Несмотря на обособленное положение, Кронштадт является одним из районов Санкт-Петербурга. До 1996 года он был закрыт для посещения — здесь располагалась база ВМФ. Закрытость города до сих пор сказывается на рынке недвижимости: покупателей извне здесь крайне мало. Но строительство кольцевой дороги понемногу меняет ситуацию.
Транспортная доступность Кронштадта пока оставляет желать лучшего. Строительство дамбы, затянувшееся на несколько десятилетий, не способствовало улучшению транспортного сообщения с "большой" землей. На четырехполосной автомобильной трассе, соединяющей по дамбе Кронштадт с Петербургом, постоянно ведутся строительные работы, что значительно затрудняет движение транспорта.
Статус закрытого военного города, который длительное время имел Кронштадт, наложил отпечаток на местный рынок жилья. Спрос локален — покупают квартиры те, кто здесь живет и работает. Большая часть домов не может похвастаться высокими потребительскими характеристиками, современного жилья — мало.
Большую часть жилищного фонда города занимают дома постройки до 1917 года. Массовое жилищное строительство в Кронштадте развернулось в 30-х (треть жилфонда города занимают "сталинки"), а затем продолжилось в хрущевские времена. В 50-60-х годах здесь было построено несколько кварталов пятиэтажных типовых кирпичных домов компактной планировки.
Согласно статистике администрации Кронштадского района Петербурга, жилой фонд района на сегодня составляет 820 тыс. кв. м общей площади, причем более 85% семей проживают в отдельных квартирах. В Кронштадте практически нет ведомственного жилья, за исключением двух общежитий. Более 50% жилого фонда (а конкретнее — 158 зданий из 333) построены до 1917 года по индивидуальным проектам. Стоит отметить, что все дома старого фонда прошли капитальный ремонт и, соответственно, находятся в очень приличном состоянии. Имеются и коммуналки: примерно 15% от общего количества квартир.
"Рынок недвижимости Кронштадта очень закрытый: сделки в основном происходят между людьми, которые там живут. Одна из основных причин — недостаточная связь с городом: дорога до метро в часы пик может занять 2 часа. Новые дома там практически не строятся, поскольку под это банально нет места. Там есть военные объекты, парки, которые нельзя трогать. Вариант сноса старых зданий и постройки на их месте новых также сомнителен опять же из-за плохого сообщения с городом", — рассказывает Леонид Сандалов, заместитель директора АН "Бекар".
Средняя стоимость квадратного метра в Кронштадте колеблется в пределах $2,5-2,9 тыс. Однокомнатную квартиру, в зависимости от типа дома, можно приобрести за $95-110 тыс. Самый дешевый вариант — на улице Коммунистической: 2,2 млн рублей. Самый дорогой — улица Зосимова: 2,9 млн рублей.
Разброс цен на "двушки" побольше: от $110 тыс. до $190 тыс. Так, в кирпичном доме на ул. Ленина просят 2,5 млн рублей. Здесь максимум — "двушка" старого фонда после капремонта на ул. Восстания за 4,5 млн рублей. За трехкомнатную квартиру, как правило, придется выложить от $190 тыс. до $240 тыс. Есть максимум и здесь — за "трешку" на Флотской улице (старый фонд после капремонта) площадью 80 кв. м просят 6,1 млн рублей. Новое строительство в городе практически не ведется.
Обеспечивают местный рынок недвижимости местные же агентства. "Ни одно агентство из Санкт-Петербурга здесь не прижилось, так как, чтобы успешно работать, надо знать специфику нашего города-острова, которая хорошо известна только местным риэлтерам", — считает Владимир Летницкий, директор агентства недвижимости "Бастион". Единственное исключение — представительство городского агентства "Итака". Строительство кольцевой автодороги (КАД) вокруг Санкт-Петербурга, стартовавшее семь лет назад, становится важным фактором развития экономики острова. "Ситуация может измениться после ввода участка КАД, проходящего через Кронштадт. Когда этот участок будет достроен, то через Кронштадт пройдет большинство транзитных рейсов из Финляндии и Таллина. Это может дать толчок для постройки в Кронштадте объектов торговой недвижимости, отелей, ресторанов, закусочных и т.д. Возможно и строительство новых зданий на месте снесенных, но здесь стоит вопрос экономической целесообразности", — уверен господин Сандалов. "За последний год в Кронштадте появился активный спрос на коммерческую недвижимость со стороны предпринимателей из Санкт-Петербурга, Москвы и даже Финляндии. Думаю, что в ближайшее время этот спрос будет расти", — утверждает Дмитрий Ханжин, генеральный директор компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости".
Процесс освоения Кронштадта инвесторами начался с фортов. В апреле Фонд имущества провел первые торги — в долгосрочную аренду был сдан Седьмой Северный форт. ООО "Седьмой Северный форт" будет платить по 1,85 млн рублей ежегодно за право использования острова. Там планируется построить центр отдыха с музейным комплексом. Эксперты полагают, что инвестиции в проект составят до $20 млн. КУГИ обещает выставить на конкурс и остальные 11 фортов Кронштадта.
Павел Никифоров