Прораб эпатажа

Кто смеется последним
Однажды заказчики долго расспрашивали Полонского, как он будет заливать ростверки. Дело было в 1994 году, когда он, будучи еще студентом, на пару с Артуром Кириленко зарегистрировал компанию «Строймонтаж», занимающуюся отделочными работами. Их первый заказ был на каменную кладку.
Никто из партнеров твердо не знал, что такое ростверки. Однако клиентов они успокоили: как надо, так и зальем. Бизнесмены нашли 40 рабочих. В первый же день выяснилось, что половина вообще кирпич никогда не клали, а еще человек пятнадцать — запойные алкоголики.
— Мы-то думали, что стоит нанять каменщиков, и они сделают все как надо. Но все оказалось сложнее,— вспоминает Полонский.
Так он научился ценить человеческие ресурсы.
Сейчас у Полонского работает уже 3 тыс. человек. Правда, сам он общается в основном с руководством компании. Даже многих руководителей проектов, собравшихся на планерке, он видит впервые в жизни. Менеджеры нервничают, увидев начальство так близко. Полонского это не устраивает.
— У нас не планерка, а поминки. Пусть кто-нибудь анекдот расскажет,— неожиданно объявляет он.
В переговорной повисает тишина. Выдержав театральную паузу, Полонский говорит: «Анекдот расскажет тот, кто ниже всех склонил голову!»
Руководитель проекта, не успевший поднять голову, пытается доказать, что юмор ему чужд. Но Полонский неумолим.
— Один только помню, но он не совсем приличный, а здесь женщины,— пытается увильнуть менеджер.
— Женщин тут нет — только строители! — гнет свое Полонский.
— Тогда анекдот,— сдается менеджер.— Человек пишет заявление в ЖЭК: «Прошу заделать половую щель у моей соседки, а то когда у нее течет, у меня протекает».
Все облегченно смеются. Полонский возвращается к клубнике.
Лучшие кадры Полонский оценивает достойно. В июне он предложил членам совета директоров Дмитрию Луценко, Максиму Привезенцеву, Максиму Темникову и Алексею Адикаеву и опцион на выкуп 5% акций компании в течение двух с половиной лет. «Не все могут работать 24 часа в сутки, как Сергей. Наградив самых верных бойцов очень жирным куском, он смог их так мотивировать, что они будут вынуждены работать с полной самоотдачей»,— говорит Евгений Чичваркин.
Полонский не только ценит человеческие ресурсы, но и пытается их улучшить.
— У нас в компании никто никого не заставляет, можем только заинтересовать,— так Полонский объясняет менеджерам, почему необходимо участвовать в тренингах и семинарах.
Один из управленцев перебивает Полонского. Он считает, что лучше получить второе высшее, чем ходить на тренинги, которые он, правда, сам еще не посещал.
— Можешь оставаться при своей точке зрения. Но вот знаешь что,— Полонский выпрямляется на стуле,— 98% людей не любят кататься на сноуборде, при этом 99% из них на нем никогда не катались. Ты понял мою идею? Всем плевать на твою точку зрения! Не хочешь совершенствоваться — пошел в …! — Полонский практически срывается на крик. Менеджер бледнеет. Его точно смогли заинтересовать в участии в следующем тренинге.
— Вы понимаете, почему вы вообще оказались за этим столом? Может, кто-то считает себя здесь хорошим строителем? Кого-то взяли сюда из-за хороших оценок в дипломе? Высокого IQ? — сейчас Полонский обращается уже ко всем управленцам.— Нет! Тогда почему вы здесь?
Теперь уже все хотят посетить тренинг, даже в законные выходные.
— Вы здесь, потому что я верю, что могу послать вас на новый участок — и вы справитесь. Вероятность того, что вы справитесь без саморазвития, без тренингов, равна нулю! Я говорю вам: если вы не будете заниматься, расти вместе с компанией, то вы идете в … Сейчас меня все поняли?
На следующий тренинг все присутствующие явятся даже из реанимации.

Неправильные правила

Чуть позже Полонский увлеченно рассказывает мне, что главное в компании — свобода менеджеров и личная инициатива. Когда начался птичий грипп, он запретил в корпоративной столовой готовить блюда из курятины. Потом грипп закончился, но началась вспышка коровьего бешенства, и Полонский запретил использовать говядину. Через неделю ему сказали, что люди буквально голодают. Выяснилось, что на кухне так и не вернулись к куриному мясу, хотя грипп уже давно прошел.
Полонский резюмирует: правила придумали те, кто не хочет нормально работать. Поэтому менеджер должен быть абсолютно свободным в принятии решений. Он не должен бояться идти на риск.
— Что такое правила? Мы сказали человеку: делай плитку 40 на 40. Он делает, а облицевать нужно помещение шириной метр. Плитка не подходит, но он все равно делает,— Полонский возвращается к строительным примерам, но неожиданно выходит на общегосударственный уровень.— Поэтому при тоталитаризме большинству людей жить значительно удобней: сказали — сделал. При демократии все значительно сложнее: нужно самому ставить проблемы и решать их. Обмануть в этом случае ты можешь только самого себя. Но тогда в твоем биополе образуются биодырки, и ты сам себя начинаешь разрушать.
Непонятно, верит ли сам Полонский в теорию «биодырок», но находить людей он старается именно по этому принципу.
— Я недавно разговаривал с Рубеном Варданяном (президент компании «Тройка Диалог».— СФ). Он открывает бизнес-школу. Я его спросил — ты как народ туда будешь отбирать? Он сказал: собираю людей, отнимаю деньги, отправляю во Владивосток. Кто своим ходом доберется назад, тот садится за парты,— Полонский продолжает изъясняться притчами.
— Но вы же не можете всех во Владивосток отправлять. Как можно понять, что менеджер подходит? — спрашиваю я.
— Если человек в 25 лет способен пробежать стометровку за 15 секунд, то есть шанс, что в 30 он пробежит ее за девять. Если его время — 40 секунд, то такого шанса у него нет. Менеджера видно сразу. Мы не пользуемся хедхантерами. Сами ищем.
Но, видимо, даже тщательно отобранным менеджерам Полонский не вполне доверяет. Поэтому он регулярно сам объезжает объекты и даже пытается запомнить, сколько бетона нужно, чтобы залить один этаж каждой стройки. Полонский называет это «стратегическим управлением».

Выгоды демократии
— Деньги как таковые нам сейчас не нужны — портфель проектов сформирован, средств достаточно,— утверждает Сергей Полонский.
Он говорит, что именно по этой причине на биржу Mirax пока выходить не будет. По его мнению, проведение IPO может лишить компанию важного преимущества — скорости принятия решений. Еще в компании считают, что выход на IPO прямо сейчас может снизить оценку капитализации. «С нашей точки зрения, бизнес корпорации сейчас стоит $4 млрд с лишним. Наша приоритетная задача в том, чтобы аргументированно доказать рынку верность нашей оценки»,— говорит заместитель председателя правления Андрей Клецко. Пока рынок верит не до конца. Директор по инвестициям Panorama Estate Артем Цогоев считает сумму завышенной. «Дело в том,— поясняет он,— что часть новых проектов компании пока еще существует только на бумаге».
Потенциально, впрочем, Mirax к выходу на биржу вполне готова. Компания первой в России среди девелоперов еще в 2005 году стала публиковать финансовую отчетность по международному стандарту US GAAP. Тогда же агентство «Эксперт РА» присвоило компании рейтинг кредитоспособности B++. Mirax уже трижды размещала облигационные займы. Сейчас общая сумма задолженности с учетом долгосрочных и небанковских инструментов, по оценкам самого Полонского,— чуть меньше $400 млн. Но и в инвесторах, которые готовы вложить деньги в Mirax, компания недостатка не испытывает — в портфеле компании более 1 млн построенных и около 2,2 млн возводимых квадратных метров.
Полонский не хочет размениваться по мелочам — он мечтает превратить Mirax в крупнейшую девелоперскую компанию в Европе. Место для роста еще есть. Например, крупнейшая девелоперская компания в Восточной и Центральной Европе, австрийская Meinl European Land Ltd имеет капитализацию 4,46 млрд евро. Еще одна мечта Полонского — строить небоскребы уже в европейских столицах. Тем более что в Европе Полонский уже отметился. Еще в 2004 году он купил два участка под строительство в пригородах Парижа Масси и Монтевран. Для их освоения была создана дочерняя компания Hermitage Immobilier, которая и приступила к их застройке жилыми комплексами общей площадью 50 тыс. кв. м. Сейчас компания ведет еще несколько проектов в пригородах Парижа. Объявленная цель Hermitage Immobilier — войти в десятку ведущих девелоперов Франции с ежегодным объемом инвестиций не менее 100 млн евро и сдавать не менее 30 тыс. кв. м в год. Правда, Сергей Полонский сейчас участвует в проекте лишь номинально. Ответственным за развитие бизнеса в Париже стал его питерский партнер Артур Кириленко, сам же Полонский предпочел сосредоточить усилия на Москве.
«Башням „Федерации” недолго оставаться самыми высокими. Рекорд скоро побьют. Причем сделает это сам Полонский»,— уверен Чичваркин. Поэтому Полонский не позволяет своим сотрудникам расслабляться, а тем, кто устал, напоминает:
— Помните, как мы в Камбодже из джунглей выползли: грязные, голодные, искусанные насекомыми. Как тогда хотелось в офис, под кондиционер! Как работать хотелось!
Менеджеры послушно кивают: они уже поняли, что здесь точно работать заставят. Вернее, заинтересуют.

Иван Марчук