В России гостиничный голод. С такой оценкой готовы согласиться операторы отелей, аналитики и потребители, хотя бы изредка путешествующие по России. Наибольший спрос сегодня на гостиницы для среднего класса. Инвестиции в эту нишу могут стать очень своевременными.
Недавно Всемирный совет по путешествиям и туризму (WTTC) включил Россию в список стран со стабильно высоким потенциалом развития туристической индустрии. В 2005 году рост этого рынка в нашей стране может составить 3,3%, а в пятилетней перспективе – достигнуть 7%. Примерно к 2015 году, как считают эксперты WTTC, каждое десятое рабочее место в российской экономике будет прямо или косвенно связано с туризмом.
К прогнозам, глядящим за четырехлетний рубеж (срок президентского правления), в России доверия мало. И все же если согласиться с предложенным долгосрочным сценарием, выходит, что страна еще вчера должна была быть охвачена инвестиционной лихорадкой – практически с нуля выстраивая индустрию гостеприимства. Последние годы потребность в гостиничных услугах продолжает нарастать как снежный ком – это относится и к малоинтересным для туристов региональным центрам. Многие из них переживают подъем деловой активности и тоже испытывают недостаток гостиничных мест. Но огромный разрыв спроса с существующим предложением до сих пор не восполнен.
Вдумчивым и терпеливым инвесторам это открывает возможности, которых не могут дать более динамичные, но и менее стабильные в долгосрочной перспективе рынки – торговой, офисной и жилой недвижимости. На первый взгляд, вложения в сектор гостеприимства очень рискованны. Строить объекты сложнее, окупаются они дольше, а операционное управление связано с редкостной головной болью. Как сказал один из управляющих, офис сдается раз в год, а гостиничные номера приходится продавать ежедневно и в любой сезон. «Поверьте, нет ничего хуже, чем управлять гостиницей»,– утверждает гендиректор Heliopark Hotels Management Сергей Колесников.Впрочем, дела этой компании не так уж плохи, учитывая, что, по словам ее руководства, среднегодовая заполняемость подмосковных отелей под управлением Heliopark превышает 80%. Правда же заключается в том, что успех в гостиничном бизнесе почти никогда не бывает случайным. Любая маржа здесь требует значительных усилий и опыта от менеджмента управляющей компании. Поэтому, к примеру, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Марина Усенко рекомендует «по возможности вести эту игру в партнерстве с международным оператором».
В основе неудач гостиничных проектов в России зачастую лежат излишние амбиции и чрезмерная самоуверенность инвесторов, пренебрегающих элементарными маркетинговыми исследованиями. Чем-то другим трудно объяснить появление «дворцов» в малонаселенных районных центрах – с раздутым номерным фондом и более высоким классом обслуживания, чем реально нужно потребителю. Эксперты говорят, что «слепое» вхождение в гостиничный бизнес обрекает проект на провал. В то же время проявлением дальновидности они считают инвестиции в нишу отелей эконом-класса. Если чего-то российский рынок сегодня вожделеет, так это комбинации хорошего сервиса, удобных номеров и разумных, неграбительских цен. Возможно, пришло время оказать рынку эту услугу.
 |
Санкт-Петербург входит в десятку самых посещаемых туристами городов Европы и может считаться более популярным местом, чем Прага или Копенгаген. Такой вывод был сделан в ходе исследования, проведенного The Boston Consulting Group. По заказу Минэкономразвития консультанты компании разработали стратегию туризма для Петербурга. Суть программы, получившей название «5/5/5», в том, что при выполнении рекомендаций BCG через пять лет этот город сможет ежегодно принимать у себя до 5 млн приезжих и быть уже в пятерке крупнейших европейских туристических центров – наряду с Лондоном, Парижем и Римом.
В настоящее время посмотреть город на Неве ежегодно приезжают 3,5 млн туристов, из которых 1,5 млн иностранцы. Естественно, существующий номерной фонд слишком скуден для подобного нашествия, и переполненные гостиницы задирают цены. В Петербурге сейчас бум строительства мини-отелей. Как правило, под них переоснащается жилой фонд – иногда предприниматели выкупают целые подъезды в домах, получая после ремонтных работ десяток-другой номеров. По некоторым оценкам, в городе таких гостиниц теперь не менее 350. Но дополнительные 3–4 тыс. номеров не способны покрыть растущий спрос на комфортабельное размещение по умеренной цене.
Согласно данным Российского союза туриндустрии, по меньшей мере треть иностранцев, желающих посетить Россию, в итоге остаются дома. Они не готовы платить по $200–300 за ночь в пятизвездном отеле и предусмотрительно избегают знакомства с уютом гостиниц советского типа. Нечто среднее в российской индустрии гостеприимства в острейшем дефиците. При этом даже растущий интерес частных и корпоративных инвесторов к гостиничному бизнесу пока не дает оснований говорить, что ниша современных отелей эконом-класса вскоре будет заполнена.
По срокам окупаемости отелям трудно соперничать с офисами или, допустим, с жильем, ведь девелопер нередко возвращает вложения за счет продажи квартир еще на этапе строительства. Выгодное отличие гостиниц от других категорий недвижимости в том, что рынок отелей не истоптан агрессивными конкурентами и пока далек от насыщения. Его денежную емкость аналитики оценивают в $1,7–2 млрд, а темпы роста – в 20–25% в год. Интересная инвесторам динамика, по мнению специалистов, сохранится в течение ближайших десяти лет.
| Инвестбюджет отеля эконом-класса в региональном центре России | |
| РАСХОДЫ, $ В ГОД | |
| Земля (не более 0,4 га) и налоги | 220000 |
| Проект и строительство | 3850000 |
| Оборудование и монтаж | 852500 |
| Расходы на подготовку к открытию | 165000 |
| Выплаты по кредиту | 137500 |
| Услуги юристов, консультантов и проч. | 55000 |
| Фонд непредвиденных расходов | 220000 |
| ВСЕГО | 5500000 |
| Источник: IMES Consulting (Rus) |
В последние годы о капиталовложениях в перспективный гостиничный сектор говорили многие. «Если брать с каждого инвестора, обещавшего построить гостиничную сеть в России, по $100, денег бы хватило на приличный отель»,– иронизирует один из собеседников СФ.
Например, в конце прошлого года о планах открытия 45 гостиниц среднего класса в России и ряде стран СНГ объявила американская корпорация Cendant. По информации газеты «Ведомости», корпорация подписала договор франчайзинга на продвижение марки Days Inn с принадлежащей американским инвесторам компанией Hermitage Hospitality. Полутора годами ранее желание ударными темпами (за десять лет) построить 50 отелей в России с участием Delta Capital и рядом других инвестфондов выразила бельгийская Rezidor SAS. В этом году она по плану должна открыть гостиницы под брэндом Park Inn в Казани и Екатеринбурге.
Решительно настроены и крупные российские корпорации. Так, буквально на днях о намерении инвестировать в гостиничный сектор $1,2 млрд заявила компания «Интеко», перед этим с выгодой реализовавшая свои цементные активы. Нишей комфортабельных гостиниц для среднего класса заинтересовался «Базовый элемент». В сентябре прошлого года была учреждена компания «Русские отели», близкая к структуре Олега Дерипаски. В течение трех лет новый участник рынка планирует сформировать сеть из десяти гостиниц в крупных российских городах. Часть объектов будет построена с нуля, часть – реконструирована. Вложения в каждый отель составят не меньше $10 млн. Известно, что это будут гостиницы от 60 номеров с минимальной ценой размещения $80.
У «Русских отелей» уже есть партнер для управления одним из отелей создаваемой сети – южноафриканская компания Protea Hotels, но пока до конца не определена география гостиниц. Глава департамента по контролю, эксплуатации и развитию гостиничного бизнеса «Русских отелей» Андрей Механиков на сегодня уверен только в строительстве объектов в Екатеринбурге и Новосибирске – и там и там процесс находится на этапе проектирования и сбора разрешительной документации. «В успехе проекта мы не сомневаемся,– говорит он.– Нехватка гостиничных мест повсеместна: от Калининграда до Владивостока».
 |
В прошлом году столицу посетили почти 2,5 млн туристов, и эту цифру за пять лет чиновники мэрии надеются удвоить. Московское правительство планирует к 2010 году увеличить число гостиничных мест с нынешних 65 тыс. до 200 тыс., уделяя при этом особое внимание отелям средней ценовой категории. Действующие трехзвездные гостиницы столицы (27 тыс. номеров) при 70% среднегодовой заполняемости уже сегодня формируют заманчивый рынок емкостью $700 млн.
По данным IMES Consulting, на долю двух- и трехзвездных отелей приходится почти половина столичного рынка. Проблема в том, что условия в подавляющем большинстве таких гостиниц, какой бы класс им ни присвоила российская аттестационная система, имеют мало общего с мировыми стандартами. Впрочем, желающих цивилизовать трехзвездный сектор за счет капитала и предпринимательской энергии совсем немного. Старший вице-президент Jones Lang LaSalle Марина Усенко обращает внимание на международную практику: стоимость земли в общих расходах на гостиничный проект редко превышает 15–20%. «В Москве у некоторых инвесторов она доходит до 50%,– отмечает эксперт.– Неудивительно, что столичный номерной фонд увеличивается так медленно, в среднем на 7–8% в год».
Привлекать инвесторов к постройке новых гостиниц московские власти пытаются через открытые конкурсы на землю. Так, под строительство отелей уровня «три звезды» выделено более полусотни участков. «Практически все предлагаемые адреса удалены от центра и экономически малоперспективны для этого сегмента»,– уверен Игорь Лаврик, возглавляющий компанию «Стабильная линия» (от участия в недавнем таком конкурсе она отказалась).
«Стабильная линия» рассчитывает создать в Москве сеть из восьми-десяти отелей категории «три звезды» с ценой размещения в стандартном номере 120 евро в сутки. По замыслу инвестора половина отелей, которые планируется открыть в историческом центре, внешне должны воспроизвести утраченные памятники архитектуры. Восстановительные работы финансово обременительны для инвестора, поэтому во многих странах их частично субсидирует государство. Однако Игорь Лаврик утверждает, что столичные власти, которые пекут документы о развитии сети малых трехзвездных гостиниц как блины, реально почти ничего не делают для их появления.
Первая гостиница «Стабильной линии» на 28 номеров, расположенная в 130 метрах от Кремля, должна была открыться в декабре прошлого года. Теперь компания надеется сдать объект к концу 2005-го. Годовая задержка, а также двойное удорожание строительства (с $1,2 тыс. до $2,3 тыс. за квадратный метр) во многом связаны с изнурительными согласованиями, столь типичными для Москвы. После общения с Мосгазом, Мосгортеплом и Мосгорканализацией инвестор отправил в корзину свои первоначальные расчеты по вложениям и окупаемости отеля.
Парадокс, но инвестиции в доступные отели сопряжены с самыми высокими рисками именно там, где проблема с нехваткой гостиниц стоит наиболее остро.
Подальше от центраДорогая земля и методы работы столичной бюрократии – повод обратить внимание на растущие гостиничные рынки в региональных центрах. Строить и реконструировать там трехзвездные гостиницы Марина Смирнова, замдиректора по маркетингу Hotel Consulting and Development Group, считает сегодня более выгодным делом. «В советское время в городах с населением около миллиона человек было в среднем по двадцать гостиниц,– рассказывает она.– В 1990-х годах часть из них закрылась, и продолжали действовать где-то около десятка. Физически и морально эти гостиницы давно устарели и через год-два уйдут с рынка – слишком они изношены. Следовательно, выстраивать гостиничную инфраструктуру нужно едва ли не с нуля».
«Хронический дефицит отелей типичен для всего российского рынка,– говорит Марина Усенко.– Особенно это касается гостиниц „три-три с половиной звезды” в ценовом диапазоне $40–120». Это мнение разделяют и в IMES Consulting: не так давно международная исследовательская компания завершила масштабное исследование состояния гостиничной инфраструктуры примерно в 30 крупнейших российских городах. Гендиректор московского офиса IMES Consulting Джеффри Смит видит в нише гостиниц эконом-класса огромный, но в основном нереализованный потенциал.
Спрос на отели среднего класса в некоторых регионах России стимулирует внутренний и въездной туризм. Так, московские девелоперы осваивают гостиничный рынок в самом западном регионе страны – Калининградской области. Большой и давний энтузиазм у инвесторов вызывают города Золотого кольца. Компания «Владинвесттур» в ближайшие два года намерена построить на популярных маршрутах сеть отелей на сто и более мест – инвестор, будучи крупнейшим туроператором на этом рынке, не сомневается в высокой заполняемости гостиниц (см. СФ №33/2004).
 |
AMAKS сегодня управляет 16 гостиницами в Перми, Костроме, Воронеже, Великом Новгороде, Казани, Ростове-на-Дону и других российских городах. Всего за полтора года инвестор, имя которого не называется, сформировал крупнейшую национальную гостиничную сеть (подробнее см.вынос).
Инвестиции в хороший отель среднего класса на сотню номеров в типичном региональном центре России Джеффри Смит оценивает в $5,5 млн (см. таблицу). Это примерно совпадает с расчетами Марины Усенко – $100 млн за сеть из 20 гостиниц.
Умеющим ждать
Конечно, гостиничный девелопмент
требует терпения и «длинных» денег. Так, Юрий Кардаков,
исполнительный директор «БалканСтар сервис» (компании, управляющей
четырехзвездным отелем на 120 номеров в Ярославле), заявил
СФ о сроке окупаемости проекта 11–12 лет. То же ожидается и
от сети гостиниц в городах Ярославской области, возводимых ДИПСом
Москвы и передаваемых в управление «дочке» АФК «Система» Intourist
Hotels Group. Однако сроки окупаемости отеля, работающего в среднем
сегменте рынка, могут быть значительно короче.
«Чем выше звездность, чем дольше отбиваются деньги»,– говорит глава Heliopark Hotel Management Сергей Колесников. Он убежден: при грамотном позиционировании, удачном размещении и квалифицированном менеджменте отель категории «три-три с половиной звезды» вполне способен вернуть инвестору вложения в течение пяти лет (то есть работать с нормой рентабельности 20%). На такой срок рассчитывает и Владимир Шаров, гендиректор компании «Владинвесттур». Руководитель же другой, уже работающей сети гостиниц вообще воздержался от конкретных комментариев, аргументируя это тем, что ему не хотелось бы искушать потенциальных инвесторов. «Поймите, сейчас слишком много шальных денег. А дополнительные конкуренты нам здесь ни к чему»,– откровенно объяснил он.