Динамика портфеля реальных активов в декабре — октябре, млн рублей
1 декабря 1 января 1 февраля 1 марта 1 апреля 1 мая 1 июня 1 июля 1 августа 1 сентября 1 октября
Доллар 36,51 50,32 72,62 86,37 110,19 268,9
Участки 36,51 45,56 56,95 80,31 108,05 155,17
ВАЗ 30,6 52,17 200
ЗИЛ 24,2 35,15 61,58 75,73 136,8 159,99 200
Медь 23,8 36,08 136,8 157,04 231,47
Никель 27,5 72,62 94,21 100,1 117,7 137,39 199,17
Алюминий 40,68 52,1 57,1 74,94 76,36 92,77 105,62 183,63
Всего активов 106,1 144,25 198,14 236,95 282 665 363,57 441,82 484,13 560,04 614,27 668,9
Темпы роста стоимости активов, %
К базовому периоду ("управляемый портфель") (1 декабря = 100%) 100 136 187 223 266 343 416 456 528 579 630
К предыдущему месяцу ("управляемый портфель") 136 137 120 119 129 121 110 116 110 109
Средний темп роста цен по всем позициям ("неуправляемый портфель") 126 125 116 116 122 112 109 109 103 106
А теперь несколько слов об инвестиционной привлекательности различных типов квартир. В сентябре наиболее резкое повышение стоимости было зафиксировано по однокомнатным квартирам. Их средняя стоимость с начала месяца подскочила на 25% (с $16 000 до $20 000). Меньший рост был зафиксирован по другим типам квартир: двухкомнатные подорожали на 13-14% (с $22 000 до $25 000), а трехкомнатные на 9-10% (с $32 000 до $34 000).
Чего же можно ждать от цен на московскую недвижимость до конца года? По всей видимости, ситуация на рынке частных квартир будет развиваться следующим образом. Цены на престижные квартиры в ближайшей перспективе повысятся совсем немного, на несколько процентов. Стоимость "типового" жилья на севере и северо-востоке скорее всего останется стабильной. Квартиры низкого качества (панельные пятиэтажки на юге, юго-востоке, востоке столицы, квартиры в экологически неблагоприятных районах) будут пользоваться все меньшим спросом, и цена на них снизится на 7-10%.
Ближе к концу года ситуация может резко измениться. Возрастет в цене новое жилье, поэтому и частные квартиры также начнут дорожать более быстрыми темпами.
Что же касается рынка земельных участков под индивидуальное жилищное и дачное строительство, то здесь неожиданностей за последние полтора месяца не наблюдалось: прогноз, который мы давали в конце августа, полностью оправдался. Дальние дачные участки, как и предполагалось, в цене практически не выросли, спрос на них значительно уменьшился. По данным риэлтеров, сделки с участками, находящимися дальше 50 км от МКАД занимают лишь 5-10% всего количества проданных участков.
В то же время достаточно высоким и стабильным остается спрос на участки под строительство коттеджей в ближайшем пригороде. По всей видимости, он будет оставаться на прежнем уровне и в течение зимы. Здесь свою роль сыграет тот факт, что практически все, как покупатели земли так и риэлтеры, ожидают значительного роста цен на подобные участки начиная с февраля.
Поэтому по-прежнему растут цены на участки, расположенные на престижных направлениях — Рублево-Успенскому, Минскому, Киевскому, Рижскому. В сентябре--октябре валютные цены здесь выросли в среднем на 7-9%. Отмечено увеличение стоимости участков и по Ленинградскому направлению, например, в районе озера Круглое (20 км от МКАД), где за последние полтора месяца цена земли выросла на 10-12% и сейчас достигает $1100 за сотку.
Росту цен на земельные участки способствует и бесконечная любовь продавцов земли к круглым цифрам. Заметим, что в редких случаях можно услышать, что земля стоит, например, $126 за сотку. Обычно это цифры типа $100, $150, $700. Понятно, что скачок даже в $50 за сотку отражается на стоимости всего участка. Повышение стоимости земли идет скачками, которые обычно случаются раз в два месяца. Причем у продавцов земли эти даты различны, и не всегда можно предугадать тот момент, когда продаваемые участки у одних фирм уже подорожали, а у других еще нет. Однако отсутствие ежедневной информации о конъюнктуре земельного рынка и затянутость механизма переоформления прав на землю не позволяет фирмам играть на оперативной купле-продаже участков.
Ожидаемых же Ъ масштабных спекулятивных операций с землей (они связывались с либерализацией условий сделок купли-продажи земли для частных нужд) пока не отмечалось. По мнению экспертов, этого еще не произошло из-за сохранившегося страха перед экспроприациями со стороны властей. По всей видимости, только крупные риэлтеры, которые уже поняли, что земля является высоколиквидным товаром, смогут воспользоваться ситуацией, складывающейся на земельном рынке, и получить большие прибыли.
Инвестиции в портфель реальных активов
Во второй половине сентября рост цен на цветные металлы резко замедлился, а бета-коэффициент по этим активам стал меньше единицы. Поэтому все цветные металлы, в течение длительного срока входившие в портфель (алюминий — с февраля, никель — с апреля, медь — с июля), эксперты Ъ в середине прошлого месяца продали. Эксперты рассудили так: основной фактор повышения цен на цветные металлы — инфляция издержек, вызванная ростом цен на электроэнергию, подорожавшую в июле--сентябре более чем в 3,5 раза. При этом улучшения условий сбыта металлов не предвидится: свободный рынок практически исчерпал потенциал спекулятивных операций с металлами из-за уменьшившейся рентабельности их экспорта (см. обзор цен в прошлом номере Ъ).
Тем временем импульс роста цен на металлы со стороны издержек, по всей видимости, исчерпался. В первой половине сентября рост цен на энергоносители подуспокоился, что создало предпосылки к стабилизации темпов подорожания электричества. Поэтому эксперты Ъ ожидают, что на рынке цветных металлов наступит период некоторой стабильности, который продлится до накопления потенциала нового витка инфляции, способного повлечь за собой очередную перестройку ценовых паритетов и, соответственно, шансы для игры.
Вместе с тем совсем уж игнорировать цветные металлы все же не стоит, надо бы последить по крайней мере за никелем, цены на который на мировых рынках в последнее время проявили уверенную тенденцию к росту. Если эта тенденция продлится, то никель вернется в пул экспортоспособных металлов; неплохой будет для него и конъюнктура на внутреннем рынке.
Заметим, цветные металлы сослужили свою службу: инвестиции в них принесли неплохие прибыли: алюминий — 230% за 8 месяцев, никель — 127% за 6 месяцев, медь — 41% за 3 месяца. Такая доходность несомненно выше доходности по депозитным вкладам.
Как мы и предполагали (см. прошлый инвестиционный обзор в Ъ #37), бета-коэффициент по доллару превысил 1. Поэтому валюта была включена в портфель. А поскольку цены на золото сильно коррелируют с курсом доллара, инвесторам, несмотря на то что бета-коэффициент по золоту пока несколько меньше 1, уже следует подумать о покупке золота, не дожидаясь скачка цен на него.
В конце сентября резко ускорился рост цен на автомобили, особенно на грузовики. Последнее эксперты связывают с ограничением государственных капиталовложений и перераспределением потенциала спроса на инвестиционные товары к более мобильным и оперативным частным инвесторам (подробнее см. первые разделы обзора). А среди инвестиционных товаров грузовики, как известно, наиболее ликвидный товар, при малейшем потеплении ивестиционного климата спрос на них предъявляется в первую очередь.
Стагнируют цены на земельные участки, будут стагнировать и дальше, до зимы. Лишь к концу года здесь ожидается оживление — в преддверии начала нового строительного сезона. Аналогичная ситуация складывается и с муниципальным жильем. Цены на него на возобновляющихся с этой неделе аукционах будут скорее всего умеренными, а их рост, как отмечалось выше, начнется в конце года.
АНДРЕЙ Ъ-ШМАРОВ, АЛЕКСАНДР Ъ-ВОДЯНОВ, АНДРЕЙ Ъ-ГРАДЕЦКИЙ, ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ, МИХАИЛ Ъ-МОРОЗОВ