Хотя крах отечественной ипотечной системы, который предрекали некоторые аналитики полгода назад в связи с кризисом ликвидности на западных площадках, и не наступил, но все-таки бесследно для банковского сектора не прошел: выросли процентные ставки, стали жестче условия кредитования. Несмотря на это, спрос на ипотеку в Уральском регионе остается высоким. Но и массовым продуктом она станет еще не скоро, полагают банкиры.
По информации екатеринбургского филиала кредитного брокера «Фосборн Хоум», финансово-кредитные учреждения, работающие непосредственно на свердловском рынке, подняли ставки по ипотеке на 0, 5 -1% по сравнению с осенью 2007 года. «Рост ставок произошел в основном на ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом, а также на ипотечные продукты без подтверждения доходов заемщика. Какие-то банки также увеличили комиссия за выдачу ипотечного кредита, другие (например, УРСА-банк и Меткомбанк) сократили продуктовую линейку», — отметил господин Комаров. Более того, по его словам, ипотечные кредиты без первоначального взноса в регионе практически перестали выдаваться и, наконец, отдельные банки ужесточили проверку заемщиков на предмет их платежеспособности.
«В течение последнего года мы несколько раз меняли параметры наших кредитных программ. Основной целью изменений было создание конкурентных продуктов, доступных населению. Однако известный всем кризис ликвидности заставил большинство игроков скорректировать свои ипотечные программы. «КИТ Финанс» повысил ставки по своим программам, повышение в среднем составило 1,1-1,5%. Также был увеличен размер первоначального взноса с 10% до 20%», — говорит директор Уральского макрорегиона Департамента продаж инвестиционного банка «КИТ Финанс» Евгений Шашков. Вместе с тем, по его словам, требований к заемщикам банк не менял и по-прежнему рассматривает доходы как подтвержденные справкой 2-НДФЛ, так и в свободной форме — по заявлению-декларации. В СКБ-банке уверяют, что условия по ипотеке ужесточали лишь временно. «В период ограничения ликвидности в банковском секторе в конце 2007 года на две недели мы вводили условие выдачи кредита только после регистрации права собственности и залога. В декабре эти требования были сняты», — отметила директор Департамента ипотечного кредитования СКБ-банка Анна Самуилова.
Но в целом, как признают сами банкиры, опасения глобального кризиса не оправдались. Более того, благодаря ему в банковском секторе появились и положительные тенденции — отказ от работы по ипотечным программам более мелких игроков и ужесточение правил отбора заемщиков привели к перераспределению клиентской базы. Так, в Абсолют Банке утверждают, что в то время как отдельные участники рынка приостановили выдачу, ужесточили требования или повысили ставки, в этой финансовой организации напротив зафиксировали приток клиентов, который начался во второй половине 2007 года. В результате Абсолют Банк смог либерализовать условия кредитования. «В прошлом году мы снизили ставки (на 0,5-1,5%) и уровень комиссионного вознаграждения. Кроме того, запустили программы ипотечного кредитования в рублях, кредитования на любые цели под залог недвижимости и др. », — рассказал заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов. Рублевую ипотеку ввел и МДМ-Банк, который ранее предоставлял кредиты на покупку недвижимости только в долларах и евро, а Альфа-Банк запускает программу кредитования на покупку загородного коттеджа под залог приобретаемого жилья, как на вторичном рынке, так и на первичном. О положительном влиянии кризиса говорят и в Связь-банке и в уральском филиале Свербанка, который сейчас рассматривает возможность кредитования участников ЖСК, и прогнозирует, что этот продукт будет востребованным. Это направление кредитования практически не затронуто банками. Так, в Екатеринбурге, как сообщили в Сбербанке России, на сегодняшний день только один банк официально объявил о кредитовании членов ЖСК без дополнительных ограничений.
Райффайзенбанк сконцентрировался на маркетинговых программах. В конце 2007 — начале 2008 года он презентовал акцию по ипотечным кредитам «Комиссия банка — 0%», которая завершилась 15 февраля 2008 года. С 10 марта в кредитной организации стартует новая акция «Единая ставка для всех!». «В рамках акции для клиентов с доходом, подтвержденным справкой по форме банка, процентная ставка приравнивается к процентным ставкам, действующим для клиентов с официально подтвержденным доходом», — уточнил директор Уральского РЦ Райффайзенбанка Виталий Милованов.
Между тем, как отмечают эксперты, рынок ипотеки в России продолжает расти, хотя и не так быстро, как в 2006 и 2007 годах. По данным Центробанка РФ за 2007 год, банками выдано 377,3 млрд рублей кредитов на покупку жилья. При этом общий портфель ипотечных кредитов за год вырос с 233 млрд до 611 млрд рублей. Уральские банкиры объясняют это тем, что клиенты уже успели смириться с новыми условиями ипотеки, и спрос на нее хотя и медленно, но растет вопреки всем пессимистичным прогнозам. «В последние полгода можно говорить об увеличении спроса на ипотечные кредиты, большей частью из-за роста цен на недвижимость, происходившего в 2006 – 2007 годах. Только за период ноябрь 2007 — февраль 2008 количество обращений в Райффайзенбанк за ипотечными кредитами увеличилось в два раза, объем выдач за этот период увеличился в полтора раза», — указывает директор Уральского РЦ Райффайзенбанка Виталий Милованов. Рост спроса на ипотечные кредиты отмечают и в уральском филиале Сбербанка РФ, уральском представительстве «КИТ-Финанс».
Вместе с тем, по словам большинства игроков рынка, массовым продуктом ипотеку на Урале пока назвать сложно. «В нашей стране, в том числе на Урале, в силу роста цен на недвижимость, а также вследствие общемирового кризиса, ипотека не является и вряд ли станет в скором времени доступной широким слоям населения. Ипотеку можно будет назвать действительно массовым продуктом, когда кредит сможет взять человек, получающий среднюю зарплату в регионе. По данным ФСГС, средняя зарплата в Челябинске в первой половине прошлого года была 11 тыс. 768 рублей, и с учетом стоимости недвижимости в регионе такого дохода для получения ипотечного кредита недостаточно», — пояснила заместитель управляющего челябинским филиалом ЮниКредит Банка Ирина Кудрякова. Похожая ситуация и в Екатеринбурге. Согласно официальной статистике средняя зарплата жителя Екатеринбурга сегодня составляет 12–14 тыс. рублей. Как пояснил глава представительства в Екатеринбурге Городского ипотечного банка Станислав Дехтулинский, даже при наличии первоначального взноса, равного 10% от стоимости приобретаемого жилья, чтобы рассчитывать на сумму кредита для покупки средней 1-комнатной квартиры (ее цена в Екатеринбурге сейчас составляет 1,8-2,3 млн рублей), совокупный ежемесячный доход семьи должен быть как минимум 50 тыс. рублей. По его словам, вряд ли в данном случае можно говорить о доступности ипотеки для «среднего» жителя. А начальник отдела развития розничного бизнеса екатеринбургского филиала Связь-банка Елена Шевченко подчеркнула, что сегодня корректно говорить, что ипотека — перспективный продукт Уральского региона. «В настоящее время он еще не набрал тех оборотов и того спроса, происходит скорее становление и развитие этого продукта в регионе», — считает она.
Татьяна Шушакова