Получить в собственность исторический особняк или территорию старинной усадьбы до последнего времени было практически невозможно не только в уральском регионе, но и в России вообще. Эксперты полагают, что с отменой с 1 января 2008 года моратория на приватизацию памятников архитектуры число сделок по купле-продаже особняков увеличится, причем престижно в них будет не только работать, но и жить.
Закон «Об объектах культурного наследия», принятый в 2002 году, запрещал приватизацию памятников до 2010 года, поскольку в то время еще не существовало полного реестра памятников, они не были разделены на памятники регионального и федерального значения, также была неопределенность, что считать «объектом охраны». И хотя за истекшие шесть лет все абсолютно прозрачным в этой сфере не стало, власти решили отменить мораторий раньше срока: соответствующие поправки к вышеупомянутому федеральному закону были приняты 2007 году. Причина простая — у государства нет денег, чтобы поддерживать архитектурные шедевры прошлого в надлежащем состоянии, ведь сегодня восстановление федеральных памятников культуры финансируется всего на 15%. Чтобы сохранить культурное наследие власти решили пойти по примеру Запада и отдать усадьбы, особняки и домовые церкви в частные руки. По данным Министерства культуры и массовых коммуникаций, таких объектов на территории РФ насчитывается около 90 тысяч.
По данным министерства культуры Свердловской области, в регионе насчитывается 1215 недвижимых объектов культурного наследия, в том числе 711 — памятников архитектуры, 209 — истории, 279 — археологии и 16 — искусства. Не отстает по количеству антикварных квадратных метров и Курганская область, где органы власти насчитывают 1106 объектов, в Челябинской области — 486 памятников истории и архитектуры, а в Тюменской — 218.
Интерес к памятникам в основном проявляют коммерческие структуры, которым важно подчеркнуть свой статус. В большинстве это платежеспособные клиенты — финансовые структуры, консалтинговые агентства, представительства иностранных компаний. Нередко именно в таких домах размещают топ-менеджеров компании, а остальные сотрудники работают в бизнес-центрах. Например, в Екатеринбурге дом купца Белинькова, построенный в первой половине XIX века, в ближайшее время будет арендовать МДМ-банк. В особняке — памятнике архитектуры по улице Малышева, 47а, являющимся постройкой начала XX века, где находился штаб областного екатеринбургского комитета РСДРП, теперь расположены бизнес-апартаменты сети клиник лазерной косметологии «Линлайн» и резиденция табачной компании DTI Tabaсos.
Стать частью истории
В последние два года на рынке недвижимости появилось абсолютно новое предложение — усадьбы, которые можно выкупить целиком в качестве собственного жилого дома или загородной резиденции. Большевики уничтожили институт частной собственности, а усадьбы превратили в дома отдыха, санатории, больницы. А в начале 90-х годов дворянские гнезда пережили еще одно предательство: советские хозяева испарились вместе со строем, который их породил. Уже боле 15 лет усадебные комплексы по всей стране постепенно превращаются в руины. Как отмечают в национальном фонде «Возрождение русской усадьбы», сейчас в обществе вновь возник интерес к усадьбе в качестве элитного жилья. По словам риэлторов, состоятельные люди в России в своем выборе часто ориентируются на европейских аристократов. Строго соблюдая традиции, они предпочитают жить в старинных городских особняках, приобретенных или доставшихся по наследству. Как уверяют риэлторы, при покупке особняка играет роль и психологический фактор: жить в особняке — это как владеть антикварной вещью.
Интерес к особнякам в качестве жилья уже наблюдается на Урале. Как рассказал директор челябинского агентства недвижимости «ЭРА» Сергей Еремеев, на его практике в конце прошлого года один состоятельный бизнесмен арендовал памятник архитектуры — усадьбу сталепромышленника в пригороде Челябинска, которую собирается использовать в качестве загородного дома. Подробнее рассказывать о сделке он отказался, ссылаясь на коммерческую тайну и закрытость рынка исторических особняков. Местные риэлторы на условиях анонимности признают, что хотя таких сделок пока единицы, но они все же есть. На Урале десятки сохранившихся усадеб конца XVIII-XIX веков. «Сегодня все продается, в том числе и памятники архитектуры, главное — цена», — лаконично отметил управляющий партнер компании «БК_Недвижимость» Павел Кузнецов. Впрочем, как отмечают риэлторы, подобные сделки не афишируются, поэтому получить достоверную информацию по ним крайне сложно. А заместитель руководителя свердловского отделения агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры Дмитрий Макаров подчеркнул, что с отменой с начала этого года моратория на приватизацию памятников архитектуры интерес к особнякам увеличится в разы, учитывая интерес к подобным объектам со стороны частных лиц. Ведь приватизации будут подлежать в первую очередь те объекты, которые изначально создавались как частная собственность — усадьбы, домовые церкви, часовни.
Впрочем, бума на исторические особняки уральские риэлторы не ждут. Минус особняков — их стоимость, которая по оценкам Уральской палаты недвижимости почти вдвое выше, чем в современных жилых комплексах. В отреставрированных особняках цена за квадратный метр обычно начинается от 150 тыс. рублей, в то время как средняя цена за квадратный метр элитного жилья — около 90 тыс. рублей. Безусловно, сегодня на Урале есть апартаменты в более низкой ценовой категории с гораздо более комфортными условиями, включая удобные планировки, панорамное остекление, парковые зоны, подземный паркинг. Более того, указывают в Уральской палате недвижимости, на реставрацию памятника уйдет сумма, втрое превышающая смету на строительство точно такой же новой усадьбы.
«Хотя дома-памятники формально и являются элитным жильем, по сути преимущественное большинство из них трудно отнести даже к бизнес-классу: планировки не отвечают современным требованиям. Это сужает возможности реконструкции — собственнику нельзя изменить интерьер, фасад, но обязательно делать косметический ремонт и реставрацию», — указывает президент центра недвижимости «МАН» Николай Савин. И это прописано в действующем законодательстве. «Безусловно, при регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия или оформления на него договора аренды новый собственник или пользователь принимает на себя обязательства по сохранению памятника. Эти обязательства являются ограничениями права собственности на объект и указываются в соответствующем охранном обязательстве собственника. Такой документ должен включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению», — пояснил Дмитрий Макаров. Впрочем, предполагают риэлторы, если человек всерьез намерен жить в доме с историческим прошлым, такие «мелочи» вряд ли станут для него препятствием.
Татьяна Шушакова