Проверка у порога

Покупка квартиры — тот случай, когда лучше никому не верить на слово — ни продавцу, ни риэлтеру. Мы попробовали самостоятельно провести всестороннюю проверку произвольно выбранной московской квартиры и обнаружили, что это не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Надежность перекрытий

Объявление о продаже квартиры без посредников нашлось в интернете за десять минут. На следующий день я уже смотрел небольшую "двушку" в Хамовниках в кирпичной пятиэтажке. Хозяев двое — мать и сын, прописаны по этому адресу с 1983 года.

Осматривая квартиру, сразу ищем следы перепланировки. Если есть хоть малейшее подозрение, надо просить хозяев предъявить схему БТИ (стены, перенесенные без соответствующего разрешения, на плане квартиры отмечаются красными линиями). Если была проведена неузаконенная перепланировка, нового хозяина могут ждать неприятные сюрпризы.

Одновременно изучаем технические характеристики самого дома. Узнаем у хозяев (и перепроверяем у соседей), в каком году дом построен, давно ли был капремонт, из чего сделаны перекрытия. В моем случае выяснилось, что капремонта еще не было, значит, это удовольствие в скором времени предстоит пережить. Зато перекрытия бетонные, что уменьшает вероятность сноса дома — по крайней мере, по причине признания его аварийным.

Иногда они доступны

Вопрос с потенциальным сносом стоит рассмотреть особо. Долгосрочных гарантий того, что дом останется стоять, никто не даст. Но планы реконструкции района, по крайней мере, на ближайшие годы обязательно есть в управе.

В управе "Хамовники", куда я позвонил, чтобы справиться о судьбе приглянувшегося мне дома, сразу сообщили, что раз я там не прописан, то услуга будет стоить денег. Мне предложили написать официальный запрос, заплатить больше 10 тыс. рублей и с месяц подождать. Однако при личном контакте все оказалось намного проще. Когда я пришел в управу и сказал, что собираюсь купить квартиру в этом районе и хотел бы проверить, не стоит ли дом в очереди на снос, ждать пришлось всего минут 15. Потом появилась очень вежливая женщина, извинилась за опоздание и совершенно бесплатно рассказала, что планируется строить в окрестностях моего потенциального жилища. Дом сносить не будут, запланирована реконструкция стоящего неподалеку военного общежития. У "моей" квартиры окна в другую сторону, так что по этому поводу можно не волноваться.

Не менее доброжелательно меня принял и участковый. Милиционер проверил по учетным записям, не находится ли кто-нибудь из жильцов продаваемой квартиры в армии или в местах лишения свободы (а то, вернувшись, этот человек мог бы опротестовать сделку). Проверка показала: не находятся.

Еще сделку можно признать недействительной, если кто-то из продавцов состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Хозяева вряд ли будут специально брать справки из этих медицинских учреждений, но косвенным подтверждением того, что с психикой у них все в порядке, могут стать водительские права. У хозяйки прав не оказалось, зато они были у сына. Он даже предложил подбросить меня до метро.

В любом случае о продавцах стоит поспрашивать у соседей. Мне они подтвердили, что хозяева продаваемой квартиры живут в доме давно и ведут себя прилично. Соседей лучше подкарауливать у подъезда часов в семь вечера. Кроме того, имеет смысл приехать несколько раз в разное время — посмотреть, не стоит ли пробка под окнами днем, не шумит ли по вечерам какая-нибудь дискотека. Параллельно стоит обратить внимание на наличие парковочных мест во дворе. Да и к самим соседям надо присмотреться: с этими людьми, возможно, придется жить под одной крышей. Оказалось, что двор довольно тихий, но поставить машину вечером совершенно негде.

Скрытая угроза

Все вышеперечисленное риэлтер вряд ли сделает. Зато почти любое агентство недвижимости обещает проверку юридической чистоты квартир. Хотя и здесь не мешает проверить все самостоятельно.

Основных источников, из которых можно что-то узнать о квартире, два. Это домовая книга, где записано, кто и когда был в квартире зарегистрирован, когда прописался и куда выбыл, и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Из него можно узнать, кому и когда принадлежала квартира, как переходила из рук в руки, была ли заложена в банке или арестована решением суда. То есть в первой — все про регистрацию, во втором — про собственность.

С домовой книгой все просто: выписку из нее вам даст любой продавец. Но и выписку из ЕГРП, как оказалось, может получить кто угодно. Надо прийти в любую приемную управления ФРС по Москве независимо от местоположения проверяемой квартиры и заполнить заявление. У меня ушел ровно час на стояние в очереди, и еще пришлось уплатить 100 рублей через Сбербанк. Результат выдали ровно через неделю, на этот раз без всякой очереди.

Уже по этим документам можно кое-что сказать о квартире. Например, если несовершеннолетний был прописан в ней сразу после приватизации, есть шанс, что во время приватизации обошли его законные интересы. А значит, со временем он может подать в суд. Если продавец унаследовал квартиру, возможно, что подадут в суд "обойденные" наследники. "Моя" квартира по-прежнему выглядела безупречно.

Риэлтер не мог бы сделать больше для проверки квартиры, чем сделал я сам. "Законных рычагов для добычи более подробной информации о продаваемых объектах у риэлтеров нет,— объясняет Вероника Панкова, председатель Комитета защиты прав потребителей риэлтерских услуг Московской ассоциации риэлтеров.— Правда, многие из них за долгие годы наработали определенные связи, которые могут помочь в этом деле".

Другой вопрос, насколько сам риэлтер заинтересован во всесторонней проверке квартир. Свои деньги он получает после того, как состоится сделка, а значит, ему нужно, чтобы она непременно состоялась. По данным юридической компании "Бергер и партнеры", ежегодно в Москве судами различных инстанций расторгается более 2 тыс. сделок с недвижимостью. Поэтому имеет смысл в любом случае проверить квартиру самостоятельно. Это, как оказалось, совсем не трудно.

Никита Аронов