По соседству с дипломатом
Престижность жилья определяется не только его ценой, но и статусом. Самый высокий — дипломатический — статус имеют дома, находящиеся в распоряжении Главного управления по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД России (ГлавУпДК). Если в советские времена в домах этого ведомства жили исключительно иностранные граждане, то сегодня квартиры дипкорпуса доступны и россиянам. Правда, чтобы поселиться в таком доме, приходится ждать порой полтора года.
Арендодатель со стажем
ГлавУпДК — самый старый профессиональный арендодатель с 85-летним стажем работы и крупнейший сетевой оператор на рынке аренды недвижимости Москвы. Его услугами пользуются более 180 посольств и представительств международных организаций, свыше 175 корпунктов СМИ и более 2000 российских и иностранных компаний.
Все дома УпДК сдаются в аренду с ремонтом и мебелью, круглосуточно охраняются и имеют огороженную территорию с открытой парковкой. "Под параметры жилья класса премиум из всего этого массива подходят комплексы "Парк Плейс Москоу" (Ленинский проспект, 101) и "Донской посад" (ул. Стасовой, 4),— считает руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills Ирина Полунина.— Они находятся в управлении американской компании Hines и наиболее отвечают всем требованиям арендаторов. Эти комплексы помимо паркинга имеют свою инфраструктуру. Так, в здании "Парк Плейс Москоу" есть отделение банка, ресторан, детский сад, большой супермаркет. Большая часть проживающих в этих домах — сотрудники иностранных фирм и посольств".
Во всех жилых зданиях, принадлежащих ГлавУпДК, по наблюдениям Ирины Полуниной, обеспечивается безопасность проживания клиентов и безупречная работа коммунальных служб. Сотрудники управления могут выполнять ремонт квартир и меблировать их по желанию клиента, обеспечивать загородный отдых и занятия спортом, бронирование и продажу авиа- и железнодорожных билетов, организацию корпоративных мероприятий, техническое обслуживание и прокат автомобилей, подбор персонала. Кроме того, возле многих домов ГлавУпДК делают специальные остановки школьные автобусы.
Однако качество домов и услуг, по мнению директора департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty Андрея Садо, оставляет желать лучшего. "Основная особенность этого сегмента рынка заключается в том, что ГлавУпДК было создано еще в советское время. Подход к арендаторам, уровень сервисов мало изменился с тех пор,— отмечает он.— ГлавУпДК возводит новые дома. Посольства дают рекомендации, касающиеся качества строительства, ремонта, меблировки и обслуживания. Однако ГлавУпДК предпочитает пользоваться нормативами, разработанными много лет назад. В результате даже новые проекты существенно проигрывают другим предложениям, представленным на рынке".
Профессиональный управленец
Одним из ключевых конкурентных преимуществ домов ГлавУпДК считается профессиональное управление объектами. "ГлавУпДК само строит, само управляет и само сдает свои квартиры, — подчеркивает директор департамента аренды компании MAYFAIR Properties Джулема Казакова.— Достоинства этих домов в том, что снимать квартиру в них просто удобно, так как обо всем заботится управляющая компания. Вы вносите арендную плату, в которую входят также дополнительные услуги — охрана, фитнес, парковка, коммунальные платежи, уборка площадей общего пользования, консьерж, техническое обслуживание, спутниковое ТВ, страхование, налоги. Недостатки этих квартир в том, что в них, как правило, делается очень простой ремонт, отделка оставляет желать лучшего, да и сами дома, как правило, не новые".
Такого же мнения придерживается и Андрей Садо из Penny Lane Realty. "Поскольку все здание полностью сдаются в аренду, контингент жильцов будет однородным, а так как около 90% проживающих в этих домах — иностранцы, арендаторы могут чувствовать себя комфортно и безопасно. Кроме того, все дома ГлавУпДК имеют охраняемую территорию и наземную парковку, а арендаторам предоставляется ряд дополнительных сервисов,— говорит он.— Однако недостатков все же больше: практически все дома относятся к старому фонду, имеют систему пожарной безопасности, не соответствующую современным требованиям. Кроме того, в квартирах низкое качество ремонта и меблировки и практически нет бытовой техники. Уровень сервиса тоже низкий, а цена объектов не соответствует их качеству".
Тем не менее, спрос на аренду квартир в этих домах, по данным риэлтеров, в несколько раз превышает предложение. ГлавУпДК даже проводит конкурсы среди посольств, иностранных и российских компаний на аренду квартир в своих объектах. "Основное преимущество работы с ГлавУпДК для посольств — это возможность закрепить за собой квартиру,— объясняет Андрей Садо.— Ни один частный арендодатель не станет ждать решения арендаторов в течение долгого времени, не получив аванса. Проавансировать квартиру посольство не может, а утверждение бюджета и места проживания сотрудника занимает у посольства не меньше месяца".
Для некоторых посольств большим достоинством домов ГлавУпДК является и возможность поселить всех сотрудников в одном здании. Например, у американского посольства есть специальная служба, которая включает ремонтную бригаду, охрану и координаторов. Наладить работу этой службы можно, только если все сотрудники посольства проживают в одном доме.
Спрос на дома ГлавУпДК велик и со стороны российских компаний. Как отмечает Ирина Полунина, иногда им приходится ждать квартиры в течение полутора лет, а "горящие" предложения уходят за 7-10 дней. Еще одна проблема, с которой сталкиваются российские арендаторы, заключается в том, что ГлавУпДК сдает квартиры только юридическим лицам, причем без права субаренды, однако, добавляет г-жа Полунина, среди жильцов иногда встречаются и субарендаторы. Если компания не заинтересована в том, чтобы арендовать для вас квартиру в доме ГлавУпДК, а снять жилье через стороннюю компанию не удается, вам ничего не остается, как зарегистрировать фирму и участвовать в конкурсе на право аренды квартиры наряду с другими юридическими лицами.
Съем на конкурсной основе
"Предоставление в аренду помещений, в том числе апартаментов, осуществляется Главным управлением на конкурсной основе. В случае победы в конкурсе с иностранной или российской организацией заключается прямой договор аренды жилых помещений",— сообщили "Ъ-Дом" в ГлавУпДК.
Стартовые арендные ставки зависят от местоположения дома, площади квартиры и степени свежести ремонта. Например, в марте на конкурс были выставлены квартиры в многофункциональном комплексе "Добрыня" (4-й Добрынинский переулок, д. 8), на Крутицком Валу (д. 3, корп. 2), на Рублевском шоссе (д. 26, корп. 1), на Кутузовском проспекте (д. 7/4, корп. 6) и на ул. Вавилова (д. 83). Стартовая цена аренды трехкомнатной квартиры общей площадью 131,5 кв. м (жилая площадь — 98,1 кв. м, 2 санузла, подземный гараж, охрана) в "Добрыне" составила 13 770 руб. за кв. м в год (150 896 руб. или $6035 в месяц). Это без учета НДС, зато с учетом части расходов на коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги.
"Трешка" площадью 96,9 кв.м (жилая площадь — 63,3 кв. м, стоянка, охрана) в доме на Крутицком Валу стартовала по цене 10 360 руб. за кв. м в год (83 657 руб. или $3346 в месяц). А стартовая цена аренды двухкомнатной квартиры общей площадью 59,7 кв. м (жилая площадь — 33,6 кв. м) на Рублевском шоссе составила 7642 руб. за кв. м в год (91 704 руб. или $3668 в месяц).
По словам Ирины Полуниной, базовая стоимость аренды одного квадратного метра в год на начало 2008 года составляла в "Донском Посаде" $700, в "Парк Плейс Москоу" — $600. А как сообщили в конкурсной комиссии ГлавУпДК, конечная цена аренды в большинстве случаев отличается от стартовой не больше чем на 10-15%, поскольку стартовые цены довольно высоки. Но бывают и исключения. Так, квартира в доме на ул. Дмитрия Ульянова, 16, корп. 2, была сдана вдвое дороже стартовой цены.
По наблюдениям Андрея Садо, стоимость аренды квартир в домах ГлавУпДК соответствует рыночным, а директор департамента развития агентства элитной недвижимости Welhome Александр Дьяченко уверен, что даже стартовые ставки в целом выше, чем у частных арендодателей. "Но, на мой взгляд, это оправданные траты. Клиенты готовы платить больше за снижение рисков и сервис",— добавляет он.
Какие же арендаторы готовы переплачивать за низкие риски и сервис? По мнению директора департамента аренды компании MAYFAIR Properties Джулемы Казаковой, это бизнесмены среднего уровня и работники западных компаний: "Это занятые люди, которым важен комплекс услуг, которые предлагает ГлавУпДК, свобода от житейских хлопот, которую предоставляет управляющая компания". Александр Дьяченко называет еще две категории квартиросъемщиков в объектах ГлавУпДК — это молодые перспективные сотрудники российских компаний, которым руководство в рамках социального пакета предоставляет недвижимость для проживания, а также частные лица, которые арендуют квартиры через посредников, так как хотят избежать рисков "стихийного" найма. Они не очень требовательны к внешнему виду дома, но заинтересованы в качественном сервисе и достойном окружении.