Подверженность рынка недвижимости сезонным колебаниям — явление вполне устоявшееся. Это подтверждают как наблюдения рынка real estate в странах с развитой рыночной экономикой, так и трехлетний опыт работы российских риэлтеров. А опыт этот свидетельствует: с началом сентября конъюнктура рынка недвижимости, в особенности жилья и загородных участков, после летней апатии начинает быстро меняться.
Рынок жилья
Текущая конъюнктура. В течение года она меняется примерно следующим образом.
Первый ее перелом приходится на конец весны — начало лета, когда цены на квартиры снижаются, причем довольно значительно. Прежде всего это связано с оттоком денежных средств, оборачивающихся на рынке недвижимости, в область дачного и коттеджного строительства, а также ремонтных работ — как по дому, так и в офисах. Отток средств идет и в направлении земельного рынка, который весной и в начале лета переживает наибольшее оживление. Уменьшение количества денег, выбрасываемых на рынок жилья, неизменно влечет за собой общее снижение спроса на квартиры, количества сделок купли-продажи и, соответственно, цен (см. график 1).
Однако к середине июня отток денег прекращается, и на квартирном рынке устанавливается равновесие, которое длится до конца августа — середины сентября.
С приходом осени практически все перечисленные выше факторы теряют свое значение и квартирный рынок постепенно оживляется, набирает обороты, а цены начинают расти. При этом, как показывает опыт последних трех лет, осенний рост цен с лихвой перекрывает уровень, установившийся до весенне-летнего снижения цен. Пик повышения приходится, как правило, на декабрь, когда многие фирмы сбрасывают "горячие" деньги.
"Горячие" деньги конца года — это средства, которые фирмы пытаются сбросить со своих расчетных счетов для уменьшения налогооблагаемой прибыли. При этом деньги вкладываются в какой-либо высоколиквидный и инфляционно устойчивый товар, наиболее популярным из которых являются частные или муниципальные квартиры — после подведения годового баланса их можно легко продать и вновь получить деньги на счет. А затраты на проведение операции мизерны по сравнению с размерами налогов, которые пришлось бы выплатить государству. Именно необходимостью сброса "горячих" денег объяснялся прошлогодний декабрьский ажиотаж на аукционах муниципальных квартир, которые, помимо всего прочего, привлекательны еще и тем, что их можно купить за безналичные рубли и провести по статье расходов на социальное обеспечение сотрудников предприятия.
В последующие зимние месяцы активность на квартирном рынке несколько снижается, а цены вновь стабилизируются. Причины те же: сброс "горячих" денег закончен, годовые балансы подведены. Эта "зимняя спячка" длится довольно долго и захватывает даже весенние месяцы, после чего появляются первые предвестники снижения цен: цикл завершается.
Текущий год не стал исключением. С мая цены начали снижаться и к концу июня, по данным Московской центральной буржи недвижимости (МЦБН), упали в среднем на 12-20%. После этого котировки оставались стабильными вплоть до настоящего момента. При этом ценовая динамика в этом году имела некоторые особенности. Дело в том, что для более сформированного квартирного рынка характерна и большая его сегментация, а значит, и значительный ценовой разброс в зависимости от качества квартир и их местоположения.
Особенно отчетливо эта картина выявилась в крупных деловых центрах, прежде всего в столице. Если два-три года назад квартиры с равным количеством комнат в различных районах Москвы (за исключением разве что центра) стоили практически одинаково, то сейчас картина изменилась. Сформировались так называемые элитные районы (к ним относятся, например, Крылатское, Строгино), пользующиеся наибольшей популярностью и, соответственно, более дорогие.
Именно с дифференциацией цен на одинаковые по площади квартиры в различных районах связаны особенности развития квартирного рынка нынешним летом. Так, в престижных и ряде центральных районов (начало Кутузовского проспекта, район Чистых прудов, Ленинградский проспект) цены не только не снизились, но даже выросли. Они достигают там $2 тыс. за 1 кв. м общей площади. Например, через посредничество фирмы "Вавилон" в августе была продана квартира (общая площадь 120 кв. м) на Рублевском шоссе за $240 тыс. Зато такие районы, как Капотня, Текстильщики, Рязанский проспект, резко упали в цене. Однокомнатную квартиру здесь можно купить за $13-14 тыс., то есть дешевле $380 за 1 кв. м общей площади.
Различия в ценовой динамике связаны и с качеством жилья. Так, квартиры в "хрущевских" домах упали в цене на 15-20%. "Сталинские" дома и дома новой постройки более популярны. И ценовой спад их почти не коснулся или затронул в меньшей степени. А вот бывшие коммуналки в домах дореволюционной постройки, к тому же отремонтированные и расположенные в хорошем районе, подорожали.
Тенденция. Теперь попробуем посмотреть немного вперед. Что ждет квартирный рынок этой осенью? Будут ли цены расти дальше, и если будут, то в какой степени? На этот счет у московских риэлтеров мнения весьма противоречивы.
Специалисты МЦБН считают, что этой осенью цены на квартиры будут расти, причем к середине декабря их средний уровень превысит апрельский (то есть до начала ценового спада) на 10-15%. В этом случае кривая роста цен этого года будет аналогична прошлогодней.
В пользу такого прогноза говорят такие факты, как ничуть не уменьшающийся острый дефицит жилья, снижение темпов ввода в эксплуатацию новых домов и все еще неиссякающий интерес к России (и в первую очередь к Москве) со стороны иностранных предпринимателей. Кроме того, свою роль может сыграть и отмена института прописки. Если требования Юрия Лужкова оставить Москве особый статус и сохранить прописку не будут удовлетворены, это вызовет резкое увеличение спроса на жилье со стороны покупателей из других регионов.
Между тем президент московской риэлтерской фирмы "Вавилон" Сергей Багаев придерживается иной точки зрения. По его мнению, то долгожданное время, когда рост валютных цен на квартиры прекратится, уже наступило. А значит, если этой осенью цены и вырастут, то вряд ли превысят апрельский уровень. Объясняется это тем, что цены на квартиры в Москве уже вполне сопоставимы с ценами на жилье в столицах большинства развитых стран Запада. Правда, по абсолютному значению они пока ниже, но, если учесть плохое качество нашего жилья, чрезвычайно низкий уровень коммунального обслуживания и неразвитость инфраструктуры большинства городских районов, Москва по ценам на жилье выходит на одно из первых мест в мире.
Разумеется, обе точки зрения имеют право на существование. Какая из них ближе к истине, покажет будущее. Тем не менее ясно, что в ближайшее время цены на жилье будут расти. Поэтому намерение вложить деньги в недвижимость, по оценкам экспертов Ъ, следует реализовывать быстро — чем раньше, тем дешевле обойдется.
Рынок земельных участков
Текущая конъюнктура. Положение дел на рынке земельных участков также обусловлено сезонными изменениями спроса. Однако, как показывают двухлетние наблюдения, динамика конъюнктуры земельного рынка не совпадает с изменениями конъюнктуры рынка квартир.
Наблюдатели отмечают, что деловая активность здесь начинает нарастать практически с нуля в марте и достигает апогея к маю. В июне--июле рынок также достаточно насыщен покупателями, а вот к августу спрос резко спадает.
В сентябре интерес к земельному рынку вновь увеличивается — просто за счет общего возобновления деловой активности после летнего перерыва, — однако не до такой степени, как весной.
При этом "осенних" покупателей в основном интересуют ближайшие земли под коттеджную застройку, дальние же садово-дачные участки станут привлекательными только с весны. В ноябре--декабре выезд за город и взыскательный осмотр участков становится затруднительным и отчасти бесполезным: всех достоинств все равно не разглядеть. Поэтому вплоть до марта, пока весна вновь не пробудит неосознанные желания и в их числе желание пожить в собственном загородном доме или на даче, активность на этом участке рынка недвижимости постепенно свертывается.
А вот цены здесь ведут себя не так, как на квартирном рынке — их снижения пока еще не было зафиксировано ни разу (график 2). В целом тенденция их изменения определяется в конечном счете спросом, однако при затухании последнего цены не снижаются, а лишь на время стабилизируются.
В итоге за истекший год (с сентября по сентябрь) в престижных местах, например по Рублевскому направлению, валютные цены на землю выросли почти на 100-250%. Сейчас "эксклюзивные" пятнадцатисоточные участки в Раздорах "тянут" уже на $70-90 тыс., а подальше, в 20 км, стоимость такого же по площади участка приближается к 50-тысячной отметке. В других, менее престижных, но тоже достаточно близких от Москвы местах (до 30 км, Калужское, Киевское, Минское, Рижское и Ленинградское направления) цена земли подросла на 70-120% в зависимости от качества участков и составляет сейчас $700-1500 за сотку. Дальние участки (от 50 км) тоже растут в цене очень интенсивно — с $50-90 за сотку в конце прошлого года до $100-250 в настоящее время.
Тенденция. Период общего подъема деловой активности, ожидаемый осенью, конечно же, скажется и на земельном рынке. Несмотря на то, что самыми успешными для риэлтеров по количеству проданных загородных участков по традиции остаются весенние месяцы, на нынешний сентябрь и октябрь торговцы землей возлагают особые надежды, поскольку эта осень, похоже, будет из ряда вон выходящей.
Основная ее особенность состоит в том, что земельный рынок отныне легален, и теперь можно уже в полный голос говорить о начале периода серьезных земельных спекуляций. Купля-продажа земли разрешена официально, земля стала абсолютно ликвидным товаром, и это может коренным образом изменить распределение спроса на нее по месяцам года: ведь теперь участок будет покупаться не только для строительства дома.
Однако многие землевладельцы пока не знают, как им реализовать свое право собственности, а те, кто пробовал пойти официальным путем, натыкались на, казалось бы, непреодолимые препятствия. В связи с этим эксперты Ъ попытались распутать довольно-таки запутанный клубок проблем, возникающих при купле-продаже земельных участков.
Как известно, в середине этого года принят пакет документов, разрешающий торговлю земельными участками (см Ъ #22). Однако в порядке купли-продажи была записана довольно невнятная фраза о том, что налог на продажу земельных участков и госпошлина должны взиматься "в соответствии с законодательством РФ". Отсюда и пошла вся карусель: одни чиновники думали, что закон такой лишь предстоит еще принять, другие же раскопали законодательство времен СССР.
Поэтому многие граждане и посреднические фирмы столкнулись с тем, что сделки не регистрируются нотариатом. Главным аргументом при отказе в регистрации купчей, по словам работников ряда областных нотариатов, является отсутствие установленной госпошлины на эту операцию. Однако, как считают сотрудники Российского комитета по земельным ресурсам, нотариусы не вправе отказывать в заверении сделок, поскольку нормативная база имеется — это закон от 6 марта "О внесении изменений и дополнений в Законы РФ 'О Государственных пенсиях в РФ', 'О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения', Законы РФ 'О государственной пошлине', 'О налоге на имущество предприятий', 'О налоге на добавленную стоимость', 'О подоходном налоге с физических лиц'". В статье 1 (пункт 2а) этого закона установлен размер госпошлины на продажу земельных участков: она составляет 3% суммы договора и при этом не должна быть меньше минимальной месячной заработной платы.
Возможно, что до нотариусов этот закон еще не дошел. Но закон есть закон, и в конечном счете ему придется подчиняться, даже если продавец продает свой участок за рубль. Нотариус в этом случае просто должен взять причитающиеся ему 7740 рублей (минимум зарплаты) и зарегистрировать сделку.
Немаловажным обстоятельством является и то, что при регистрации сделки у граждан, продающих землю, должен быть надлежащим образом оформленный план участка. По сведениям Ъ, в Подмосковье такие планы пока имеют лишь около 25% землевладельцев. Но это вполне преодолимое препятствие. Налог же на продажу земельных участков, по мнению специалистов Роскомзема, можно подверстать к действующему законодательству как подоходный налог. Итак, на этом нормативная база по продаже земли полностью сформирована.
По заключению экспертов, в противостоянии торговцев и нотариусов уже накопилась критическая масса, способная разом обеспечить прорыв рынка на качественно новый уровень. Как только это произойдет, спрос на землю со стороны тех, кто хочет надежно и максимально выгодно вложить деньги в абсолютно ликвидные активы, может приобрести лавинообразный характер, и тогда на смену апатичному рынку земли периода конца осени — начала зимы придет буквально вакханалия торговых операций по соответствующим ценам. Поэтому вывод здесь такой же, как и для квартирного рынка: действовать надо по возможности быстро.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ, САВЕЛИЙ Ъ-ОРБАНТ, ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ