Главные новости на рынке коммерческой недвижимости
ИМЕННОЕ ОРУЖИЕ
Москва вводит лицензирование высотного строительства
29 июня Юрий Лужков подписал постановление правительства Москвы «О проектировании, строительстве и эксплуатации высотных и сверхвысотных зданий в городе Москве». Речь в нем идет о предоставлении «специальных допусков» Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Москвы (ИГАСН) организациям, занимающимся изыскательскими работами, проектированием и возведением высотных и сверхвысотных зданий. Требования, которым должны отвечать компании, претендующие на получение допусков, должны быть разработаны ИГАСН и департаментом градостроительной политики Москвы в течение третьего квартала текущего года. Выдача допусков начнется с 1 октября 2004 года. В документе не содержится определения ни высотных, ни сверхвысотных зданий. Однако они точно определены в другом постановлении столичного правительства – «Об экспертизе проектно-сметной документации на строительство уникальных и высотных зданий и сооружений в Москве». Этот документ вышел неделей раньше – 22 июня, и помимо прочего содержит точное определение высотных зданий – свыше 40 этажей.
Постановление от 29 июня было принято «в целях обеспечения качественного строительства». Между тем формально обеспечением качества строительства, то есть выдачей строительных лицензий, сейчас занимается Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (бывший Госстрой РФ). Специальные допуски правительства Москвы фактически дублируют эту систему, что позволит столичным властям самостоятельно определять, какие строительные компании допускать на рынок высотного строительства, который в ближайшие годы в столице может стать доминирующим и самым выгодным, а какие нет. Этот тезис косвенно подтверждает срыв в начале июня аукциона по программе сооружения высотных зданий «Новое кольцо Москвы». Большинство участников аукциона не прошли квалификационный отбор, правила которого предусматривают, помимо прочего, наличие у компании-претендента многолетнего опыта по возведению высотных зданий.
Вполне возможно, что правительство Москвы вводит ограничения на участие в высотном строительстве, лоббируя интересы иностранных компаний. С начала года столичные власти провели ряд консультаций с американскими компаниями, специализирующимися на возведении небоскребов. А в июне прошли переговоры между руководителем столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным и председателем японской корпорации Sumitomo (ежегодный доход свыше $100 млрд) Кенжи Мияхара об участии последней в программе строительства «Нового кольца». По данным СФ, переговоры шли об инвестициях корпораций в высотное строительство Москвы. Не исключено, что на этих переговорах правительство Москвы заключило негласное соглашение со своими контрагентами об эксклюзивных правах их участия в строительстве высотных зданий в Москве. А это значит, что вопрос об инвестициях иностранных корпораций мог быть увязан с административными ограничениями, с помощью которых столичные власти смогли бы свести к минимуму возможность конкуренции со стороны российских компаний.
ПЕРЕХОДЯЩЕЕ ЗНАМЯ
Казкоммерцбанк перекупил реконструкцию «Интуриста»
Когда четыре года назад несколько на тот момент неизвестных предпринимателей Европы и стран Ближнего Востока уговорили известного французского бизнесмена Андре Гальфи построить пятизвездный отель в пятистах метрах от московского Кремля – это стало сенсацией. Учрежденная ими компания Superior Ventures Ltd. (SVL) выиграла конкурс на право реконструкции отеля. Но $22,5 млн за право аренды земельного участка, снос «Интуриста», упущенную гостиницей за период сноса выгоду и компенсации уволенному коллективу SVL смогла заплатить только через полтора года. Господин Гальфи, ранее владевшему контрольным пакетом Adidas и целым рядом пятизвездных гостиниц Парижа, на тот момент было за семьдесят. Многие сомневались, что он действительно контролирует проект реконструкции «Интуриста». Еще более сомнительным было то, что этот проект может быть реализован под руководством SVL до конца. И эти сомнения подтвердились. Учрежденная SVL для реализации проекта компания Red Square Development Company (RSDC) была выставлена на продажу. После многочисленных переговоров на нее польстился Казкоммерцбанк.
Казкоммерцбанк этим летом фактически уже купил RSDC. Хотя официально о сделке до сих пор не объявлено, чиновники правительства Москвы подтверждают факт смены владельца компании весьма охотно.
Если проект будет осуществлен, то на месте «Интуриста» возникнет первый в Москве отель класса «пять звезд плюс» («Метрополь» на эту категорию претендует, но реально ей не соответствует). 12-этажная гостиница будет рассчитана на 350 номеров.
Покупка этого проекта, по оценкам экспертов, обошлась Казкоммерцбанку в $30–50 млн. Кроме того, покупателю придется вложить или привлечь для завершения строительства новой гостиницы не менее $100 млн. Скорее всего, Казкоммерцбанк предпочтет поиск соинвесторов, и, как считают риэлтеры, прежде всего среди гостиничных операторов – Hyatt, Hilton, Ritz-Carlton. Однако гостиничные компании, обладающие этими брэндами, не подтвердили СФ возможность собственных инвестиций в реконструкцию «Интуриста».
ЗНАКИ ОТЛИЧИЯ
Bovis Lend Lease попробует себя еще раз
Сергей Шмаков, генеральный директор компании «Капитал Груп», в июне заявил, что возглавляемая им компания доверяет управление проекта по возведению многофункционального комплекса компании в Московском международном деловом центре (ММДЦ) «Москва-Сити» английской компании Bovis Lend Lease. «Капитал» собирается возвести в ММДЦ два небоскреба общей площадью минимум 200 тыс. кв. м. Подрядчиком строительства, по данным СФ, скорее всего станет французская Bouygues Batiment: переговоры с компанией находятся в заключительной стадии.
По всей видимости, через привлечение в проект западных компаний «Капитал Груп» рассчитывает на западные инвестиции. Сергей Шмаков, как опытный участник рынка, еще в середине 1990-х с успехом продававший возведенные его компанией бизнес-центры, прекрасно понимает, что репутация Bouygues в России подмочена. Компания имела серьезный конфликт с «Ингеокомом» и правительством Москвы по поводу выполнения подряда на возведение торгового комплекса «Атриум» на площади Курского вокзала. От контракта с администрацией президента РФ на возведение торгово-выставочного комплекса «Кремлевский» по адресу Красная площадь, 5 Bouygues отказалась вообще без объяснения причин. Однако эта компания имеет прекрасную репутацию среди участников строительного рынка Европы и США и может стать хорошей гарантией для привлекаемых в проект инвестиций.
Впрочем, нужна еще и управляющая компания с безупречной на Западе репутацией. Именно она может привлечь инвестиции. Этой компанией и стала Bovis. Формально «Капитал Груп» получила то, что хотела. Столичные консалтинговые и риэлтерские компании в один голос заявляют, что только теперь они поверили в проект «Москва-Сити». «Участие Bovis, безусловно, повысит стоимость возводимого в ММДЦ комплекса "Капитал Груп",– считает глава Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко.
МЕДАЛЬ ЗА ОТВАГУ
«Стройинком-К» реконструирует Тверскую заставу
Обсуждаемый в течении последних пяти лет проект реконструкции площади Белорусского вокзала (площадь Тверской заставы) наконец-то получил инвестора. Им стала компания «Стройинком-К», которая является аффилированной структурой международного холдинга «Африка-Израиль» (контрольный пакет принадлежит алмазному магнату, известному израильскому бизнесмену Льву Леваеву).
Напомним, что изначально на этот пятачок земли претендовала компания «Ингеоком», которая еще в начале века пролоббировала выделение себе участков на площадях Павелецкого, Белорусского и Савеловского вокзалов. Руководитель «Ингеокома» Михаил Рудяк мастерски замаскировал свои планы по реконструкции привокзальных площадей под проекты строительства подземных паркингов (которые должны занять около 50% площади комплексов). В мэрии Москвы до сих пор считают это образцовой PR-работой. Однако позже, взвесив все «за» и «против» и поняв, что реконструкция Белорусского вокзала слишком дорога, «Ингеоком» отказался от этого проекта.
В июне Лев Леваев заявил израильским СМИ, что площадь Белорусского вокзала нужна ему. По данным СФ, правительство Москвы подтвердит правомерность его притязаний своим постановлением в самое ближайшее время.
В случае реализации проекта на площади Тверской заставы будет сооружен подземный комплекс площадью 100 тыс. кв. м. Половина этих площадей уйдет под парковку, остальное займет торговый комплекс. Кроме того, «Стройинком-К» в благодарность за выделение участка, по неофициальной информации сотрудников компании, должен прорыть тоннель под Белорусским путепроводом.
Впрочем, детали реконструкции привокзальной площади «Стройинкомом-К» будут оговорены в постановлении правительства Москвы, которое выйдет в ближайшее время. По данным СФ, в нем ни о каком тоннеле речи идти не будет. Компанию обяжут расширить путепровод над железнодорожными путями и построить рязвязки в начале Ленинградского шоссе (разумный компромисс между запросами столичных властей и возможностями инвестора). Но даже в этом случае, учитывая дополнительные затраты, коммерческая окупаемость данного проекта выглядит весьма проблематичной. Если не учитывать один нюанс. На 1-й Тверской улице в двухстах метрах от развязки Белорусского вокзала «Стройинком-К» возводит фешенебельный бизнес-центр класса «А» «Четыре ветра». Возможно, новая транспортная развязка на площади Белорусского вокзала сделает подъезд к нему удобным, а сам бизнес-центр –выгодным объектом капиталовложений.