Те, кто отправляется в Москву по делам или отдохнуть, все чаще бронируют себе не номер в гостинице, а обычную квартиру. Сегодня это сделать очень просто, в рунете есть множество вариантов. Предложение краткосрочной (посуточной) аренды квартир появилось еще в середине 1990-х, лет пять назад эти услуги приобрели заметный объем, а в 2007 году профильный рынок показал более чем двукратный рост.
Привет из Англии
Считается, что услуга serviced apartments, предполагающая размещение постояльца не в классической гостинице, а в частной квартире, впервые была предложена в Англии. И сегодня этот рынок наиболее развит именно в Лондоне, где, по данным экспертов, в посуточную аренду сдается порядка 4 тыс. квартир.
Преимущество размещения в частных апартаментах не только в низкой стоимости проживания по сравнению с отелем. Даже однокомнатная квартира, как правило, существенно превышает по площади стандартный гостиничный номер. Кроме того, современные квартиры обычно оснащены всей необходимой кухонной и бытовой техникой, аудио- и видеосистемами. Услуги же, предоставляемые постояльцу (от уборки помещения и смены постельного белья до вызова такси) компанией, управляющей квартирой, мало чем отличаются от гостиничных.
Одной из первых, если не вообще первой, серьезной организацией, предложившей в России цивилизованный сервис краткосрочной аренды, считается британская компания Pulford.
Ли Эрлих, директор Pulford: В 1997 году на рынке катастрофически не хватало (как, кстати, и до сих пор) качественного жилья, предлагаемого на короткий срок. Гостиничная сфера была представлена либо очень дорогими отелями, либо третьесортными гостиницами с типичным советским менеджментом, в связи с чем у нас появилась идея предоставлять жилье среднего уровня и по средним ценам на малый срок. К тому же хозяева квартир, сдававшие их в аренду в то время, были очень неопытными, негибкими. Условия, которые они выдвигали, зачастую оказывались просто невыполнимыми, поэтому иностранные клиенты предпочитали иметь дело с гибкой западной фирмой и избегать любых переговоров напрямую с хозяевами.
Несмотря на то что услуги краткосрочной аренды появились в Москве еще в середине 1990-х, рынок этот считается сравнительно молодым — большинство сегодняшних игроков вышли на него не более пяти лет назад. В прошлом году игровое поле серьезно увеличилось.
Юлия Мыгыева, директор по маркетингу компании "Как дома": Согласно нашему исследованию, на начало 2007 года в Москве посуточно сдавалось всего около 600 квартир, зато в начале 2008-го предложение составило уже 1250 квартир. Управляют ими примерно 63 компании-оператора. При этом крупных игроков немного. Более 100 квартир в управлении лишь у нашей компании — 125. Три компании управляют пулом в 50-100 квартир, еще 23 имеют от 10 до 50.
Более чем двукратный рост этого рынка за последний год отмечает и Андрей Добрынин, директор по маркетингу сети сайтов частных объявлений Slando.ru: Количество объявлений в рубрике "Аренда посуточно" за первые три месяца 2008 года в 2,5 раза больше, чем за тот же период 2007 года.
Надо заметить, что за десять лет на рынке произошли не только количественные, но и качественные изменения.
Ли Эрлих: Десять лет назад у компании Pulford были исключительно иностранные клиенты, в данный момент таких только половина. Дело в том, что постепенно большие западные фирмы стали нанимать россиян на те вакансии, которые раньше занимали только иностранцы.
Андрей Шарапов, директор компании "Кварт-Отель": Наша компания ориентируется на русскоязычных клиентов. Среди них не менее 60% командированных из различных городов России, еще 20% имеют частные деловые цели и 20% — туристы. Соответственно, сезон длится практически весь год. Провальные месяцы — отпускные июль-август, а также канун новогодних праздников: деловая активность резко снижается. При этом в Петербурге все наоборот: 80% — туристы, 20% — с "рабочим визитом". И как раз лето для краткосрочной аренды там высокий сезон.
С ростом спроса и перечня категорий потенциальных клиентов изменилась структура предложения. Если раньше для serviced apartments подыскивались квартиры исключительно в центре города, то сейчас представлена вся Москва, вплоть до крайних станций метро. Кстати, нередко квартиры категорий бизнес-класса или люкс арендуются для съемок телесериалов или телепередач. Например, популярных шоу в формате "в гостях у звезды". Как выяснилось, далеко не все звезды готовы пустить съемочную группу в свое жилище, а тем более устроить кулинарный мастер-класс на собственной кухне.
Стоимость аренды в Москве в зависимости от места расположения, количества спальных мест, а также качества жилья, варьируется от $75 в сутки (незатейливая однокомнатная квартира где-нибудь в районе станции метро "Братиславская") до $400 (трехкомнатная, класса люкс, внутри Садового кольца). При единовременной аренде на сравнительно продолжительное время (две-три недели) можно рассчитывать на скидку до 30%. Размещение в гостинице аналогичного класса обойдется дороже раза в два.
Не риэлтер, не хотельер
Схема организации услуги краткосрочной аренды не изменилась с середины 1990-х: сам хозяин квартиры привлечением и последующим обслуживанием постояльцев не занимается, а сдает свою жилплощадь в долгосрочную аренду управляющей компании. Собственник, сдающий в посуточную аренду единственную квартиру,— редкость. При этом, как говорят в управляющих компаниях, хозяин квартиры при ее передаче в управление, как правило, получает примерно столько же (в лучшем случае больше на 10-20%), сколько при долгосрочном съеме квартиры семьей без детей.
Павел Шалатовский, генеральный директор компании "Тверская-стрит": Убедить хозяина сдать квартиру под краткосрочную аренду — одна из основных проблем в нашем бизнесе. Многие управляющие компании зачастую скрывают от собственника свои истинные цели — говорят, мол, будет жить один иностранец. Но соседи, разумеется, видят, что там каждые три дня меняются постояльцы. Информация доходит до собственника, начинаются конфликты... Серьезные фирмы так не работают.
Илья Крюков, генеральный директор агентства недвижимости "Арбат": Сдать квартиру управляющей компании под посуточную аренду особенно выгодно и удобно владельцам "инвестиционных квартир", то есть приобретенных специально для последующей перепродажи. В этом случае квартира растет в цене и одновременно приносит текущий доход. При этом в отличие от долгосрочной аренды у хозяина квартиры больше возможностей для маневра. В частности, можно спокойно показывать ее потенциальным покупателям и продать в любой момент — проблем с выселением "долгожителей" не возникнет. Например, наша компания сразу в договоре оговаривает подобные возможности для своих арендодателей.
Плюсов при передаче квартиры в управление много (по сравнению со сдачей в долгосрочную аренду частному лицу). Во-первых, компания не просто берет на себя обязательства по поддержанию жилья в хорошем состоянии, но и в отличие от постоянно живущего арендатора сделает это своевременно — иначе она не сможет зарабатывать. Во-вторых, в интересах опять же бизнеса нормальная фирма приложит все усилия для того, чтобы вокруг квартиры было тихо в прямом и переносном смысле. С "долгожителем", приведенным риэлтером, в данном случае возможны серьезные проблемы.
Разумеется, основные затраты управляющей компании — аренда квартир. Однако это не единственная статья расходов. Помимо рекламы, определенные суммы необходимо тратить на обслуживающий персонал — собственный или от аутсорсинговой компании. Некоторые средства, как правило, необходимо вложить в квартиру сразу после ее передачи в управление: сделать какие-то косметические улучшения, докупить бытовую, аудио- и видеотехнику, обеспечить выход в интернет и т. п. Кроме того, какие-то деньги будут постоянно уходить на текущий мелкий ремонт и поддержание квартиры в должном состоянии.
Андрей Шарапов: У нашей компании в управлении 20 квартир, при этом персонал — три менеджера в офисе, три разъездных менеджера, три горничные, один технический специалист, отвечающий за все виды ремонта (и привлекающий при необходимости смежников), один администратор-координатор хозяйственных работ, один водитель с собственным автомобилем, одна прачка (компания специально приобрела профессиональное оборудование для стирки постельного белья).
После всех трат чистая прибыль хозяина бизнеса, по подсчетам участников рынка,— 15-40% с оборота.
Фильтр на входе
В среднем 40% оборота управляющей компании дают постоянные клиенты. Остальных привлекают через рекламу, размещенную в основном в интернете. Однако серьезные фирмы примут далеко не каждого позвонившего потенциального постояльца — многим откажут тут же, по телефону.
Андрей Шарапов: Мы сразу по телефону аккуратно выясняем у клиента, откуда он звонит — из Москвы или из какого-то другого города. И если человек радостно говорит: "Мы москвичи!" — все, мы тут же прощаемся. Зачем москвичу снимать для себя квартиру на сутки в собственном городе? Скорее всего, не просто для проживания. В частности, услугой посуточной и почасовой аренды стали пользоваться разного рода мошенники. Для совершения преступления им обычно хватает одного дня — так зачем же платить комиссию риэлтеру и арендную плату вперед за два месяца при обычном съеме, когда можно снять на сутки. Кстати, в том числе и для страховки от мошенников наша компания не сдает квартиры на сутки — минимум на двое. Соответственно, при обилии предложений "суточников" и "почасовиков" мошенники предпочитают не переплачивать лишнее.
По словам Андрея Шарапова, классика мошенничества с использованием съемного жилья — когда чужую жилплощадь "пересдают" или "продают" и скрываются с деньгами, но сегодня более распространены другие преступления. Например, заказать доставку дорогого ноутбука курьером, соответственно, отнять товар, а также, если повезет, деньги, собранные курьером на предыдущих доставках. И уж конечно дело не обходится без использования квартир для проституции или различных сексуальных развлечений, в том числе с несовершеннолетними. Любой подобный инцидент может создать управляющей компании серьезные проблемы. Кстати, определенной страховкой от мошенников является цивилизованный подход к ведению бизнеса, когда у постояльца спрашивают паспорт и заключают официальный договор. Некоторые компании даже "пробивают" паспорт по базам — не поддельный ли документ. Как показывает практика, лучше продержать квартиру вхолостую день-два, чем сдать ее с непредсказуемыми последствиями сомнительному клиенту. Особенно это касается дорогих квартир категории "люкс".
Другая серьезная причина, по которой к москвичам относятся насторожено,— риск нарваться на съем под различные вечеринки и прочие развлекательные тусовки. Компании, однажды осознанно или случайно сдавшие квартиру под "день рождения", обычно зарекаются от таких вариантов раз и навсегда.
Павел Шалатовский: Однажды квартиру у нас снял вроде вполне приличный парень и устроил там какую-то дикую вечеринку. Когда мы пришли, то обнаружили, что квартира вся измазана краской. Оставленный стандартный залог в размере стоимости одних суток наши потери не возместил. Вероятность нарваться на нечто подобное всегда существует.
Место для веселья
Квартиры "под вечеринки" в Москве в открытую не сдает ни одна хотя бы мало-мальски уважающая себя компания. Многие даже вывешивают на своих сайтах предупреждения: "Просим понять нас правильно, но коллективные вечеринки и дни рождения у нас не проводятся! Заранее благодарим за понимание". Корреспондент "Денег" обзвонил пару десятков управляющих компаний, предлагающих квартиры в совершенно разных ценовых сегментах и в разных частях города, и везде на запрос о съеме под частное мероприятие получил отказ.
На первый взгляд ситуация странная. Спрос на такую услугу, судя по всему, гигантский. Потенциальные клиенты готовы даже существенно переплатить по сравнению с тарифом на проживание. Однако арендодатели стоят насмерть. На самом деле основная причина здесь не в риске причинения ущерба. В конце концов, можно взять в залог адекватную сумму. Главная проблема — все активы управляющих компаний находятся в многоквартирных домах. Любая более или менее громкая вечеринка (музыка, хлопанье дверями каждым входящим/выходящим гостем и т. д.) может привести к скандалу с соседями, вызову ими милиции (на всякий случай), а как итог — нарушение бизнеса в конкретной точке. Случаи, когда дуриком удается все-таки снять квартиру под гулянку, скорее исключение из правила.
Екатерина (фамилию просила не называть): Для празднования дня рождения мне удалось снять трехкомнатную квартиру у метро "Новослободская". Прежде чем позвонить в агентство, я специально выбирала квартиру по фотографиям на сайте — искала с минимумом мебели. Менеджер, принимавший заказ, целью аренды на одни сутки не поинтересовался, а сама я ничего не сказала. Ко мне пришли 35 человек. Вели мы себя достаточно тихо, но, как я понимаю, такое количество гостей заметила и консьержка, и соседи. У нас побывала милиция. Практически уверена, что агент компании, пришедший принимать квартиру на следующий день, был уже проинформирован. Но квартиру я "вернула" в нормальном состоянии, поэтому с меня даже не удержали залог.
Впрочем, в мертвый сезон управляющие компании становятся чуть сговорчивее. Стандартный простой квартиры составляет 15-20%, а в июле, августе, январе — до 50%. Соответственно, чтобы не нести убытки, владельцы бизнеса иногда все-таки идут навстречу "отдыхающим". Хотя "правильные" компании учитывают сезонные простои в годовом финансовом плане и предпочитают не рисковать. Несколько особняком стоит аренда "под празднование Нового года". Вечеринка в новогоднюю ночь обычных проблем вызвать не должна: в данном случае пошуметь — это абсолютно нормально. Другое дело, что желающих снять квартиру лишь на пару суток (31 декабря — 1 января) отсекают сразу. Сдают лишь тем, кто согласится захватить в аренде хотя бы неделю "мертвого" января.
"Неужели в Москве под вечеринки никто ничего не сдает?" — с деланным отчаянием спросил я у очередного оператора и получил ответ: "А снимите коттедж..." Как оказалось, в 90% случаев коттеджи посуточно снимают и сдают именно для организации различных развлекательных мероприятий. Соответственно, сдаются коттеджи в выходные, праздники и очень редко в будни (не более 15-20% заказов). Получается, что управляющая компания рискует разориться от такого простоя. Однако управляющих компаний в этом сегменте нет вовсе. Вполне логично. Даже на квартирном рынке для удобства обслуживания каждая компания старается снимать квартиры в одном районе. Понятно, что одна компания обслуживать коттеджи, раскиданные по Подмосковью, не в состоянии. Здесь операторы рынка выступают исключительно как агенты: с клиента берут комиссионные, а потом отправляют его к хозяину коттеджа, с которым и производится полный расчет. Соответственно, владелец дома занимается "управлением" самостоятельно или нанимает прислугу, которая, кстати, может остаться с арендатором в качестве дополнительного элемента сервиса.
Рынок посуточной аренды коттеджей еще моложе квартирного, ведь дома со всеми городскими удобствами, пригодные для круглогодичного проживания, массово начали строить совсем недавно.
Максим Горбунов, учредитель компании Mosgroup-realty: Три года назад мы были первой компанией на рынке, до нас этим занимались лишь частные риэлтеры. И спрос уже тогда был весьма высокий. Сейчас в нашей базе около 200 коттеджей, а всего в Подмосковье сдается не более 400 домов.
Других серьезных агентств на этом рынке, по наблюдениям Максима Горбунова, нет — так, компании из двух-трех человек.
Как правило, все сдаваемые посуточно коттеджи собственники строили для себя, но потом по каким-то причинам не стали в них жить. Сдать же загородный коттедж в круглогодичную аренду или даже на дачный сезон за адекватные деньги не всегда возможно — непрестижное и неудобное направление, отсутствие окружающей инфраструктуры и т. д. Посуточная сдача в этом случае позволит заработать больше. Стоимость аренды коттеджа на два выходных варьируется от $12 тыс. за замок на Рублевском шоссе, имеющий 100 спальных мест, до $350 за небольшой домик в 200 км от МКАД. Коттедж на 20-25 спальных мест обойдется в $400-800, в будни — дешевле на 30-50%. Надо заметить, что спальные места в данном случае — это не только стационарные кровати, но и некоторое количество дополнительных раскладушек (предоставляются с комплектом постельного белья), которые можно поставить в комнатах. Учитывая специфику, с арендатора возьмут "страховой депозит", способный в случае чего покрыть возможный ущерб. Истории, когда "погуляли и баньку спалили", редки, но все же бывают.
Гибкость города берет
По мнению экспертов, резкий скачок предложения на рынке краткосрочной аренды квартир если и не обогнал спрос, то привел к серьезной конкуренции. Как следствие, можно ожидать, что мелкие игроки, имеющие в управлении до пяти квартир, постепенно уйдут с рынка, их место займут крупные компании, способные оказывать высококачественные услуги. Надо сказать, что уровень обслуживания в этой сфере за последние годы серьезно вырос. И разборчивые клиенты уже не хотят связываться с "неформатными" компаниями, которые, например, не выдают кассовые чеки или не предоставляют возможности расплатиться пластиковыми карточками.
Андрей Шарапов: В качестве пути развития для своей компании помимо введения новых услуг для клиентов я вижу выход в другие города. В отличие от перенасыщенного московского рынка, региональный только развивается.
Заметим, для компании, имеющей отработанную технологию, не будет слишком сложной задача наладить московский сервис, например, в Ярославле или Костроме.
Что же касается конкуренции с дешевыми гостиницами... Действительно, а вдруг настроят кучу доступных качественных отелей, где суточная стоимость номера будет сопоставима со стоимостью аренды квартиры! Но игроков рынка посуточной аренды этим не испугаешь. Юлия Мыгыева: У рынка посуточной аренды есть весьма существенное преимущество: он способен предложить проживание в наибольшей близости от необходимого клиенту объекта, например офиса. С гостиницами такого не получится.