Метры даром

После отмены налога на наследование и дарение люди стали намного чаще дарить друг другу квартиры. Ведь подарить квартиру намного проще, чем продать, завещать или передать по договору ренты. А получить жилье в подарок намного выгоднее, чем купить. Но дарить и получать подарки тоже нужно грамотно.

Фиктивный подарок

Чаще всего люди используют договор дарения, чтобы защитить жилплощадь от посягательств бывших родственников. "Например, родители взрослых детей часто покупают им по случаю бракосочетания квартиру. Если молодые разведутся, половина квартиры достанется бывшему супругу. Чтобы после развода квартира не подлежала разделу как совместно нажитое имущество, используется договор дарения,— говорит юрист Ирина Григорьева.— Ведь подарок принадлежит только одаряемому и больше никто на него претендовать не может. Конечно, молодые супруги могут заключить брачный договор, по которому квартира или дом в случае развода не делится, а переходит в собственность одного из супругов. Но, во-первых, брачный договор заключают сами молодожены, причем далеко не всегда, и родителей не спрашивают, а во-вторых, если условия брачного договора выгодны лишь одной стороне, он может быть признан кабальной сделкой, и тогда квартира будет разделена в судебном порядке. В случае же дарения родители защищают интересы своего отпрыска сами".

Договор дарения может защитить и интересы несовершеннолетнего ребенка. Как объясняет адвокат Денис Иорданиди, член Московской адвокатской палаты, часто родители при разводе дарят ребенку квартиру, а бабушки и дедушки предпочитают дарственную на квартиру завещанию. Это разумно, поскольку в этом случае квартира переходит в собственность ребенка сразу, а не спустя полгода после открытия наследства, к тому же оспорить договор дарения, в отличие от завещания, практически невозможно.

Пожалуй, самый распространенный случай оформления договора дарения недвижимости касается дарения доли в квартире или доме. Как отмечает Ирина Григорьева, дарение — единственный способ уйти от применения преимущественного права покупки, которым обладают сособственники. "Например, вы получили в наследство долю в квартире, остальными долями в которой владеют ваши дальние родственники, с которыми вы не хотите общаться. Вы хотите свою долю продать. По закону вы обязаны сначала предложить выкупить свою долю им. И только получив письменный отказ, можете продать свою долю кому-нибудь еще. А подарить свою долю можно без всяких условий, поскольку договор дарения безвозмездный,— говорит она.— В моей практике был случай, когда по договорам дарения расселялся целый дом. Восьмиквартирный дом старой постройки с палисадником был зарегистрирован как дом, а квартиры в нем — как доли в общем имуществе. Чтобы продать квартиру, то есть свою долю, собственникам надо было найти всех соседей и предложить им купить свою квартиру. Сделать это на практике оказалось совершенно невозможно. Помогает решить проблему договор дарения".

Как рассказывает Денис Иорданиди, подобное решение проблемы наиболее часто применяется при сделках с загородной недвижимостью. "Речь в основном идет о старых дачах, которые когда-то давно принадлежали прадедушкам, потом делились между наследниками, причем неоднократно, и в конце концов превратились, что называется, в "муравейник",— говорит он.— Чтобы избежать необходимости предлагать свою долю другим долевым собственникам, люди свою долю передают по договору дарения. На Рублевке, например, такие случаи встречаются довольно часто".

Особые условия

Договор дарения имеет и иные преимущества перед другими сделками с жильем. Например, подарив квартиру внуку, бабушка может продолжать жить в этой квартире, будучи уверенной, что после ее смерти полноправным собственником квартиры останется именно внук, а не другие родственники, имеющие право на наследство. "Об этом бабушка может договориться с внуком устно или для надежности внести соответствующий пункт в договор дарения,— объясняет Денис Иорданиди.— Если бабушка переживет внука, квартира при включении в договор соответствующего пункта будет возвращена в собственность бабушки. Также особые условия включают в договор при сложных семейных отношениях, когда, например, бабушка не желает оставлять квартиру никому, кроме внука".

Ирина Григорьева вспоминает такой случай из своей практики: "Пожилой мужчина заключил с сыном договор пожизненного содержания с иждивением. Этот договор предусматривает передачу квартиры в собственность плательщику ренты, который обязуется пожизненно содержать рентополучателя. Когда сын умер, права на квартиру перешли его наследникам вместе с обязанностью содержать деда. Дед был с наследниками сына в неприязненных отношениях и не хотел иметь с ними дел. Если бы он оформил дарственную на квартиру в пользу сына с условием, что в случае смерти одаряемого квартира переходит дарителю, таких проблем не возникло бы".

Но дарить квартиру или дом в любом случае лучше близким родственникам. Во-первых, потому, что такие подарки не облагаются налогом. А во-вторых, потому, что дарить жилье посторонним людям просто опасно.

"Опасайтесь ситуаций, когда третьи лица просят вас оформить дарственную на квартиру под предлогом того, что взамен будут вам материально помогать. Такие предложения пожилые люди часто получают от приезжих, которые снимают в их квартире комнату. Между собственником и арендатором завязываются теплые отношения, и арендаторы склоняют собственников к заключению договора дарения,— предупреждает Денис Иорданиди.— В этом случае договор дарения прикрывает договор ренты. Но аферистам прекрасно известно, что договор ренты очень легко отменить: суды практически всегда встают на сторону собственника квартиры. Договор дарения оспорить намного сложнее".

Отменить дарение, впрочем, можно. Согласно статье 578 ГК, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Правда, как уточняет Денис Иорданиди, такие преступления должны быть подтверждены приговором суда.

Та же статья указывает, что даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. То есть если вы подарили любимой девушке дом, который является вашим родовым гнездом и представляет для вас большую неимущественную ценность (что придется доказывать в суде), а она затеяла перепланировку со сносом флигеля и постройкой гаража на месте бабушкиной любимой веранды, вы можете требовать вернуть подарок.

Но бывает и обратная ситуация. Согласно статье 580 ГК, "вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого". Другими словами, если вы подарили той же девушке дом с протекающей крышей и ее шубы промокли во время дождя, придется возмещать убытки именно вам.

Дарение отменяется

Не каждую квартиру или дом его собственник может преподнести в дар. Например, если вы приобрели квартиру в кредит, исправно по нему расплачиваетесь и хотите подарить третьему лицу, банк этого не допустит. Почему, объясняет специалист Городского ипотечного банка Екатерина Правдина: "Да, квартира находится в собственности заемщика, но его право распоряжения этой недвижимостью ограничено до момента полного погашения кредита и снятия обременения с объекта залога (о чем делается соответствующая запись в Едином государственном реестре прав). Заемщик берет на себя обязательства вернуть кредит, а недвижимость берется в залог для обеспечения исполнения его обязательств по кредитному договору.

Да, кто-то скажет, что на Западе так можно — и передать обязательства по уплате кредита наследниками, и без проблем продать ипотечную квартиру (loan assumption), но существующая законодательная база в России такого пока не позволяет. А возникают подобные вопросы и обращения довольно часто. Правда, речь в большинстве случаев идет не о дарении, а о намерении "взять кредит на себя, а квартиру оформить на маму (мужа, свата, брата, тещу, внука и т. д.)".

Не каждому лицу можно дарить дорогие подарки, в том числе квартиры, даже не обремененные залогом. Статья 575 ГК запрещает делать дорогие подарки работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан, а также государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей. Поэтому если ваш одаряемый занимает указанные посты, придется доказывать, что ваш подарок не связан с его должностью.

Наталья Капустина