1 кв. метра в 22-23 тыс. руб., составляла порядка 4 млн рублей. Это также было сопоставимо со стоимостью трехкомнатных квартир эконом-класса (3,4 – 4 млн рублей, где цена 1 кв. метра 48,5 тыс. рублей).
Недооцененный эффект
Несмотря на экономические преимущества, потенциальный покупатель таунхаусов в разных регионах Урала еще не оценил их в полной мере. В Челябинской области, согласно данным ChelReal, им отдают предпочтение порядка 30% граждан, которые хотят жить в собственном доме (обычные коттеджи предпочитают свыше 60% челябинцев). В Свердловской области масштабных исследований по таунхаусам пока не проводилось, однако, отмечают местные эксперты, здесь их популярность может быть еще ниже, чем на Южном Урале: не случайно в регионе строится только один поселок таунхаусов, тогда как в Челябинской области — четыре. «Для нашего региона таунхаусы — продукт новый. Оценить его можно будет только на практике, когда строительство таунхаусов приобретет массовый масштаб: согласно генплану Екатеринбурга, в черте города к 2025 году будет возведено свыше 17 млн кв. м жилья, из которого 30% будет приходиться на сблокированные дома. Опыт зарубежных стран, где на таунхаусы приходится от 60 до 80% всего жилья, убеждает нас в том, что этот продукт в итоге будет востребован», — отмечает начальник главархитектуры мэрии Екатеринбурга Михаил Вяткин.
Александр Лакедемонский, Мария Усенко