Владельцам корпорации «Инком» Сергею Козловскому и Константину Попову стало тесно в стенах элитных коттеджей. Затеяв самый масштабный и дорогой за всю историю компании проект Millenium Park, они одновременно проявили активный интерес к коттеджным поселкам эконом-класса.
 |
«Это не фантазии художника-аниматора. Например, в нашем новом проекте Millenium Park под искусственные водные каналы уже выделен один гектар земли,— уверяет Сергей Козловский, президент корпорации „Инком”.— Там будет постоянное течение, имитирующее быструю русскую реку».
Millenium Park — самый масштабный проект за всю историю корпорации «Инком». Компания намерена вложить в него $700 млн. Между тем с полей дорогих загородных коттеджных поселков поступают противоречивые сведения: в то время как одни игроки рапортуют о росте продаж, другие отмечают охлаждение интереса публики к элитным подмосковным поселкам.
Новый Рижский
Корпорация «Инком-недвижимость» появилась в феврале 2001 года, после слияния агентства недвижимости «Инком» и Московской центральной биржи недвижимости (МЦБН). Обе компании работали на рынке с 1991 года и входили в пятерку крупнейших риэлтеров России. На момент объединения корпорация стала крупнейшей российской риэлтерской компанией со штатом 1600 человек. Это лидерство «Инком» сохраняет до сих пор: согласно исследованию московского рынка риэлтерских услуг, проведенному в марте 2006 года агентством Step by Step, через «Инком» проходит 14–15% продаж городской и загородной недвижимости в Московском регионе, через «Миэль» — 8–11%, МИАН и «Бест» контролируют по 3%.
Идея девелопмента загородного жилья появилась у Сергея Козловского в 2001 году, во время строительства собственного загородного дома. А крупнейшим застройщиком корпорации удалось стать за счет приобретения в 2001 году участка земли на Новой Риге площадью 2 тыс. гектаров, принадлежавшего совхозу «Россия». Общая стоимость сделки, по некоторым оценкам, превысила $100 млн. На этих землях компания до сих пор строит практически все свои коттеджные поселки.
Дома в первом элитном поселке «Инкома» — Новорижском, введенном в эксплуатацию в 2003 году,— были распроданы всего за два года. За прошедшие шесть лет на этих участках компанией построено (или находится в стадии завершения строительства) уже десять поселков общей жилой площадью примерно 600 тыс. кв. м. Согласно данным компаний «Русский инвестиционный дом» и Vesco Consulting за март 2007 года, «Инком» является самым крупным девелопером загородных коттеджных поселков.
Столь бурное развитие девелоперского направления привело к тому, что сегодня доходы корпорации от риэлтерского и девелоперского бизнеса практически сравнялись. «Еще три года назад наше девелоперское подразделение только развивалось, а сегодня оно вполне созрело для того, чтобы успешно работать под собственным брэндом,— считает председатель совета директоров корпорации „Инком” Константин Попов.— В то же время риэлтерский бизнес остается для нас неким проводником: в начале 2000-х годов именно наши риэлтеры подсказали нам выгодность строительства элитных коттеджей».
Поэтому в марте 2007 года строительство дорогих поселков было выведено в отдельное направление — им займется созданная специально для этих целей «дочка» «Инкома» Villagio Estate. «Основная причина, по которой мы решили вывести на рынок новый брэнд Villagio, состоит в том, что клиенты, покупающие дома в элитных поселках, и целевая аудитория, на которую ориентирован риэлтерский бизнес корпорации, очень разные. Поэтому возникла необходимость разделить торговые марки»,— объясняет Сергей Козловский.
Под брэнд Villagio «Инком» собирается подвести все уже построенные и находящиеся в стадии строительства дорогие поселки. Millenium Park на Новой Риге станет самым мощным проектом из этой серии. Первая очередь из 130 домов должна быть сдана в конце 2007 года. Заявленная стоимость домовладений — от $1,5 млн (от $3,5 тыс. за 1 кв. м). Целиком проект будет состоять из семи поселков, разделенных искусственными лесопосадками. Всего планируется построить 670 домовладений на участках примерно от 20 соток до одного гектара.
В продвижение брэнда Villagio компания только в 2007 году вкладывает $3 млн. Рекламная кампания будет включать в себя рекламу в СМИ и интернете, наружную рекламу, а также участие в специализированных клиентских мероприятиях. По мнению генерального директора компании «Русстройтрест» Дмитрия Гусева, сетевая концепция, когда все проекты объединены зонтичным брэндом, позволяет существенно повысить эффективность продвижения каждого отдельного поселка.
РЫНОК
Почти 100-процентный рост цен на городскую недвижимость в 2006 году
заставил москвичей рассматривать загородное жилье как реальную
альтернативу городскому. В результате рост продаж подмосковного
загородного жилья, по данным аналитического консалтингового центра
компании «Миэль-недвижимость», в 2006 году составил 34,1%. В
четвертом квартале 2006 года средняя удельная цена предложения
выросла на 16% (до $1679 за 1 кв. м). Общая площадь выставленных на
продажу домов уменьшилась на 4,5% (до 2,77 млн кв. м), однако объем
предложения в денежном выражении вырос на 9,8% (до $5,14 млрд). Из
этой суммы на долю коттеджных поселков приходится 21,2%, остальное
— одиночные коттеджи, таунхаусы и дачи. По данным риэлтерского
агентства DeltaRealty, в связи с переориентацией части покупателей
на подмосковное жилье за 2006 год подскочили и средние цены на
земельные участки по наиболее популярным подмосковным направлениям:
на Рублево-Успенском шоссе — на 40%, на Новорижском — на 40%.
Максимальный рост наблюдался на Калужском направлении (55%), а
минимальный — на Дмитровском (10%).
 |
Что «Инкому» хорошо…
Хорошо говорить о тонкостях продвижения, когда рынок растет. Но с продажами дорогого загородного жилья у разных компаний дела обстоят по-разному.
Как рассказал СФ генеральный директор «Элит строя» Сергей Гоз, в последнее время его компания столкнулась в элитном сегменте не только со спадом цен на несколько процентов, но и с полной остановкой продаж. Впрочем, назвать конкретные поселки Гоз отказался. В «Инкоме» же утверждают, что никакой стагнации в секторе дорогих коттеджей не наблюдается. «У нас в 2006 году объем продаж в натуральном выражении вырос на 20% по сравнению с 2005 годом, цены при этом также выросли в среднем на 40%. В итоге общий поток денежных средств за год увеличился примерно в полтора раза»,— говорит Константин Попов.
По мнению Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости «Новое качество», до стагнации дорогим поселкам еще далеко. «Два года назад тоже рассуждали о том, что в 2006–2007 годах следует ожидать стагнации рынка элитных загородных поселков. Однако если на тот момент такие коттеджи стоили от $800 тыс., то сейчас средняя цена — $2–3 млн,— говорит он.— Сегодня можно найти загородный дом и за $30 млн, и за $50 млн, хотя и не очень понятно, за что отдаешь эти деньги».
Общая закономерность такова, что цены в поселках, имеющих хорошие местоположение и инфраструктуру, продолжают расти. В наиболее ликвидных — как, например, Клуб «20’71» по Киевскому шоссе (20 км от МКАД) — цены на дома с начала 2006 года поднялись от $850 тыс. до $1,5 млн, и сейчас все уже практически продано. Что касается «Инкома», то у него, по мнению руководителя отдела загородной недвижимости компании DeltaRealty Анны Папахиной, проблем ни с местом, ни с инфраструктурой не предвидится. Вокруг своих поселков серии Villagio корпорация в течение 2007–2010 годов построит многофункциональный инфраструктурный комплекс NovaRiga суммарной площадью 200 тыс. кв. м и стоимостью $500 млн. Так что планы компании реализовать Millenium Park в течение трех лет выглядят вполне реалистично.
Тем не менее предложение на рынке дорогих коттеджей растет ударными темпами, ведь именно здесь до недавнего времени были сосредоточены практически все нынешние загородные девелоперы. Если в 2005 году, по данным компании «Русский инвестиционный дом», число загородных поселков не превышало 82, то в марте 2007-го было построено уже 137. Стоимость коттеджей в 90% из них — свыше $300 тыс. По данным «Миэль-недвижимости», в конце 2006 года общий объем предложений только на Новой Риге в зоне до 40 км от МКАД составил 2 тыс. домов суммарной площадью 600 тыс. кв. м, из которых 500 домов общей площадью 200 тыс. кв. м — элитные. Пока на рынке предупреждают о возможном превышении предложения над спросом, «Инком» решил «поймать ветер» в принципиально новом для себя сегменте.
Сотки нарасхват
Трехкомнатная квартира площадью 90 кв. м в каком-нибудь непрестижном районе Москвы или коттедж в демократичном ценовом сегменте на 150 кв. м в ближайшем Подмосковье? Еще пару лет назад такой выбор казался фантастикой, а сегодня он вполне реален — и то и другое жилье стоит около $300 тыс.
Переманивание сомневающихся москвичей на относительно свежий подмосковный воздух может быть хорошим источником роста для бизнеса. Об этом свидетельствует пример Rodex Group, крупного застройщика в демократичном сегменте, по мнению которого спрос на такие коттеджи удовлетворен меньше чем наполовину. За последний год Rodex Group продала в этой категории около 300 домов, а ее выручка растет на 40% в год. Еще 350 тыс. семей, по оценкам компании,— потенциальные жители таких поселений.
Количество же потенциальных покупателей элитных коттеджей «Инкома» ограничено 10 тыс. московских семей, полагает компания. И она решила не оставлять без внимания более широкую и менее охваченную аудиторию жителей недорогих домов. Уже нынешним летом «Инком-девелопмент», входящая в корпорацию «Инком», собирается приступить к продажам нового поселка из 740 таунхаусов в демократичном ценовом сегменте (по $1,7 тыс. за 1 кв. м) в 13 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. Затраты на проект составят $150 млн. Еще более масштабной застройке недорогими коттеджами подвергнутся владения компании на излюбленном Новорижском направлении, неподходящие для возведения элитного жилья (например, находящиеся в придорожном массиве). На 300 гектарах планируется построить (сроки пока не конкретизируются) 2,5 тыс. единиц жилья — таунхаусов и коттеджей. По предварительным подсчетам компании, инвестиции составят примерно $1 млрд. Рассматриваются участки земли и на Калужском направлении. В целом «Инком» хочет вложить в проекты эконом-класса примерно $1,5 млрд. Концепция продвижения в этом секторе пока разрабатывается.
Строго говоря, это не первый поход «Инкома» в более дешевый сегмент. В 2003 году компания вывела на рынок два поселка — Сказку и Берендеевку (сегмент бизнес-класса, соответственно 42 и 35 коттеджей в «сказочной» стилистике.— СФ). «Поселки продавались не очень хорошо: с концепцией не угадали»,— замечает Андрей Уфимцев. Кроме того, на территории поселков не были предусмотрены никакие элементы инфраструктуры. Реализация домов в поселках длилась три года, хотя это был период самого динамичного развития рынка. Например, в поселке бизнес-класса Павлово (группа ОПИН), продажи в котором также начались в 2003 году, только за первый год было реализовано более половины домовладений (их общее число — 221).
В желании освоить дешевый сегмент коттеджей «Инком» не одинок. Менее месяца назад о планах возведения поселков эконом-класса заявили еще по крайней мере две компании, до сих пор специализировавшиеся на более дорогих коттеджах,— «Элит строй» и «Русстройтрест». Правда, у «Инкома» есть одно существенное преимущество. По мнению экспертов, практически все выведенные из сельскохозяйственного пользования земли в ближайшем Подмосковье (около 500 тыс. гектаров) сегодня контролируются несколькими крупными землевладельцами, среди которых «Центр капитал», «Знак», «Вашъ финансовый попечитель» и т. д. «Элит строй» и «Русстройтрест» еще только ведут переговоры о покупке земель под новые проекты по различным подмосковным направлениям, и не факт, что им удастся подобрать участки по адекватной цене. «Если год назад я продала участок на Новой Риге (до 15 км от МКАД) по $20 тыс. за сотку, то сегодня такой участок в 40 км от МКАД оценивается уже от $40 тыс. за сотку»,— рассказывает Анна Папахина. «Инкому» же, обеспечившему себя землей с запасом, эти проблемы в ближайшее время не грозят.
Правда, Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимостью холдинга «Миэль», указывает на одну сложность: «С точки зрения проектирования и строительства нет практически никакой разницы — возводить дома класса делюкс, общественный центр, многоэтажку или экономичный поселок. Но компании, работавшей в сегменте делюкс, при переходе в сегмент эконом трудно будет сократить издержки. Людям, привыкшим работать по одной схеме, например выделять на каждого клиента много времени, придется перестраивать свою работу».
Впрочем, пока все возможные препятствия, которые могут поджидать «Инком» в сегменте недорогих коттеджей, вполне преодолимы: переориентировать часть компании на работу с менее взыскательной публикой, скорее всего, не составит труда. Главное — опять не промахнуться с концепцией.