«Решение о создании „Интерросом” компании, ориентированной на вложения в недвижимость, было новаторским, но полностью оправдалось»,– говорит генеральный директор ОАО «Открытые инвестиции» Сергей Бачин. По его мнению, на рынке столичной недвижимости сейчас появились уникальные возможности, связанные с реализацией портфеля высокоэффективных инвестиционных проектов.
СФ: «Открытые инвестиции» – первая дочерняя компания крупного российского отраслевого холдинга, ориентированная на инвестиции в столичную, в том числе и офисную недвижимость. Чем руководствовался и на что рассчитывал «Интеррос», создавая «Открытые инвестиции»?
СБ: Стратегическое решение «Интерроса» по консолидации активов и операций, связанных с коммерческой недвижимостью, и созданию компании с корпоративной структурой по образцу западной real estate company было принято осенью 2002 года. Тогда других инвестиционных фондов, принадлежащих крупным российским отраслевым холдингам и ориентированных исключительно на операции с коммерческой недвижимостью, не существовало. По большому счету, их нет и сейчас. Решение было новаторским, но вполне оправданным: на столичном рынке недвижимости появились уникальные возможности, связанные с реализацией портфеля высокоэффективных инвестиционных проектов. Потенциальный уровень рентабельности этих проектов мы оцениваем в 25–35% годовых. Это весьма привлекательный рынок, за который стоит побороться.
СФ: Какова структура взаимоотношений «Открытых инвестиций» и холдинговой компании «Интеррос»?
СБ: В настоящий момент можно сказать, что компания инвестирует средства, в основном полученные от «Интерроса». Однако «Интеррос» в отношении «Открытых инвестиций» принял решение о постепенном (в течение двух-четырех лет) увеличении объема свободно обращающихся акций до 75% минус одна акция. По нашему мнению, 25% плюс одна акция необходимы для подтверждения долгосрочной заинтересованности «Интерроса» в развитии бизнеса компании. Однако уже сейчас все системы, политика и процедуры управления компанией работают в расчете на приход внешних инвесторов.
Первоначальный капитал в размере $70 млн в фонд проинвестировала группа «Интеррос». Это 25% фондирования компании. Остальные 75% планируется привлечь за счет внешних инвесторов. Как мы ожидаем, совокупный стартовый капитал с учетом вновь привлекаемого до конца 2004 года составит $140–160 млн, с последующим увеличением до $250 млн.
СФ: Планируют ли «Открытые инвестиции» использовать для реализации своих проектов банковское кредитование?
СБ: Да, фондирование компании может осуществляться как за счет собственного, так и за счет заемного капитала. Добавлю, что финансовое плечо для привлечения заемных средств не может превышать 70% от стоимости совокупных активов компании в соответствии с ее политикой.
СФ: Какие офисные комплексы сейчас принадлежат «Открытым инвестициям» и в каких девелоперских проектах офисного строительства компания участвует?
СБ: Собственностью фонда является офисный центр класса А, расположенный на Новослободской улице. Стоимость комплекса $25 млн, текущая заполняемость офисных площадей – 90%. Что касается девелоперских проектов, то основным является строительство офисного комплекса площадью 120 тыс. кв. м на проспекте Академика Сахарова. Ориентировочная стоимость проекта составит $170 млн. В рамках его реализации уже подписано соглашение о намерениях со стратегическим международным инвестором Brunswick Capital, который собирается инвестировать около трети необходимых для реализации проекта средств. Кроме того, в проекте будет участвовать Росбанк – он полностью профинансирует строительство одного из зданий комплекса.
СФ: Какова планируемая доля объектов офисной недвижимости в структуре вашего инвестиционного портфеля?
СБ: 20–40%. Примерно столько же мы планируем инвестировать в строительство коммерческого жилья. 15–35% – в строительство торговых центров, 5–25% – в гостиницы.
СФ: Входит ли в задачи «Открытых инвестиций» обеспечение других структурных подразделений «Интерроса» офисными помещениями?
СБ: Нет. Мы рассчитываем на получение прибыли за счет принадлежащих нам офисных помещений. И нам безразлично, «Интеррос» или какие-либо другие компании будут их арендовать. Условия аренды В любом случае будут одинаковы для всех.