У Нью-Йорка есть остров Манхэттен с его небоскребами, где располагаются офисы крупнейших компаний мира. У Парижа – остров Ситэ, ставший благодаря построенному там собору Парижской Богоматери мировой туристической Меккой. А в Москве, напротив Кремля,– Болотный остров, который может превратиться в «Золотой остров» столицы, если обзаведется современными бизнес-центрами и элитными апартаментами. Правда, это случится, только когда городские и федеральные власти профинансируют за свой счет строительство инженерных и транспортных коммуникаций проекта.
Участники
В декабре прошлого года архитектурный план застройки «Золотого острова» (часть центра столицы между Москвой-рекой и Водоотводным каналом) был утвержден общественным градостроительным советом при московском мэре. Проект этот амбициозный: предполагается возвести коммерческие и жилые здания общей площадью 1,1 млн кв. м. Общая стоимость его составит не менее $1,7 млрд. Помимо строительства торговых и бизнес-центров планируется возвести элитные жилые апартаменты и объекты транспортной и социальной инфраструктуры, в том числе станцию метро «Кадашевская», которая станет продолжением Филевской линии метрополитена. Заказчиком, согласно постановлению правительства Москвы, выступает группа компаний КРТ.
Помимо нее в проекте участвует целый ряд застройщиков, располагающих правом застраивать участки Болотного острова. Это «Роснефть», корпорация «Госинкор», интересы которой представляет группа компаний «Гута», ООО «Международный парк развлечений и туризма», созданное при поддержке Зураба Церетели специально для возведения московского Диснейленда в Мневниках. Кроме того, в проекте принимает участие компания «Брукмил», принадлежащая владельцу табачного концерна Liggett Беннету Лебоу. По сведениям СФ, часть участка «Брукмил» на Софийской набережной собиралась перекупить компания «Стройинком-К», принадлежащая израильскому бизнесмену Льву Леваеву, но впоследствии данная компания отказалась от сделки. По словам Григория Звенигородского, руководителя отдела маркетинга «Стройинком-К», планом застройки участка предусмотрено исключительно малоэтажное строительство (до четырех этажей), и в случае участия в реализации проекта «Стройинком-К» мог бы получить в собственность коммерческие площади, которые бы позволили окупить вложения только в отдаленном будущем.
«Госинкор» просто не может не участвовать в проекте «Золотой остров». Прежде всего потому, что аффилированная с концерном группа компаний «Гута» является собственником кондитерской фабрики «Красный Октябрь», занимающей около 40% территории Болотного острова. Для реализации проекта производственные мощности «Красного Октября» необходимо перебазировать на новую территорию, а это огромные капиталовложения. Вице-президент Гута-банка Антон Чернов отказался назвать источники финансирования и место строительства новой фабрики «Красный Октябрь». Вероятно, «Гута» будет искать инвесторов, которые смогут заплатить за право застраивать участки Болотного острова, находящиеся во владении этой группы.
Проблемы
По словам руководителя дирекции общественных связей КРТ Валеха Сабирова, в разработку проекта застройки Болотного острова и получение необходимых для этого разрешений компания «уже вложила несколько миллионов долларов». Окупить расходы КРТ рассчитывает как за счет прибыли с собственных инвестиций в проект, так и за счет комиссионных, которые планируется получить с инвесторов «Золотого острова» за исполнение функций генерального заказчика – около 2% от стоимости проектов, намеченных к реализации на «Золотом острове». Но чтобы получить эти деньги, КРТ необходимо запустить проект. А сделать это совсем непросто.
Основная проблема заключается в необходимости добиться бюджетного (как городского, так и федерального) финансирования строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры проекта. Пока это удается с трудом. Правда, президент КРТ Юрий Гусев считает эту проблему решаемой. И небезосновательно.
Проект «Золотой остров» поддерживают городские власти в рамках еще более амбициозного плана «Золотое кольцо Москвы», предусматривающего строительство в центре столицы туристической зоны мирового уровня. Впрочем, уже один только «Золотой остров» сравним с проектом Московского международного делового центра (ММДЦ) «Москва-Сити». Оба объекта могут быть реализованы только при поддержке столичной мэрии. В случае с ММДЦ все инженерные и транспортные коммуникации город построил за свой счет. КРТ рассчитывает получить то же самое и для «Золотого острова».
Существует и другая сложность. Не решен вопрос о собственности на бизнес-комплекс «Царев сад», расположенный на территории Болотного острова. Причем проблема актуальна не только для уже построенного комплекса «Царев сад 1», но и для земельных участков, на которых планируется построить комплексы «Царев сад 2» и «Царев сад 3». Формально правами на «Царев сад 1» и участки второй и третьей очереди комплекса обладает девелоперская компания Keystone. «Госинкор», а следовательно, и «Гута», считает фирму своей собственностью. Однако Сбербанк России, выдавший несколько лет назад Keystone кредит в размере $89 млн на проект «Царев сад», в настоящее время в судебном порядке пытается взыскать долг. И пока имущественный спор между «Гутой» и Сбербанком не решен.
Впрочем, участки «Царева сада» занимают не более 10% Болотного острова. Остальные 90% территории свободны от каких-либо юридических споров, поэтому потенциальные инвесторы «Золотого острова» могут не опасаться каких-либо претензий. Юрий Гусев уверен, что проблема с «Царевым садом» не осложнит процесс привлечения инвестиционных средств в «Золотой остров». По его мнению, неувязки «Царева сада», по крайней мере на первом этапе, можно вынести «за скобки» проекта.
Перспективы
Тем не менее главная проблема проекта «Золотой остров» пока не решена. Несмотря на лоббистские усилия КРТ, проекты федерального и московского бюджетов на следующий год никаких расходов на финансирование строительства объектов транспортной и инженерной инфраструктуры Болотного острова не предусматривают. У КРТ есть запасной вариант – проложить коммуникации за счет инвестиций. В этом случае расходы инвесторов будут компенсированы за счет городского бюджета. Формально расчет компенсаций выглядит следующим образом. Минимальная стоимость выкупа прав аренды земельного участка под застройку на «Золотом острове», по оценкам КРТ,– $7,5 млн за гектар. Если инвестор проекта финансируют прокладку инженерных и транспортных коммуникаций, его расходы будут вычитаться из суммы за право на аренду.
Риэлтеры пока не берутся строить прогнозы относительно перспектив реализации «Золотого острова». По их мнению, проект является одним из самых привлекательных объектов инвестирования. Более удобного места, чем Болотный остров, для элитного строительства в Москве найти невозможно. Однако если государство не профинансирует строительство инфраструктуры, инвесторы сейчас не станут вкладывать деньги в проект. Хотя могут это сделать через несколько лет, когда в России исчезнут более привлекательные объекты для инвестирования.