Глава представительства в Екатеринбурге Городского ипотечного банка СТАНИСЛАВ ДЕХТУЛИНСКИЙ о ситуации на ипотечном рынке.
— Россия хоть и не столь значительно, но уже активно интегрируется в мировую экономику, поэтому кризис ликвидности не мог косвенно нас не затронуть. Кризис «недоверия» со стороны инвесторов, и, как следствие, проблемы ликвидности на западном рынке для всех российских банков привели к тому, что стоимость привлечения ресурсов стала дороже и возможности рефинансирования ипотечных пулов кредитов стали весьма ограничены. Поэтому заемщикам, которые хотят оформить ипотеку, нужно поспешить. «Время — деньги!» — это выражение очень точно характеризует нынешнюю ситуацию на ипотечном рынке для заемщиков. При этом, на фоне снижающегося курса доллара, понижательный тренд которого наблюдается уже на протяжении последних 5 лет, внимание заемщиков стоит обратить на оформление ипотечных кредитов в долларах, тем более что разрыв между уровнем ставок в долларах и рублях значительно сокращается.
— А как изменятся условия получения ипотечного кредита для заемщика? Выходит, в будущем получить ипотечный кредит будет все сложнее?
— Дальнейшая либерализация требований, как к самим заемщикам, так и к предметам залога, которую мы наблюдали на протяжении последних 2-3 лет, возможна и в будущем, но только по так называемым качественным заемщикам. Их характеризуют относительно короткие сроки кредитования, большой первый взнос, документальное подтверждение доходов. Вероятно произойдет некоторое увеличение ставок по нестандартным кредитам. В первую очередь речь идет о займах на покупку жилья с минимальным первоначальным взносом, со слишком лояльными условиями досрочного погашения, с низкими требованиями к подтверждению доходов потенциальных заемщиков – категории «subprime».
— Если учесть, что доля так называемых некачественных заемщиков составляет, по разным оценкам, порядка 60-70%, можно ли говорить о том, что ипотека станет менее доступной для широких слоев населения?
— В международной практике существует очень показательный критерий доступности жилья: срок, в течение которого среднестатистическая семья может путем сбережений приобрести жилье малой площади – студию или в нашей терминологии — 1-2 комнатную квартиру. Если нормой считается срок на уровне 5-6 лет, и в таких недешевых городах, как Берлин, Нью-Йорк и даже Лондон, этот показатель соответствует норме, то в подавляющем большинстве городов-миллионников России этот показатель превышает 10 лет, а в некоторых – близок к 20 годам. Поэтому можно сделать следующий вывод: уровень доступности жилья главным образом зависит не только от уровня ставок по ипотечным кредитам, но и от уровня реальных доходов населения и соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости. Чем выше доходы граждан и чем больше предложение на рынке недвижимости превышает спрос (причем предложение дешевого жилья массовой застройки), тем жилье доступнее.
— Какие новые тенденции можно ожидать на рынке ипотечного кредитования?
— Все активнее будет присутствие розничных предложений банков в регионах. Ипотечное кредитование, кредитные карты – направления все более активно будут предлагаться в 2008 году. При этом во многом условия предложений будут зависеть от возможностей фондирования банком-кредитором. Снижения активности основных участников рынка ожидать не стоит, равно как и спроса на ипотечные продукты в целом. Вероятно, в 2008 году рынок не будет расти столь стремительно, как в 2006 и 2007 годах по объемам, но вполне возможен рост в 40-50%.
Беседовала
Татьяна Шушакова