Компания «Стабильная линия» решила развивать в Москве сеть мини-гостиниц, а в результате зарыла в землю миллионы долларов. Теперь она думает, как откопать их раньше, чем через 15 лет.
 |
Проект, от которого он отказался бы, но уже не может, поскольку вложил в него $8,5 млн,— это сеть трехзвездных мини-гостиниц под брэндом «Ассамблея» в пределах московского Садового кольца. Планировалось, что к 2007 году гостиниц будет 10, но к настоящему моменту построена лишь одна — «Ассамблея на Никитской». Причем первых постояльцев она примет в лучшем случае в августе, уже под занавес доходного летнего сезона.
«Положи я $8,5 млн в банк пусть даже под 5,5% годовых, они принесли бы мне прибыль более $400 тыс. в год, то есть за пять лет — доход более $2 млн,— калькулирует Игорь Лаврик.— А я в итоге потратил деньги и получил проект со сроком окупаемости 12–15 лет». И, возможно, на этом злоключения российского хотельера не закончились.
Идеальный рынок
Игорь Лаврик привык к проектам с меньшим сроком окупаемости. В 1990-е годы «Стабильная линия» инвестировала в убыточные промышленные предприятия, в частности в Калужский завод строительных материалов и Воронежский завод строительно-алюминиевых конструкций. После реализации антикризисных программ через пару лет они оба были проданы с прибылью. Однако постепенно круг привлекательных предприятий сужался, а с ним сокращались и возможности для бизнеса «Стабильной линии», что вынудило Лаврика заняться поиском новых ниш.
В 2001 году «Стабильная линия» приняла участие в финансировании строительства одного из самых фешенебельных отелей столицы — Ararat Park Hyatt Moscow (стоимость номера в сутки доходит до $2 тыс.), и, как показалось тогда, обнаружила «золотую жилу», которую искала. Даже сейчас, по прошествии шести лет, в московских гостиницах насчитывается всего 68 тыс. мест, а чтобы насытить рынок, по мнению экспертов, мест необходимо 600 тыс. Среднегодовая загрузка отелей достигает сегодня 80%, о чем не мечтает ни одна столица мира. И это притом, что московские отели признаны самыми дорогими в мире: согласно рейтингу международной компании Business Travel International, средняя стоимость проживания в них составляет $317 в сутки. Для сравнения, в Нью-Йорке — $266.
Правда, чтобы получить контроль над самыми лакомыми активами — крупными гостиницами наподобие «Космоса», «Интуриста» или «Украины» — у «Стабильной линии» не хватало финансовых ресурсов. И тогда для выхода на перспективный рынок Игорь Лаврик придумал оригинальную концепцию.
Емкость российского гостиничного рынка составляет $2 млрд, и примерно половина этой суммы приходится на Москву. Тем не менее пока российская столица значительно уступает другим крупным европейским городам по количеству отелей. В Москве их около 200. Для сравнения, в Лондоне — 1800, а в Париже — 1650 отелей. До сих пор московский номерной фонд увеличивался довольно медленно: по оценкам экспертов, ежегодно на 7–8%. Между тем столичные власти обещают перемены к лучшему: к 2010 году в городе должны открыться 350 новых гостиниц, а общее количество койкомест таким образом достигнет 186 тыс. (при нынешних 68 тыс.). Но вряд ли это устранит дефицит гостиниц туристического класса, без которых развитие массового туризма невозможно. Тем более что в результате реконструкции крупные гостиницы советского образца (среди них «Москва», «Минск», «Россия», «Интурист» и проч.) повысят свою категорию до четырех-пяти звезд. Теперь в историческом центре города почти не осталось трехзвездных отелей.
Странная политика
 |
Подобная ценовая политика кажется странной. «Земля и стены здания что при трех, что при пяти звездах стоят одинаково,— замечает Андрей Славецкий, руководитель департамента развития компании „Русские отели”.— Увеличение инвестиций для пятизвездного отеля идет только на этапе отделки и разработки интерьера, а стоимость номеров у него при этом значительно выше. Вот почему интереснее строить гостиницы высокого класса: средства быстрее возвращаются». По оценкам специалистов, если средний срок окупаемости гостиниц уровня три звезды начинается от семи лет, то отбить вложения в четырех- и пятизвездные отели вполне возможно уже за пять-шесть лет. И все же Игорь Лаврик надеялся на аналогичный срок. На каком основании?
Фактически его концепция идеально вписывалась в планы столичных чиновников, ратующих за развитие массового, то есть недорогого туризма и поддержку частных инвесторов-хотельеров. «Во-первых, мы восстанавливали сеть городских коммуникационных сооружений, которые буквально трещали по швам. Во-вторых, реконструировали фасады, исходя из историко-архитектурной концепции градостроительства. В-третьих, город получал налоговые поступления и рабочие места, так как гостиницам нужен персонал. Ну и, наконец, мы способствовали развитию туризма»,— перечисляет Игорь Лаврик достоинства, которыми его проект обладает в глазах чиновников. Более того, предприниматель переводил воссозданные здания на баланс города, с тем лишь условием, что сумма инвестиций в строительство компенсируется погашением арендной платы в течение 49 лет. И проект действительно не оставил московские власти равнодушными.
Полная труба
Добро «Ассамблее» дал сам мэр Москвы Юрий Лужков. И процесс пошел. В 2002 году «Стабильная линия» получила сразу пять площадок в престижных районах внутри Садового кольца. Впоследствии Московское правительство снизило арендную ставку на период строительства и первых трех лет эксплуатации до 0,01% от кадастровой стоимости земли (обычный тариф для застройщиков — 1,5%).
Но самое главное — город пообещал нормативными документами освободить инвестора от оплаты на проведение всех инженерных коммуникаций. По словам Игоря Лаврика, это позволило бы сэкономить до 60% стоимости проектов. В реальности компания ни разу не смогла воспользоваться обещанными преференциями. «Правительство Москвы на сегодняшний день почти не контролирует компании и структуры, являющиеся монополистами и отвечающие за присоединение строящихся объектов к городской инфраструктуре»,— сетует Игорь Лаврик. Действительно, например, МГТС входит в состав АФК «Системы», а Мосэнерго — в РАО ЕЭС.
Полной неожиданностью для инвестора также стали магистральные электрокабели и газовая труба к вечному огню на могиле неизвестного солдата, проходящие по участку. Из-за плотной застройки на Никитской улице компания даже не могла подогнать тяжелую технику, так что все работы по выносу ненужных коммуникаций велись практически вручную.
Срок реализации проекта растянулся в итоге с двух до четырех лет. За это время произошел резкий скачок цен на строительно-монтажные материалы, к примеру, бетон подорожал вдвое, а Европа перешла с доллара на евро. И поскольку всю инженерию, отделочные материалы и мебель «Стабильная линия» завозила именно из Европы, из-за роста курса евро проект подорожал еще на 25%. Вместо заложенных изначально $4 млн «Ассамблея на Никитской» потянула на $8,5 млн (30% этой суммы — собственные инвестиции «Стабильной линии», 70% — банковские кредиты и заемные средства). И хотя работы в гостинице завершились полгода назад, пока она продолжает приносить ежемесячный убыток в $100 тыс. в виде недополученной прибыли и обслуживания кредитов. Дело в том, что владелец до сих пор не может получить необходимые справки от технических служб города для приемки объекта.
Неудачи преследовали компанию Игоря Лаврика и по другим адресам. Один из них находился в пределах так называемой «золотой мили», где 1 кв. м недвижимости сегодня стоит $35–40 тыс. Между тем, чтобы отель был максимально рентабельным, расходы на него не должны превышать $2,5 тыс. за 1 кв. м.
Так что «Стабильная линия» сама отказалась от площадки. Второй участок отошел Русской православной церкви, когда та попросила правительство Москвы вернуть земли, отторгнутые после революции 1917 года. Наконец, на третьем была построена детская площадка, и «Стабильная линия» не решилась конфликтовать с жильцами близлежащих домов. Очевидно, Лаврик уже понимал, что не переварит этот участок — «Ассамблея на Никитской» отняла слишком много ресурсов. Все, что удалось компании за пять лет по другим проектам,— подготовить проектно-сметную документацию по гостинице в Гагаринском переулке. Но судьба этой последней оставшейся у «Стабильной линии» площадки сейчас под вопросом: чиновники решают, насколько эффективно использовал ее инвестор.
Пока Лаврик надеется на благоприятный исход. Если надежда оправдается, он вновь попробует построить успешный отель, учитывая неудачи «Ассамблеи на Никитской». При этом концепция последней гостиницы после всех перипетий изменится.
Больше звезд
Отныне «Стабильная линия» будет позиционировать свои гостиницы в классе четыре звезды с ценами от 200–250 евро за номер вместо 140 евро. Таким образом, по самым примерным расчетам, при средней загрузке в 80% ежегодная выручка «Ассамблеи на Никитской» увеличится на $500–900 тыс. евро. Впрочем, хотя Игорь Лаврик уверяет, что его гостиница в состоянии пройти классификацию на четыре звезды по международным стандартам, эксперты придерживаются иного мнения. «Набор услуг в „Ассамблее на Никитской” гораздо скромнее, чем принято предлагать в четырехзвездных гостиницах,— сомневается Андрей Славецкий.— Инвестор и администрация могут поставить в таком случае и больше звезд над входным козырьком, при этом суть отеля не изменится — он останется „трешкой”».
С другой стороны, пока «звездная» классификация гостиниц в Москве зачастую условна. А по мнению Славецкого, месторасположение «Ассамблеи на Никитской» — 130 м от Кремля — настолько удачно, что даже несмотря на недостаточный набор услуг и повышение цен, гостиница будет конкурентоспособной. «Даже если бы они поставили цену 300 евро за ночь, учитывая небольшое количество номеров, отель был бы заполнен на 100%,— поддерживает заместитель генерального директора по развитию компании Hotel Line Наталья Сахаровская.— Зачем же отказываться от дополнительного источника прибыли?»
Конечно, на оптимальный для четырехзвездного отеля срок окупаемости в пять-шесть лет «Ассамблея на Никитской» все равно не выйдет: слишком дорого и долго велось строительство. Однако вернуть свои деньги не за 15, а хотя бы за 10 лет «Стабильная линия», скорее всего, сможет.
Одновременно Игорь Лаврик подумывает и о другом направлении бизнеса. Перефразируя знаменитое выражение, можно сказать «негативный опыт — это лучший учитель»: «Стабильная линия» собирается перепрофилироваться в управляющую компанию, которая помогает становлению чужих проектов. Пока только около 3% гостиниц в стране пользуются услугами профессиональных операторов. «Если учесть, что на современном этапе развития гостиничного бизнеса в России необходимого эффективного опыта у собственников нет, спрос на управление объектами индустрии гостеприимства в настоящее время достаточно высок»,— подчеркивает руководитель департамента управления проектами компании Amaks Grand Hotels Светлана Саблина. Услуги отечественных УК сегодня обходятся в 7–15% выручки управляемых отелей.
Стоит также добавить, что гостиничный рынок привлекает все новых инвесторов. Только в Москве сейчас в стадии согласования находятся 124 новые гостиницы. Всего же, по прогнозам столичных властей, в ближайшие три года должны открыться 350 новых объектов инфраструктуры гостеприимства. Возможно, их владельцы захотят прислушаться к мнению «Стабильной линии» — ведь лучше учиться на чужих ошибках, чем на собственных.
 |