В последний год западные инвестиционные фонды буквально засыпали консалтинговые и риэлтерские компании Москвы заявками на приобретение коммерческой недвижимости в российской столице. Однако до реальных сделок дело доходит лишь в отдельных случаях. Сложившаяся у нас практика продажи объектов коммерческой недвижимости устраивает продавцов, покупателей-россиян, но только не западные фонды.
Компании, специализирующиеся на сделках с коммерческой недвижимостью, как из «большой четверки» (Jones Lang LaSalle, Colliers Int., Stiles & Riabokobylko и Noble Gibbons), так и претендующие на лидерство (Swiss Realty, Paul’s Yard, Knight Frank и Penny Lane Realty), в последний год фиксируют небывалый рост заявок от западных инвестиционных фондов на приобретение коммерческой недвижимости в Москве. Директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers Int. Олег Мышкин говорит о десятках претендентов. Директор по развитию Swiss Realty Илья Шершнев считает, что их количество еще увеличится. Однако риэлтеры уверены: удовлетворить спрос сейчас практически невозможно. Основная причина в том, что инвестиционные фонды не устраивают доходы от эксплуатации предлагаемых к продаже зданий.
По словам управляющего директора фонда Fleming Family & Partners Real Estate Russia (FF&P)Максима Кунина, доходность российских объектов, удовлетворяющая западные фонды, в том числе и FF&P, должна находиться на уровне 13–15% годовых в валюте. Сравним: в Центральной и Западной Европе рентабельность эксплуатации коммерческой недвижимости составляет 6–9%, в США еще ниже – 5–8%. И такие объекты на столичном рынке коммерческой недвижимости есть. Однако условия их приобретения либо значительно снижают заявленную прибыльность, либо не соответствуют западному налоговому законодательству, нарушать которое фонды не хотят.
Московский вариант
В столице, как правило, ни один продавец не заключает с покупателем договор купли-продажи офисного комплекса или торгового центра. Продается компания, владеющая объектом недвижимости. И обычно она офшорная. При такой схеме продавец недвижимости получает возможность избежать уплаты налогов на прибыль от сделки, а это, по данным риэлтеров, в среднем 20% от стоимости продаваемого здания.
Однако западные инвестиционные фонды не принимают наши правила игры. Опрошенные СФ представители фондов заявили: схема покупки объектов недвижимости через приобретение владеющих ими компаний можно признать удовлетворительной, если бы не одно «но». Дело в том, что покупка недвижимости в западных странах позволяет существенно экономить на уплате банковских процентов по привлекаемым для этого кредитам. По словам Максима Кунина, фонд, покупающий бизнес-центр, может привлечь банковские ссуды на 90% его стоимости. Почти вся сумма уплаченных процентов по кредиту вычитается из налогооблагаемой базы фонда. Фактически это означает получение фондом беспроцентного кредита при покупке здания. Если же приобретена компания, владеющая объектом недвижимости, никаких налоговых льгот не будет. В результате потенциальный доход от купленной недвижимости с 15–20% снижается до 6–8% годовых.
Существует и другая причина отказа инвестиционных фондов от сделок с российской недвижимостью. Никто из ее владельцев не считает нужным «светить» прибыль, пусть даже через офшорные фирмы. При желании налоговые органы все равно смогут эти доходы проследить. Поэтому продавцы офшора, владеющего зданием, просят внести в договор меньшую сумму, а разницу предпочитают получить наличными. Иногда причиной таких просьб становятся аппетиты посредников, рассчитывающих на доход сверх обозначенных в документах сумм. В любом случае инвестиционные фонды, подвергающиеся периодической проверке аудиторских компаний, на эти условия идти не могут.
Наконец, если бы не существовал альтернативный спрос, продавцы столичной коммерческой недвижимости рано или поздно постарались бы выработать компромиссные варианты, удовлетворяющие всех. Предположим, снизив цену зданий до размеров, гарантирующих фондам приемлемый уровень доходности. Однако сейчас делать это незачем. В Москве существует устойчивый спрос на коммерческие помещения со стороны российских компаний, не «отягощенных» строгостями западного налогового законодательства. И для покупки недвижимости отечественным предпринимателям не требуется безусловная поддержка сделки пайщиками, как в случаях с фондами.
Западные сделки
Впрочем, примеры покупки западными фондами российской недвижимости все же есть. Так, американский инвестиционный фонд Fleming Family & Partners приобрел в прошлом году здание Credit Suisse First Boston на Гоголевском бульваре. В этой операции участвовали деньги западного пенсионного фонда General Electric Asset Management.
По данным СФ, международный инвестиционный фонд Brunswick Capital Management стал инвестором даже не готового здания, а инвестиционного проекта. Фонд совместно с принадлежащими холдингу «Интеросс» компанией «Открытые инвестиции» и Росбанком принял финансовое участие в строящемся на ул. Маши Порываевой бизнес-центре холдинга. 25 тыс. кв. м получит в собственность Росбанк, 20 тыс. кв. м – «Открытые инвестиции» и 20 тыс. кв. м – Brunswick. Общая стоимость проекта оценивается примерно в $100 млн. Серьезность намерений фонда Brunswick в отношении российского рынка коммерческой недвижимости подтверждает тот факт, что в феврале инвестиционный фонд переманил одного из ведущих менеджеров офисного девелопмента Москвы, генерального директора компании «Мосэнка» Эркана Эркека, назначив его руководителем своего российского представительства.
Еще один пример: американская компания Hines Int. привлекла средства американского пенсионного фонда ITT&T на финансирование коттеджного поселка «Покровские холмы». Сейчас американцы ведут переговоры с рядом фондов о финансировании строительства офисного комплекса Ducat Place III. Однако в этом случае вряд ли удастся использовать «пенсионные» деньги. Скорее всего, инвесторами станут венчурные фонды, как это уже было в предыдущих сделках с комплексами Ducat. Причем, как выясняется, за этими фондами нередко стоят российские бизнесмены. Покупая западные инвестиционные фонды, они привлекают дешевые кредиты иностранных банков.
Выглядит это следующим образом: российский бизнесмен приобретает значительную часть паев фонда, испытывающего финансовые трудности. С использованием находящейся в распоряжении фонда недвижимости в качестве залога привлекаются дешевые банковские кредиты и направляются на инвестирование real estate проектов в России. Вот примеры.
После того как владелец американской компании Liggett Беннет Лебоу выселил приобретенную им табачную фабрику «Дукат» из центра столицы на окраину, права на земельные участки фабрики были переданы принадлежащей предпринимателю компании «Брукмил». На одном из участков выстроен бизнес-центр Ducat Place II, другой предназначался для строительства бизнес-центра Ducat Place III. И бизнес-центр, и свободный участок вскоре были проданы американским инвестфондам Apollo и New Valley. Те, в свою очередь, довольно быстро перепродали их инвестиционному фонду Andante. Формально фонд является американским, хотя, по данным СФ, фактический его владелец – президент одной из ведущих российских мобильных компаний. Другой инвестиционный фонд – швейцарский Amerop, купивший в прошлом году бизнес-центр «Голутвинская слобода», на деле принадлежит бывшему генеральному директору крупного химического объединения. Как бы то ни было, во многом именно благодаря этим людям и их финансовым схемам на московском рынке коммерческой недвижимости появляются деньги западных инвестиционных фондов и банков.
Кто кого
Однако самые интересные объекты в ближайшем времени все-таки достанутся структурам, представляющим интересы российских компаний. Скажем, компания Millhouse Capital – представитель интересов главы «Сибнефти» Романа Абрамовича, собирается вложить в столичную коммерческую недвижимость $260 млн. Принадлежащая Millhouse компания MCI строит в Москве два бизнес-центра и частный госпиталь. Еще более впечатляющими выглядят приобретения «Пермской финансово-промышленной группы» (ПФПГ). По словам участников рынка, эта компания для акционеров ЛУКОЙЛа – то же самое, что Millhouse для акционеров «Сибнефти». ПФПГ уже приобрела в Москве недвижимую коммерческую собственность на несколько сотен миллионов долларов, в том числе бизнес-центр Samsung в Большом Гнездниковском переулке, офисный центр Ericsson на улице 8 Марта и здание «Госинкора» на Мясницкой. По данным СФ, пермяки сейчас ведут активные переговоры о приобретении здания офисного комплекса «Токо Тауэр» на Краснопресненской набережной.
Директорам западных инвестиционных фондов на этом фоне в ближайшем будущем остается лишь сетовать на консерватизм своих пайщиков и требовать от собственных законодателей льготных условий для инвестирования в коммерческую недвижимость России, либо добиваться от отечественных чиновников запрета на сделки с офшорными компаниями, располагающими правом собственности на российскую недвижимость. В противном случае в ближайшие годы они не смогут соревноваться с российскими инвесторами в предложении максимальной цены за коммерческие объекты.
Существует и еще одна причина, препятствующая выходу западных инвестфондов на рынок коммерческой недвижимости Москвы. Подготовка и проверка юридической законности сделки, оценка ее экономической целесообразности зачастую осуществляются по заказу западных фондов ведущими аудиторскими фирмами. Специалисты, как правило, тратят на исследования не один месяц, в то время как владелец здания соглашается отвести на аудит всего несколько недель. Российские компании предпочитают приглашать своих специалистов, работающих быстрее западных коллег. И потом, на отечественных компаниях не лежит груз ответственности перед пайщиками – они при вложении средств в московскую недвижимость, как правило, рискуют только своими деньгами.