Офис в долг

Надежды банкиров на то, что коммерческая ипотека станет популярным инвестиционным инструментом, пока не оправдались. Как признаются сами участники рынка, спрос на подобные кредиты очень низкий. Эксперты связывают это с отсутствием законодательной базы, регулирующей взаимоотношения банка и заемщика при сделках с коммерческой недвижимостью.

Инвесторы всегда рассматривали недвижимость как привлекательный инструмент для инвестиций, особенно учитывая высокий рост цен, который показала жилая недвижимость по итогам 2006 года (порядка 103% годовых). Однако ситуация на рынке изменилась, когда цены на жилье к концу 2007 года стагнировали, а по некоторым позициям даже произошло незначительное (порядка 0,4%) снижение цен. Банки на ситуацию отреагировали запуском нового продукта — так называемой коммерческой ипотеки — долгосрочного кредита на покупку коммерческой недвижимости, которая, в отличие от жилья, напротив, показывала уверенный рост цен (порядка 20% в год). Одним из первых в УрФО о введении этой услуги заявил Ханты-Мансийский банк (ХМБ). Вслед за ним о программах «коммерческой ипотеки» заявили Райффайзенбанк, ВУЗ-Банк, Меткомбанк, Номос-банк, и Абсолют Банк. Условия практически одинаковы: ставка по кредиту порядка 12-16%, первоначальный взнос не менее 30% от стоимости объекта недвижимости. Сроки кредитования — от пяти до десяти лет.

Сами банкиры объясняют интерес к новому кредитному продукту не только привлекательностью для инвесторов, но и необходимостью расширения линейки продуктов для малого и среднего бизнеса. «ВУЗ-Банк запустил программу коммерческой ипотеки в связи с частыми обращениями клиентов, нуждающихся в собственной недвижимости для бизнеса», — объясняет специалист отдела кредитования управления по работе с малым и средним бизнесом ОАО «ВУЗ-Банк» Игорь Яковлев.

Правда, как отмечают сами банкиры, особой популярностью «коммерческая ипотека» у клиентов пока не пользуется. Как рассказала начальник управления кредитования бизнеса «Банка 24. ру» Елена Маслич, типового продукта по кредитованию организации на покупку недвижимости нет, все сделки проходят в индивидуальном порядке и носят единичный характер. С ней соглашается и руководитель службы продаж компании «Олипс» (застройщик коммерческой недвижимости) Петр Латий: «За все время мы совершили всего пару сделок с использованием этого инструмента. С теоретической точки зрения, застройщика ничего не отталкивает от коммерческой ипотеки: участие банка гарантирует юридическую чистоту и надежность сделки. Минусы существуют для покупателя, так как кредит удорожает стоимость приобретаемой недвижимости», — указывает господин Латий.

Причиной непопулярности коммерческой ипотеки в банках называют и несовершенство законодательства. Так, согласно вступившему в силу федеральному закону «Об ипотеке» залогом по кредиту может выступать строящееся здание, но это распространяется только на жилье. Про офисные или торговые площади в законе ничего не сказано. Таким образом, банк может оформить кредит только тогда, когда клиент уже вступит в права на объект недвижимости, то есть уже после совершения сделки. Это многим клиентам не выгодно, потому что средства нужны как раз в период покупки недвижимости, а не тогда, когда сделка уже закрыта и недвижимость оплачена. Кроме того, как указывает Игорь Яковлев, сегодняшний рынок коммерческой недвижимости является «рынком продавца», который зачастую навязывает свои условия, в том числе занижает официальную стоимость в договоре купли-продажи, чтобы снизить налоговые отчисления. «Условием проведения любой ипотечной сделки является полная прозрачность, легальность и контроль за целевым использованием средств, которых сейчас просто нет», — отмечает эксперт.

А отраслевые аналитики прогнозируют, что в ближайшее время спрос на ипотечные кредиты со стороны организаций еще снизится. Так, аналитик уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили отмечает, что в последнее время наблюдается тенденция к увеличению спроса не на покупку, а на аренду торговых и офисных площадей. Например, в Екатеринбурге рыночная стоимость помещения площадью 100 кв. метров составляет порядка 9 млн рублей. Арендная ставка — порядка 120 тыс. рублей в месяц, что сопоставимо с ежемесячными платежами по кредиту. Кроме того, сейчас сами застройщики предпочитают не продавать, а сдавать в аренду торговые и офисные площади. «На рынке есть некий дефицит высококлассных площадей как офисных, так и торговых, потому девелоперы предпочитают оставлять их в собственном управлении, это приносит высокую доходность: так средняя арендная ставка составляет от 1,3 тыс. рублей до 2,5 тыс. рублей. Иными словами, нет свободного рынка для продажи, в том числе и в ипотеку, качественной ликвидной коммерческой недвижимости», — отмечает господин Тухашвили. К тому же в этом году наметилось некоторое снижение темпов роста цен на офисную недвижимость по итогам 2 месяцев — порядка 2%. «Таким образом, рост цен сопоставим со ставками по кредиту, что сводит на нет прибыль для инвесторов, купивших офис в ипотеку с целью перепродажи», — указывает аналитик.

Сергей Антонов