Коммерческая недвижимость на Невском проспекте уже не один год живет по собственным законам — ставки аренды и стоимость квадратного метра на главной улице города в разы выше, чем на любой другой улице. При этом эксперты предупреждают — магазины, работающие на Невском, прибыли не приносят. К ним изначально следует относиться как к разновидности рекламоносителей.
Если рост ставок в торговых центрах в 2007 году едва одолел инфляцию, то нежилые помещения на первых этажах главной улицы города штурмовали показатели роста в 50% и более процентов. Сделки по $3 тыс. за кв. м в год казались торговым операторам страшным сном всего год назад — сегодня есть уже масса компаний, которых это не пугает. По данным компании Knight Frank St. Petersburg, в отдельных случаях арендные ставки могут достигать и $4 тыс. за кв. м в год.
"Средняя арендная ставка, по нашим оценкам, сейчас составляет около $350 за квадратный метр в месяц. Цены растут примерно на 20 процентов в квартал. По этому показателю Невский даже опережает многие европейские города. Многие арендаторы готовы переплачивать в рекламных целях, по сути размещение на Невском становится одним из компонентов рекламного бюджета. Сейчас основные потребители торговых площадей на Невском — это крупные сетевые ритейлеры, банки и брэнды премиум-класса", — говорят в компании ASTERA.
Наибольший спрос на торговые площади в 200-350 кв. м. Но поскольку именно такие площади сейчас в явном дефиците, многие арендаторы готовы согласиться на то, что на первом этаже будет располагаться лишь около 50% общего метража, а остальное — цоколь или второй-третий этажи.
Дело принципа
Недвижимость для бизнеса на Невском проспекте — это вопрос престижа. По оценкам консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, на Невском проспекте проходимость составляет от 75 до 120 тыс. человек в день. Но при этом аренда здесь плохо окупается. Рост арендных ставок на Невском проспекте и в последнее время на Большом проспекте Петроградской стороны — явление постоянное и объяснимое. Длина этих "премиальных" улиц не становится больше, состав собственников достаточно постоянен, а плотность бутиковой торговли, единственно уместной здесь, еще не достигла уровня Тверской улицы в Москве.
Несмотря на плохую окупаемость, за подходящими по площади помещениями выстраиваются очереди. Большинство арендаторов и покупателей — крупные компании, выходящие на рынок и нуждающиеся в "стартовом" помещении, чтобы занять свою нишу на рынке, либо сетевые фирмы, желающие поднять свой статус за счет переезда в центр. Участники рынка говорят, что многие московские и зарубежные компании не идут в Петербург только из-за того, что не имеют возможности открыть свой первый магазин или ресторан в престижной части города.
Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг ASTERA St. Petersburg, констатирует: "Сегодня за Невским проспектом закрепился статус главной торговой магистрали Санкт-Петербурга, что полностью совпадает с общемировыми тенденциями. С точки зрения роста арендных ставок, Невский сегодня не отстает от многих престижных улиц крупных европейских городов: каждый квартал цены возрастают примерно на 20 процентов. В то же время со стороны крупных розничных сетей, банков и брэндов премиум-класса интерес к помещениям на этой улице постоянно увеличивается, что ставит перед брокерами все более сложные задачи".
Бутиковой зоны не получится
Чаще всего, когда торговый оператор принимает решение снять помещение на Невском, он рассчитывает на то, что это позволит ему поднять уровень продаж в других торговых точках, в т.ч. в моллах. "Например, Calzedonia до этого присутствовала исключительно в крупных ТЦ, поэтому для них выход на Невский — это уже новый этап развития своей розничной сети. Такую же стратегию размещения использовали Райффайзен банк, BSGV, сеть аптек "Здоровые люди", Dixis, "Шоколадница", Camaieu, Oggi, 585" — говорят в ASTERA.
По мнению руководства компании adidas-Group, коммерческие площади на главной улице Петербурга могут позволить себе только крупные сетевые операторы, в активе которых имеются брэнды мирового уровня. "Хотелось бы предостеречь потенциальных арендаторов торговых площадей на Невском, выходящих на рынок с малоизвестными торговыми марками и ожидающих получения большой прибыли: ставки аренды здесь в несколько раз выше, чем на остальных магистралях города, тогда как уровень продаж не растет так же быстро. Пустой магазин даже на центральной улице не может положительно влиять на имидж марки ", — считает Мария Киселева, региональный менеджер по развитию бизнеса adidas-Group.
Участники рынка отмечают: несмотря на то, что по уровню проходимости и скорости роста цен Невский проспект вполне сопоставим с европейскими столицами, бутиковая зона из него не получилась и не получится. Само по себе местонахождение на Невском крупного транспортного узла — Московского вокзала — создает препятствия для торговли в сегменте премиум. По сути площадь Восстания разделяет бутиковый Староневский проспект от "массовой" торговой зоны. Игорь Кокорев, старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petrerburg, отмечает: "Самое серьезное изменение привлекательности происходит после площади Восстания. На участке Невского проспекта от площади Восстания до Дворцовой площади крайне востребованы офисы класса А, гостиницы и торговая недвижимость — как во встроенных помещениях, так и в торговых центрах".
Староневский больше подходит для бутиковой зоны — там и пространства для парковки больше, и наличие жилых домов класса премиум (таких как Ле Гранъ) создают соответствующую атмосферу.
"Что касается других улиц: вполне возможно, что скоро такая же ситуация будет на Большом проспекте П.С. Особняком стоит Большая Конюшенная улица: там недавно отрылся Louis Vuitton, скоро откроется бутик Margiela, и мы, в частности, придерживаемся мнения, что скоро это будет улица бутиков, причем много будет монобрэндовых магазинов, которые ранее не были представлены в Питере", — полагают эксперты ASTERA.
Важно выбрать соотношение
Для многих иногородних компаний, выходящих в Петербург, сегодня стоит вопрос: "Обязательно ли иметь большой магазин в городе или можно закрепиться на 20 м, но уже на Невском?". Участники рынка говорят на это, что все зависит от профиля ритейлера. Прибыльность от 20 кв. м на Невском может быть выше, чем от 300 кв. м на Ленинском, но это справедливо прежде всего для раскрученных брэндов. Важен профиль брэнда, раскладка товара в магазине также очень важна. Для одних магазинов, например недорогих сетевых дискаунтеров, Невский проспект нецелесообразен: им удобнее взять крупное помещение в спальном районе, где можно было бы выставить сразу всю продукцию. Очень важно представлять себе отношение стоимости одного изделия к метражу: поэтому для дорогой ювелирной продукции Невский является приемлемым вариантом.
Отдельно стоит отметить магазины, у которых размещение на Невском имеет исторические корни. Тот же Елисеевский или "Дом Книги" с момента основания располагались на Невском — попытки их выселения вызывают неизбежное недовольство общественности и городские власти вынуждены принимать активное участие в их судьбе. Но помимо известных имен, есть еще маленькие несетевые магазинчики в подвалах (например, торгующие итальянской обувью), куда покупатели ходят уже десятилетиями. Для таких магазинов расположение на Невском — это по сути единственная реклама.
Валерий Грибанов