Темы для разговора

Покупка Noble Gibbons – не первый за последнее время выход западных инвесторов на российский рынок. В середине апреля 2006 года стало известно, что инвестиционный фонд Deutsche Bank Real Estate, дочерняя компания немецкого гиганта Deutsche Bank, создаст с петербургским холдингом RBI совместное предприятие по строительству офисной недвижимости, торговых центров и элитного жилья. Консультантом совместного предприятия выбрана компания Jones Lang LaSalle. За ближайшие три года немцы намерены инвестировать в российскую недвижимость около $470 млн.

Шведская компания IKEA также намерена заработать на растущем рынке недвижимости в России. IKEA арендовала 11 гектаров земли в подмосковных Химках напротив торгового центра «Мега-2» для строительства офисного комплекса, состоящего из шести башен. По словам пресс-секретаря компании Ирины Ваненковой, общая площадь застройки пока неизвестна, однако строительство первой башни начнется уже весной 2006 года. Кроме того, IKEA намерена совместно с компанией «Белая Дача» построить возле города Котельники крупнейший мегамолл в Европе площадью 240 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составят $300 млн. Ради этого IKEA даже пошла на беспрецедентный шаг, создав с «Белой Дачей» первое совместное предприятие в своей истории.

Интерес западных инвесторов к российской недвижимости обусловлен в первую очередь высокой прибыльностью этого сектора, считает аналитик «Тройки-Диалог» Виктория Гранкина. «В России прибыль в процентном выражении (YELD) по сдаче торговых площадей составляет 15–20%, таких показателей не встретишь нигде в Европе,– поясняет она.– Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке офисной недвижимости». Похожей точки зрения придерживается заместитель директора Jones Lang LaSalle Томас Дукала. «Вложения в офисную недвижимость в России приносят около 10–11% в год,– говорит он.– В странах Восточной Европы прибыльность этого сектора составляет около 7% в год. В Западной Европе еще меньше – около 5%».

По словам Виктории Гранкиной, западные инвесторы интересуются российским рынком коммерческой недвижимости уже достаточно давно. Однако его непрозрачность, сильное влияние административного ресурса и высокий порог вхождения закрывали этот сегмент для непрофильных инвесторов. «Сейчас на рынке начинают появляться инструменты, в первую очередь специализированные фонды, которые позволят вкладываться в российскую недвижимость всем компаниям, располагающим необходимыми средствами»,– говорит Виктория Гранкина.

В России уже сформировался рынок девелоперских компаний, фирм, оказывающих консультационные услуги и обеспечивающих привлечение капитала в девелоперские проекты, подтверждает Томас Дукала. «Мы ожидаем прихода в этот сектор значительного количества западных банков и инвестиционных фондов,– говорит он,– сейчас мы ведем переговоры о новых проектах в области девелопмента с рядом крупных иностранных компаний».

Среди первых компаний, осознавших потребность рынка в новых инструментах, были АФК «Система» и управляющая компания «Ренова». Зимой этого года они совместно с Goldman Sachs создали фонд прямых инвестиций в недвижимость. Первоначальный объем инвестиционного фонда составляет $300 млн.

Тем не менее некоторые эксперты считают, что энтузиазм инвесторов по поводу российского рынка недвижимости несколько преждевременен. «Не уверен, что все, кто сейчас думает об инвестициях в этот сегмент, хорошо представляют, с чем им придется иметь дело,– поясняет директор аналитического департамента Dresdner Kleinwort Wasserstein Юлий Матевосов.– Работа на российском рынке недвижимости связана со значительными рисками – это, например, непрозрачные процедуры получения земельных участков, зависимость судьбы проектов от конкретного городского или федерального чиновника и т. д.». Кроме того, непрофильным инвесторам придется или целиком довериться консалтинговыми фирмам и девелоперам, или создавать собственный департамент, занимающийся исключительно недвижимостью, рассуждает Матевосов.

Томас Дукала, напротив, уверен в том, что западные инвесторы могут приходить на российский рынок недвижимости без особых опасений. «За последние несколько лет риски инвестиций в Россию в целом и в сектор недвижимости в частности существенно снизились и сейчас мало чем отличаются от показателей европейских стран и США»,– утверждает он.

РЕЗЮМЕ
ФАКТ: Зарубежные инвесторы вкладываются в российскую недвижимость.
ПРИЧИНА: Российский рынок офисной и торговой недвижимости стал одним из самых прибыльных в Европе.
ПОСЛЕДСТВИЯ: Перераспределение рынка в пользу фондов прямых инвестиций и СП с участием западных банков.

СМЕНА ФАВОРИТА
В последнее время российские банки все чаще объявляют о запуске новых программ финансирования малого и среднего бизнеса (МСБ). В качестве самого привлекательного клиента МСБ начал вытеснять «физиков». Текст: Юлиана ПЕТРОВА

На прошлой неделе Национальный банк «Траст» анонсировал программу кредитования МСБ с упором на микроссуды для предприятий с годовой выручкой не более $200 тыс. Намерения «Траста» амбициозны – стать третьим в РФ, после Сбербанка и Внешторгбанка, кредитором небольших компаний. На «раскрутку» этого проекта банк потратит до $8 млн. Практически одновременно планы по развитию программ финансирования небольших заемщиков обнародовал Российский межрегиональный банк развития (Русь-банк). Он форсирует развитие филиальной сети в регионах России специально для обслуживания этой категории заемщиков.

По словам директора департамента маркетинга Русь-банка Дмитрия Юрцвайга, банк, ориентировавшийся ранее на крупных корпоративных заемщиков, пошел на этот шаг, учитывая высокий уровень неудовлетворенного спроса на финансирование малого и среднего бизнеса в регионах. По оценкам Надии Черкасовой, руководителя дирекции кредитных продуктов НБ «Траст», текущий портфель банковских ссуд, выданных малым предприятиям, в России составляет $2,5–3 млрд – при общей потребности в финансировании в $34,5 млрд. А Елена Щукина, начальник отдела кредитования малого бизнеса Московского кредитного банка, полагает, что наибольший разрыв между спросом и предложением существует в секторе микрокредитов (до $10 тыс.) – здесь спрос удовлетворен всего на 5–7%. Почему это происходит? В банке «Траст» приводят следующую статистику: 41% малых фирм не может получить кредит из-за проблем с залогом и гарантией, 30% сами отказываются из-за высоких процентных ставок, а 25% не выдерживают процедур оформления кредита. Поэтому неудивительно, что объем ссуд малому бизнесу, выданных в прошлом году, в абсолютном выражении ($5 млрд, по оценке «Эксперт РА») мизерен по сравнению с кредитами для «физиков» ($40 млрд), не говоря уже о крупных и средних предприятиях ($140 млрд).

Такое кредитное «недопотребление» у небольших предприятий делает этот рынок потенциально весьма интересным для банков. По прогнозу «Эксперт РА», рост объемов ссуд для МСБ в 2006 году по сравнению с прошлым годом составит 70–80% и в ближайшие годы этот сектор по динамике развития опередит сектор потребительского кредитования. Фаза бурного роста, прогнозирует «Эксперт РА», продолжится в течение пяти-семи лет, после чего структура рынка стабилизируется, выделятся постоянные лидеры, а темпы роста снизятся до 30–35%.

Нынешняя благосклонность банкиров объясняется снижением их прибылей. С одной стороны – из-за роста конкуренции в сфере обслуживания крупных предприятий, с другой – из-за роста невозвратов в потребительском секторе, где доля просроченных займов сегодня достигает 15–20%. К тому же кредиты для МСБ не очень рискованны: пока фактическая доля невозвратов не превышает здесь и 2%.

По мнению «Эксперт РА», в ближайшие годы в России выделятся три основные группы банков, работающих с малым бизнесом. Это федеральные игроки (Сбербанк, Внешторгбанк, «Уралсиб»), трансрегиональные банки типа Инвестторгбанка или Локо-банка, а также многочисленные местные банки.

Пойдет ли развитие теми темпами, которые предсказывает «Эксперт РА», будет зависеть от того, как скоро между банками развернется настоящая конкуренция и начнется снижение процентных ставок (сегодня ставки по рублевым кредитам от 30 тыс. до 150 тыс. руб. достигают 30% годовых). Правда, для этого банкам надо пересмотреть свое отношение к МСБ. Чаще всего специалисты говорят о создании системы экспресс-кредитования, своеобразного скоринга для малых фирм. Именно в этих условиях можно позволить себе снизить ставки и кредитование МСБ становится выгодным.

РЕЗЮМЕ
ФАКТ: Российские банки форсируют кредитование малого бизнеса.
ПРИЧИНА: Снижение прибыльности традиционных сфер – обслуживания крупных клиентов и потребительского кредитования.
ПОСЛЕДСТВИЯ: Кредитование малого бизнеса станет для банков новой точкой роста на ближайшие пять-семь лет.

ДОРОГАЯ ПЕЧАТЬ
На прошлой неделе крупнейший российский таблоид «Жизнь» был куплен UFG Private Equity Fund. Эта сделка – еще одно свидетельство возрастающего интереса профессиональных инвесторов к рынку печатных СМИ. Текст: Юлиана ПЕТРОВА

Как сообщил генеральный партнер UFG Борис Федоров, фонд приобрел 50% минус одну акцию издательского дома «Ньюс-медиа», которому принадлежит газета «Жизнь» и ряд других изданий. Контрольный пакет «Ньюс-медиа» останется у менеджмента во главе с Арамом Габреляновым, портфельный же инвестор вложит в газету $40 млн и перепродаст свою долю через несколько лет. Борис Федоров заявил, что партнеры собираются удвоить тираж газеты – до 4 млн экземпляров. Эта сделка стала уже третьей в ряду покупок финансовыми инвесторами печатных СМИ (после приобретения фондом Mint Capital 20% ИД Gameland и фондом Baring Vostok – ИД«Селект медиа», обладающего лицензией на выпуск в России французского глянцевого еженедельника для женщин Madame Figaro). Рынок СМИ хорош высокими темпами роста и внушительной рентабельностью. По мнению экспертов, наиболее привлекательным с точки зрения рентабельности является телевидение, на втором месте – глянцевые журналы, а на третьем – массовые газеты типа «Жизни» или «Комсомольской правды».

Покупка «Жизни» вновь продемонстрировала, какие активные консолидационные процессы охватили российский медийный рынок и, в частности, сферу печатных СМИ. Правда, тон здесь задают не фонды, а профильные инвесторы – крупные издательские дома. По оценкам Delta Private Equity Partners, в прошлом году в России было куплено медийных активов на $500 млн, причем значительная доля пришлась на покупку финской Sanoma Group издательства Independent Media (выпускает, например, Cosmopolitan и «Ведомости») за 142 млн евро в начале прошлого года. А в январе 2006 года слияния и поглощения «бумажных» СМИ продолжились: группа «Спутник» продала ИД «Афиша» медиахолдингу «Проф-медиа». И почти одновременно на продажу был выставлен издательский дом «Экстра М медиа», выпускающий бесплатные газеты общим тиражом более 34 млн экземпляров в месяц. Наиболее вероятным покупателем считается «Промсвязькапитал», издающий газеты «АиФ» и «Труд».

Главная цель, которую преследуют покупатели неполитических СМИ,– рост капитализации. Крупные ИД собирают игроков средней величины, а со временем, прогнозируют аналитики, рынок будет окончательно поделен несколькими лидерами.

Версии Александра БИРМАНА

Шохин и инвесторы
Президент РСПП Александр Шохин, чье прошлогоднее избрание главой «профсоюза олигархов», по слухам, инициировал Кремль, выступил на днях с речью, которую вполне можно было бы услышать от записных критиков госкапитализма вроде Михаила Касьянова или Андрея Илларионова. При этом шохинские пассажи о «неконтролируемой скупке госпредприятиями рыночных активов» в равной степени касались как присутствовавших на очередном отчетно-выборном съезде РСПП министров и сотрудников президентской администрации, так и самих делегатов. Ведь число госолигархов среди нынешних подопечных Шохина с каждым годом растет чуть ли не в геометрической прогрессии.

Едва ли кремлевские покровители Александра Шохина (в числе которых наблюдатели нередко называют замглавы президентской администрации Владислава Суркова) отводят президенту РСПП роль своеобразного «крысолова», призванного возглавить и локализовать очередное возможное протестное движение «офшорной аристократии». К олигархам можно относиться по-разному, но в наивности и недальновидности заподозрить их довольно сложно.

Другое дело, что несмотря на очередные победы индекса РТС инвестиционный климат в стране оставляет желать лучшего. О дальнейшей судьбе своих активов впору задуматься не только олигархам с их приватизационными «скелетами в шкафу» и небезупречными с точки зрения налоговой дисциплины компаниями-стартапами, но даже московским и питерским «квартирным» рантье. Озаботившись повышением доступности жилья, правительство собирается обложить дополнительными налогами владельцев нескольких квартир.

Если эта затея увенчается успехом, инвестиции в недвижимость уже не будут столь же надежными и доходными, как прежде. И от безысходности незадачливым частным инвесторам придется покупать акции «Газпрома», «Роснефти» или Внешторгбанка. Упомянутым госкомпаниям и госбанкам такое развитие событий только на руку. Но видимо, далеко не все обитатели Кремля считают, что «национальная буржуазия» должна состоять исключительно из Алексея Миллера, Сергея Богданчикова и Андрея Костина.