Ипотечные облигации давно стали стабильным элементом системы кредитования покупки жилья в развитых государствах. А в некоторых странах они и вовсе являются единственным инструментом финансирования ипотеки.
Несомненный мировой лидер в сфере ипотечного кредитования – Соединенные Штаты Америки – львиную долю средств на развитие этого института получает за счет выпуска ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities – MBS). Более половины объема финансирования ипотеки привлекается в США от институциональных и частных инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные облигации. Общий объем обращения рынка MBS оценивается почти в треть объема ВВП страны.
При этом результаты сравнения статистических данных, характеризующих ипотечные рынки США и Европы, показывают, что наиболее динамично ипотека стала развиваться именно в США, причем во второй половине XX века, то есть с момента развития рынка MBS.
Правда, первоначально банки выдавали кредиты на покупку жилья в США в основном за счет средств, размещаемых вкладчиками на депозитах. Но уже в середине 1970-х годов многие граждане стали отказываться от депозитов, отдавая предпочтение инвестициям в значительно более доходные инструменты фондового рынка. И только за счет уже появившегося к тому времени вторичного рынка ипотечных закладных финансовые институты, занимающиеся выдачей кредитов на покупку жилья, смогли сохранить долгосрочные источники финансирования.
Американская модель рынка закладных считается классической. Она состоит из двух уровней: на первом действуют заемщик и кредитующая его организация, на втором – специализированные компании, занимающиеся выпуском MBS (в США это Fannie Mae, Ginnie Mae и Freddie Mac), и инвесторы, вкладывающие в эти бумаги деньги. Типичная сделка по предоставлению, обслуживанию и продаже ипотечного кредита в американской модели выглядит следующим образом. Заемщик переводит первоначальный взнос за квартиру и сборы за оформление кредитов на счет компании, которая предоставляет ему кредит,– это может быть ипотечный брокер, банк, ипотечная компания. Впоследствии заемщик выплачивает в течение установленного срока платежи в счет основного долга и проценты. Со временем у кредитной организации формируется пул кредитов, которые она может продать специализированной компании, занимающейся выпуском ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Обычно кредиты для выкупа формируются в пулы с определенным набором стандартных характеристик (процентная ставка, срок погашения, срок выпуска кредита, тип жилья, являющегося обеспечением). При этом Fannie Мае и Freddie Mac получают свои комиссионные в размере, как правило, не превышающем 0,25% годовых от баланса долга. Выпускаемые на основе пула кредитов MBS продаются через дилеров инвесторам по рыночной цене, зависящей от конкретной конъюнктуры рынка, складывающейся из стоимости ценных бумаг казначейства США, корпоративных облигаций и т. д.
Европейский рынок ипотечных облигаций уступает американскому по объемам. Во многих странах Европы все еще эффективно действуют другие способы рефинансирования выдающих ипотечные кредиты организаций: депозиты и специализированные жилищные накопительные системы. Работа последних выглядит так: заемщики сначала вкладывают на протяжении нескольких лет в так называемые стройсберкассы свои деньги, которые идут на выдачу кредитов для других граждан, а потом получают кредит уже за счет средств тех, кто начал делать вклады после них. Однако и в Европе в последнее время начинает усиливаться тенденция к развитию рынка ипотечных облигаций. Так, растет доля ипотечных ценных бумаг в объеме финансирования ипотеки в Германии, Швеции, Польше, а в Дании она и вовсе составляет 100%. Иными словами, все ипотечные кредитные обязательства секьюритизируются – преобразуются в ценные бумаги, торгующиеся на бирже. Отличие европейской модели от американской состоит в том, что ипотечные банки сами выпускают облигации, а не прибегают к посредничеству специализированных ипотечных компаний, как Fannie Mae или Freddie Mac в США.
При подготовке материала использованы данные исследований, проведенных фондом «Институт экономики города».