Ипотечное кредитование, на развитие которого была сделана ставка, оказалось доступным только для 10% населения России, тогда как, по данным ВЦИОМ, 43% наших соотечественников до сих пор не имеют возможности улучшить свои жилищные условия. Исправить ситуацию предлагается путем создания системы строительных сберегательных касс, через которые кредит можно будет получать под 5-6% годовых.
В июле прошлого года получил положительное заключение правительства и был внесен на рассмотрение Госдумы законопроект «О строительных сберегательных кассах». Он предполагает создание в России специализированных банков, проводящих ограниченный объем банковских операций — привлечение денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставление вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. Согласно законопроекту, любой россиянин, желающий приобрести дом, квартиру или земельный участок, но не имеющий средств на первоначальный взнос, может заключить с уполномоченным банком договор о накоплении сбережений под 2-3% годовых. Как только накопленная сумма составит 20% от стоимости выбранного жилья, у вкладчика появится право получить кредит (но не ранее чем через два года с момента открытия счета) на оставшуюся сумму под 5-6% годовых, тогда как ставки по ипотечным кредитам составляют в среднем 9-12% годовых. Кроме того, государство будет начислять премию в размере 20% на ежегодные взносы вкладчика, не превышающие 70 тыс. руб. Накопив за год 70 тыс. руб., вкладчик получит премию от государства в размере 14 тыс. руб. (это максимально возможные премиальные), а с учетом процента по вкладу в конце года у него на счете окажется более 85 тыс. руб.
Идея создания альтернативы классическому ипотечному кредитованию отнюдь не нова и обсуждается на разных уровнях в течение последних семи лет.
Развивать неипотечные формы кредитования граждан с низкими доходами, в частности распространенную в Европе накопительную систему приобретения жилья через строительные сберегательные кассы, предложил в начале года президент Владимир Путин. «Строительные сберегательные кассы станут альтернативой социальной ипотеке, в европейских странах основными клиентами стройсберкасс являются физические лица с уровнем доходов ниже среднего,— поясняет директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин.— Механизм стройсберкасс позволит людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не хотят брать у государства жилье на условиях социального найма, оформить квартиру в собственность».
Кроме того, ряд экспертов полагают, что развитие системы стройсберкасс может привести к смягчению условий рынка жилищного кредитования в целом. «C точки зрения того, что на рынок ипотечного кредитования выйдет еще один игрок с большой поддержкой государства, появление стройсберкасс может способствовать понижению процентных ставок, однако не ранее чем через два-четыре года. При условии доходности такого рода бизнеса, разумеется»,— добавляет начальник отдела ипотечного кредитования СБ-Банка Артем Ветюгов.
Господдержка
По словам главы Совета Федерации Сергея Миронова, в случае принятия законопроекта первые стройсберкассы могут появиться уже в январе 2008 года, а первые кредиты начнут выдаваться в 2010 году. Однако в банковском сообществе пока еще не понимают, каким образом будет работать институт стройсберкасс. Большинство опрошенных «Ъ-Банком» банкиров считают, что стройсберкассы должны создаваться на базе уже существующих ипотечных банков. «Наиболее целесообразным будет создание стройсберкасс при банках, доказавших свою надежность, которые могут предложить хорошие условия как по накопительным вкладам, так и по ипотеке»,— полагает вице-президент банка DeltaCredit Алла Цытович. «Учитывая уровень доверия населения к банковской системе, только крупные банки обладают достаточной репутацией, чтобы привлекать в больших объемах вклады физических лиц,— соглашается генеральный директор супермаркета кредитов «Кредитмарт» Николай Корчагин.— Регулятору банковской системы будет гораздо проще контролировать систему стройсберкасс, если они будут находиться внутри уже известных, грамотно работающих и прозрачных структур». По мнению эксперта, развитие стройсберкасс на базе существующих банков позволит обойтись без дополнительной нормативной документации и не допустить появления новых финансовых пирамид.
Авторы законопроекта подчеркивают, что опасаться за свои деньги россиянам в любом случае не стоит. По словам Оксаны Дмитриевой, от банкротства стройсберкассы застрахует контроль со стороны ЦБ. Кроме того, будут созданы жесткие нормативы финансовой устойчивости, а из госбюджета в стройсберкассы будет ежегодно перечисляться 7-8 млрд руб.
Время — деньги
Тем не менее большинство участников рынка не разделяют оптимизм законотворцев. «Мне известен довольно успешный опыт стройсберкасс в Германии,— говорит Артем Ветюгов.— Но это страна с устойчивой экономикой и стабильным рынком недвижимости, чего не скажешь о реалиях современной России». «В среднесрочной перспективе (пять-семь лет) я без особого оптимизма смотрю на стройсберкассы как на эффективный инструмент решения пресловутого квартирного вопроса российского населения,— комментирует Николай Корчагин.— В последние годы рынок недвижимости характеризуется значительным ростом цен. За два года подготовки к кредиту цены могут значительно вырасти, и кредит в стройсберкассе не позволит вкладчику приобрести недвижимость».
«Основное отличие стройсберкассы от ипотечного банка состоит в том, что стать законными обладателями квартиры вкладчики стройсберкассы смогут только через определенное время,— поясняет Артем Ветюгов.— Если по традиционным ипотечным программам получить кредит и оформить квартиру в собственность можно сразу, то у вкладчика стройсберкассы шансы внести нужную сумму могут появиться только через два-три года. С учетом инфляции и нестабильных цен на недвижимость скопить денежные средства на покупку квартиры в этом случае будет нелегко». О несоответствии темпов роста доходов населения и цен на недвижимость говорит и Павел Ильин: «Не совсем понятно, каким образом люди с низкими доходами смогут сделать первоначальный взнос, ведь при заработной плате $500 и средней стоимости квадратного метра жилплощади $3 тыс. за два года можно накопить лишь на 4 кв. м, и то при условии, что цены не будут расти».
Как заявил «Ъ-Банку» президент компании «Открытие-Недвижимость» Александр Вагин, цены на жилье будут по-прежнему расти, но в рамках инфляции. По оценкам эксперта, предпосылок к снижению цен нет. Немало сомневающихся в перспективах стройсберкасс и среди самих депутатов. «Суммы, которые доплачивает государство, анекдотические, на них квадратного метра не купишь. Запустить институт стройсберкасс будет очень трудно, потому что уровень инфляции высок. Вполне возможно, что деньги будут лежать в сейфе стройсберкассы без господдержки и обесцениваться, ведь первые несколько лет никто не сможет купить квартиру, вкладчики будут только копить на первоначальный взнос», — говорят они.
Участники рынка отмечают, что говорить об эффективности введения в России стройсберкасс пока рано. «Основная проблема — это доверие населения к системе,— считает Александр Вагин.— В решении этой проблемы не последнюю роль должна сыграть решимость и ответственность государства за предлагаемый механизм». Тем не менее эксперты сходятся во мнении, что в пятилетней перспективе доля стройсберкасс на рынке жилищного кредитования может достичь 5-15% — в основном за счет заемщиков в регионах, где цены на недвижимость ниже. Однако в том, что стройсберкассы смогут заменить ипотеку, эксперты сомневаются. «На данном этапе развития рынка стройсберкассы и ипотечное кредитование являются не альтернативными, а взаимодополняющими бизнесами,— считает Николай Корчагин.
Клавдия Щур