Офис в миниатюре
В Москве количество офисов площадью меньше 200 метров стремительно уменьшается. Маленьким компаниям, чей бизнес предполагает наличие офиса в пределах Садового кольца, легче, а порой и дешевле использовать в качестве рабочего пространства жилую квартиру. Остальным приходится прибегнуть к экзотическим способам поиска места для ведения бизнеса.
В дизайнерском агентстве "Творческие люди" работает всего 15 человек. До ноября 2007 года они снимали офис на Солянке, а в декабре переехали в Медведково. Конечно, их перемещение, скорее исключение, чем правило; но этот пример ярко показывает, с какими трудностями придется столкнуться компаниям, которым нужны маленькие офисные помещения.
Раньше "Творческие люди" снимали офис на Солянке в квартире на первом этаже, переделанной под офис. "Это довольно распространенный вариант решения проблемы маленького офиса в центре. Я знаю, что на Мясницкой целые подъезды сдаются исключительно под офисы, площадью 70-100 кв. м",— рассказывает Александр Ковальский, арт-директор компании.
Недостатки подобного варианты очевидны: отсутствие инфраструктуры, непрофессионализм собственников, заключающих договоры аренды сроком на 11 месяцев, чтобы избежать налоговых проблем, и часто не понимающих требований арендаторов. Так, компании "Творческие люди" пришлось покинуть офис в полуподвальном помещении в районе метро "Красные ворота" из-за разногласий с собственником — он не соблюдал условия по совместному ремонту арендуемых помещений, договориться не удалось, и компании пришлось расстаться с офисом, в котором своими силами был почти закончен ремонт. Правда, затраты на его проведение компании все же возместили.
Потенциальным арендаторам маленьких помещений риэлтеры предлагают консолидироваться с партнерами по бизнесу и совместно снять более крупные площади, либо арендовать крупный офис самостоятельно и пересдать излишек площадей в субаренду. Впрочем, и такой вариант не идеален — возникает множество неудобств. Сотрудникам приходится делить санузлы с людьми из других компаний, нет возможности расшириться и отделиться, если возникает такая потребность.
Еще один экзотический вариант — "подселение" к крупному клиенту. "Специфика нашей деятельности состоит в том, что нам, людям творческим, нужен постоянный, круглосуточный доступ в офис. Когда только начинали свою деятельность, найти такой вариант было очень сложно. Большинство предложений, которые мы смотрели — это субаренда у тех, кто занял в офисе большие площади и пытается сэкономить. Либо, как в нашем случае, симбиоз с более крупной компанией. Это распространенная практика, когда крупная компания "селит" на своей территории организации, которые могут быть им полезны — бухгалтерские конторы, дизайнерские, юридические и др.",— объясняет Александр Ковальский. При этом маленькая компания получает хороший офис по невысокой цене, большая — скидки на услуги и удобство во взаимодействии. Несколько лет назад, когда ситуация с офисами была еще хуже, такая практика была очень распространенной. Но, естественно, она подходит не всем.
Словом, при решении "квартирного вопроса" маленькой компании придется применить изрядную долю смекалки и фантазии. Из предпоследнего офиса у метро "Китай-Город" им пришлось съехать из-за типичной для центра Москвы проблемы — большинство клиентов просто не могли доехать до компании из-за постоянных пробок. Проблему решили кардинально: агентство перебралось на север Москвы, в Медведково. "Сейчас у нас помещение — бывшая квартира — около 100 кв. м, с переговорной на кухне, домашней обстановкой. Конечно, этот вариант подходит далеко не всем компаниям, но наши клиенты нас понимают",— не без удовольствия заключает Александр Ковальский.
Человеко-место
Не так давно в Москве появилась возможность воспользоваться необычной для нас и весьма распространенной на Западе услугой — арендовать готовые рабочие места. То есть, в данном случае, компания арендует не квадратные метры, а необходимое ей количество рабочих мест.
Первой подобную услугу предложила компания Regus (пять бизнес-центров в Москве и два в Санкт-Петербурге, в том числе такие известные, как "Башня на Набережной" и "Аврора бизнес-парк"). Затем субарендой занялась комапния Central Offices (два предлагаемых в аренду здания Millenium House на Трубной улице и "Даев Плаза" в Даевом переулке. Есть и другие более мелкие фирмы, специализирующиеся на том, что предлагают готовые отделанные офисы как в долгосрочную, так и в краткосрочную (обычно помесячную) аренду. Такие компании арендуют или выкупаю площади в бизнес центрах, а затем предлагают уже отремонтированные, обставленные мебелью и всей необходимой оргтехникой рабочие места — приходи и работай.
Арендная плата включает в себя коммунальные платежи, уборку, охрану, пользование общими помещениями — переговорной, кухнями. Доплатить отдельно придется за интернет и телефонию, использование конференц-залов, канцелярские принадлежности, парковочные места и, что наиболее неприятно для арендаторов, дополнительные мебель и технику, а также такие экзотические услуги, как "виртуальный офис". При этом цены на основные и дополнительные услуги, а также вся информация о количестве предоставляемых клиентам квадратных метров держатся в строгом секрете. О том, что сидеть, возможно, придется в тесноте и в компании сотрудников другой фирмы, арендаторы узнают только при личной встрече и подписании договора.
Участники рынка считают, что аренда человека-места обходится неоправданно дорого — около $2,5 тыс. за один рабочий стол в месяц (!). По такой цене, но не за месяц, а за год сдается квадратный метр офисной площади в офисах класса А. Причем отказаться от дополнительных услуг субарендаторов, отмечают эксперты, временным жильцам, практически, невозможно.
Правда, риэлтеры, которые отправляют своих клиентов в подобные офисы, уверяют — если принять во внимание все дополнительные расходы, которые несет арендатор в связи с ремонтом, заказом мебели, договорами с подрядчиками и пр., а также дефицит качественных небольших офисных помещений в центре, то цена готового рабочего места и оказывается вполне приемлемой. Среди других недостатков подобной схемы — невозможность индивидуализировать рабочее пространство: арендаторам не разрешается самостоятельно проводить даже косметический ремонт. Тем не менее, услуги Regus и им подобных пользуются немалой популярностью — на момент написания заметки выбор свободных площадей был только в еще не открытом комплексе Citydel. Похожие ситуации и в бизнес-центрах Millenium House и "Даев Плаза" (в последнем, например, был свободен только один офис).
Маленьких обижают
Если же арендодатель решает поделить офисные площади и "впустить" в бизнес-центр "небольших" арендаторов, то отыгрывается на них "по полной" — стоимость аренды небольших блоков (50-60 кв. м, например) в крупном бизнес-центре существенно выше, чем стоимость аренды блока, скажем, около 1000 кв. м. "Так, например, в одном из бизнес центров, с которым мы работаем — Diagonal House, мы предлагаем блок около 60 кв. м по ставке $825 за кв. м в год (это базовая ставка, без учета операционных расходов, которые обычно одинаковы как для крупных, так и для более мелких арендаторов, и без учета НДС). Целиком же этаж предлагается по ставке около $635 за кв. м в год",— рассказывает Ольга Сухарева, консультант отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Как отмечает Айдар Галлиев, директор департамента консалтинга и исследований компании "Миэль-Коммерческая недвижимость", в среднем разница ставок в одном здании на офисы разной площади может достигать 30-35%, и величины ставок на офисные помещения небольшой площади находятся в диапазоне от $450 до $1400 за кв. м в год. А базовые арендные ставки на небольшие офисные помещения в бизнес-центрах класса "А" зачастую превышают уровень в $1,5 за кв. м. Это касается качественных бизнес-центров, которые обычно не рассчитаны на небольших арендаторов.
Иногда на небольшие помещения делятся первые этажи новых бизнес-центров. Зачастую такие помещения образуются в результате особенностей планировки, но подобные варианты на открытый рынок практически не попадают — маленькие офисы занимают сами рантье, которые не спешат расставаться с уникальным помещением. Тем более что привередливым клиентам такие варианты не подойдут: "Мы рассматривали и варианты в современных бизнес-центрах, но у них очень ограниченное предложение. Это обычно одна комната с внутренними перегородками, что не очень удобно с точки зрения размещения переговорных и создания атмосферы",— объясняет Александр Ковальский.
Кто ищет, тот всегда найдет
Девелоперов, которые сегодня были бы нацелены на строительство бизнес-комплексов для маленьких арендаторов, практически не существует. Такие примеры единичны. Так, компания "Амероп" периодически предлагает в аренду небольшие офисные блоки в бизнес-центре на Тверской улице д. 28. Также офисные блоки площадью от 20 кв. м недавно предлагались в офисном центре на Оружейном переулке д. 15. Возможный вариант — обращаться непосредственно к девелоперам строящихся бизнес-центров, поскольку на этапе строительства еще есть возможность заказать требуемую площадь с необходимой для конкретной компании планировкой. Учитывая тот факт, что арендные договоры на большую часть возводимых площадей заключаются до сдачи объекта, такой подход может оказаться наиболее разумным.
При поиске небольших помещений компании обычно и обращаются и в брокерские агентства, и ищут самостоятельно, и пользуются услугами частных риэлтеров — их услуги существенно дешевле, что немаловажно для небольших компаний, которые пытаются сэкономить на офисе. По свидетельству людей, которым пришлось столкнуться с подобными проблемами, в большинстве случаев офисы находят через знакомых и знакомых знакомых.
Небольшие офисные помещения надо искать в зданиях с коридорной планировкой. Это, как правило, офисные объекты низкого качества, которые в лучшем случае могут быть отнесены к классу "В" — бывшие НИИ, переоборудованные гостиницы или жилые здания, встроено-пристроенные помещения. Подобные предложения можно найти и в пределах Садового кольца, но, конечно, их качество будет невысоким, что создаст много проблем для сотрудников. То же относится и к бизнес-центрам невысокого класса, построенным еще в 90-е годы и не оборудованным необходимой для арендаторов инфраструктурой.
Довольно часто офисные блоки небольшой площади предлагаются в ТЦ на верхних этажах. Такие помещения по большей части располагаются не в центре, а за пределом ТТК, в основном в САО, ВАО, ЮВАО, ЮАО.
Для маленькой такой компании
Маленький офис — довольно размытое понятие; каждый риэлтер понимает его по-своему. Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании "Миэль-Коммерческая недвижимость", комментирует, что на сегодняшний день существует две основные интерпретации понятия "офис малой площади": помещение до 200 кв. м (в понимании некоторых риэлтеров — до 300 кв. м), которое, как правило, подразумевает размещение небольшой компании (считается, что на 100 кв. м комфортно могут разместиться примерно 10 человек), и — второй вариант — оборудованное помещение, полностью готовое к эксплуатации и сдаваемое как рабочие места. Наиболее часто сегодня встречается первый термин — готовые офисные места нужны немногим из числа компаний-арендаторов. Маленькие площади ищут, как правило, владельцы предприятий малого бизнеса, молодых компаний, представительств иностранных фирм и даже крупные фирмы, желающие разместить фронт-офис в центре в престижном здании. Они ищут офисы площадью до 200 кв. м; некоторым хватает даже 50 м, чтобы разместить все необходимое для работы.
А сдаваемых площадей такого формата на рынке очень немного — помещения площадью менее 200 кв. м остаются наиболее дефицитными на рынке. Так, например, в III квартале 2007 года на аренду офисов в этом сегменте в компанию Blackwood поступило около 44% всех заявок клиентов, в то время как на помещения до 500 кв. м поступило 26% заявок, до 1500 кв. м — 24%, свыше 1500 кв. м — 6%. По статистике "Миэль-Коммерческая недвижимость", доля спроса на офисные помещения площадью до 250 кв. м превышает 60%, из них порядка 38% приходится на площади до 100 кв. м. Из-за дефицита предложений удовлетворить удается не более 25% от всех заявок. Процесс подбора помещений малой площади может занять несколько месяцев. Александр Ковальский, арт-директор компании "Творческие люди", рассказывает, что за три года существования компании им пришлось сменить четыре офиса, каждый раз сталкиваясь с проблемами при поиске нового помещения в центре.
Как объясняют специалисты компании Blackwood, строительство зданий под небольшие офисы просто невыгодно для девелоперов и владельцев современных бизнес-центров. Средняя площадь этажа составляет обычно от 600 до 1500 кв. м, и разбить такое помещение на 5-10 отдельных блоков довольно затруднительно: возникают проблемы разграничения пространств компаний, что ведет к увеличению помещений общего пользования, невозможности оборудовать санузлы в каждом офисном блоке и т. д. Собственник бизнес-центра предпочитает сдавать большие площади в аренду, чтобы сократить затраты на потере коридорного коэффициента и сэкономить на "нарезке" помещений. "Маленьких" арендаторов "не любят" и из-за того, что большое количество арендаторов усложняет процесс управления бизнес-центром. Увеличивается ротация компаний из-за их общего количества и более коротких договоров аренды, принятых для офисов небольшого размера.
Наконец, традиционно считается, что небольшие фирмы финансово неустойчивы; арендодатель же заинтересован в крупных и известных клиентах, проблемы у которых возникают реже. При этом статус самого бизнес-центра повышается за счет размещенных в нем крупных компаний с "громкими" именами.
Специфика рынка коммерческой недвижимости такова, что центр города не способен насытить рынок достаточным количеством предложений офисной недвижимости. В ситуации высокого спроса на качественные помещения со стороны средних и крупных компаний и рекордно низкой доли свободных площадей арендодатели не имеют проблем с реализацией офисных площадей, выбирая для себя более выгодные условия.
В среднем разница ставок в одном здании на офисы разной площади может достигать 30-35%. Чем меньше помещение — тем оно дороже