Истина в цене

По мере развития рынка недвижимости растет спрос на услуги оценочных компаний. Получить ипотечный кредит, застраховать квартиру или загородный дом, составить или расторгнуть брачный контракт, наконец, продать или купить недвижимость, не оставшись внакладе, невозможно без справки, подтверждающей ее рыночную стоимость. За такими справками надежнее всего обращаться к независимым оценщикам.

Свои и независимые

Знать истинную цену собственной квартиры или дома всегда полезно, но в некоторых случаях документ, подтверждающий рыночную стоимость недвижимости, обязателен. Это любые сделки с объектом недвижимости, если он находится в государственной или муниципальной собственности; изъятие недвижимого имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд; кредитование под залог недвижимости; страхование; составление брачных контрактов и раздел имущества разводящихся супругов в случае возникновения спора о его стоимости.

Часто справку о рыночной стоимости недвижимости требует нотариус при оформлении наследства. В нотариальных конторах даже висят адреса и телефоны "прикормленных" нотариусами оценочных компаний. Однако эти требования не основаны на законе, который позволяет предоставлять в качестве документа, подтверждающего стоимость недвижимости, как справку о ее рыночной стоимости, так и справку БТИ.

К своим оценщикам направляют клиентов банки и страховщики. Как объясняет директор департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы "НЭО Центр" Виктор Макаров, приверженность банков к определенным оценщикам вызвана тем, что на рынке работает множество оценочных компаний и качество их услуг очень неоднородно. Случается, оценщики вступают в сговор с заемщиками, занижают или, наоборот, завышают стоимость квартиры, в результате интересы банка страдают.

Если в случае с банками недобросовестные оценщики могут завысить стоимость залога, то оценочные компании, работающие на пару со страховщиками, наоборот, норовят ее занизить. Если недвижимость пострадает от пожара или потопа, клиент получит меньше. Поэтому при страховании недвижимости Виктор Макаров советует проводить ее независимую оценку.

Стоимость работы оценщика зависит как от объекта недвижимости, так и от целевого назначения оценки, и от сроков. "Стоимость услуг по оценке недвижимости зависит от того, для чего нужен документ, подтверждающий стоимость объекта,— говорит Иван Олейник, эксперт Центра экспертизы оценки и права.— Например, если отчет пойдет в суд, он будет стоить раза в три дороже, чем для нотариальных действий, поскольку оценщику придется в случае ошибки нести ответственность и доказывать свою правоту. Дороже стоит и оценка недвижимости, если банк под ее залог выдает ипотечный кредит — у каждого банка свои требования к отчету об оценке, их соблюдение требует дополнительного труда. Дешевле всего обойдется оценка, которую заказывают для собственных нужд клиента. Не столь сильно влияют на стоимость оценки размеры объекта недвижимости, например количество комнат в квартире или площадь земельного участка. Понятно, что чем масштабнее и сложнее объект, тем больше времени и труда требует его оценка. Оценка объекта незавершенного строительства стоит дороже, поскольку требует применения затратного подхода, то есть нужно поднимать всю сметную документацию, просчитывать все затраты, произведенные при строительстве объекта".

Стоимость оценки зависит и от срочности работ. Срочная оценка может понадобиться, например, для срочного обоснования встречного иска в суде или если клиент хочет срочно получить ипотечный кредит. "Как правило, квартира оценивается за три дня. Если нужно оценить квартиру за один день, это будет стоить в полтора-два раза дороже,— говорит Геннадий Аникин, исполнительный директор компании "Экспертиза и оценка собственности".— Стоимость оценки квартиры зависит от ее класса: если, например, оценка типового жилья стоит порядка 4-5 тыс. руб., то оценка элитной недвижимости может стоить 10-15 тыс. руб.".

Индивидуальный подход

Оценщики определяют рыночную стоимость каждого объекта индивидуально. Как рассказывает Дмитрий Макаров, для расчета оценщик анализирует сложившийся уровень цен в том сегменте рынка, в котором будет продаваться квартира или коттедж. При этом учитываются как общие характеристики объекта, так и индивидуальные.

К общим характеристикам относятся местоположение, тип дома, инфраструктура района, удаленность от метро и от транспортных магистралей, качество инженерных систем дома. Индивидуальные характеристики — это вид из окон, качество внутренней отделки, площадь кухни, тип санузла (совмещенный или раздельный), дополнительные улучшения (система кондиционирования, подогреваемые полы). Также учитывается текущее состояние рынка: дефицит или избыток предложений, какой тип сделок преобладает на рынке — альтернативные или свободные продажи, по какой схеме будет происходить сделка купли-продажи оцениваемой квартиры. Все эти факторы могут сильно повлиять на рыночную стоимость квартиры.

Профессиональная оценка часто расходится с представлениями собственников о стоимости недвижимости. "Не так давно оценивалась квартира, расположенная в хрущевке постройки 60-х годов в одном из окраинных районов Москвы,— вспоминает Виктор Макаров.— В квартире сделали очень дорогой ремонт, в который вложили больше денег, чем стоит сама квартира. Однако покупатели, способные позволить себе приобретение квартиры с дорогим евроремонтом, никогда не рассматривают жилье в подобных домах, так как качество инфраструктуры и социальный состав абсолютно не отвечают их требованиям. В результате средства на отделку были потрачены продавцом впустую. Перед оценщиком стояла сложная задача — правильно обосновать, почему дорогой ремонт практически не увеличивает стоимость недвижимости".

Подходящий метод

Для оценки используется несколько методов. Основных — три — рыночный, доходный и затратный. Как говорит, например, директор по продажам БН "Агент 002" Валерий Барнинец, затратный метод часто используется при залоге недвижимости — это оценка стоимости объекта, основанная на определении затрат, необходимых для его восстановления либо замещения, с учетом износа. В случае коммерческого использования недвижимости применяется доходный метод: он строится на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования недвижимости. В случае сделок купли-продажи, обмена, залога недвижимости, внесения в уставный капитал используется рыночный метод оценки, который основан на сравнении объекта с аналогичными.

"Наиболее распространен рыночный метод, основанный на прямом сравнительном анализе продаж. Для этого анализируются данные по стоимости аналогичных объектов за три-шесть месяцев, а если темп роста цен превышает инфляцию — за последний месяц,— рассказывает руководитель отделения "Сретенское" компании "Инком-недвижимость" Антон Архипов.— Чтобы обойти подводные камни, опытный оценщик обязательно проверит, не было ли среди сделок вынужденных или мнимых, способных исказить результаты оценки.

Меньше всего труда требует оценка стандартного жилья. Проще всего оценивать типовые квартиры, сложнее — квартиры, относящиеся к элитному сегменту, еще сложнее — объекты загородной недвижимости, в состав которых входит земельный участок, жилое строение и надворные постройки. То есть чем сложнее по составу объект оценки и чем менее развит и открыт сегмент рынка, в котором он позиционируется, тем сложнее этот объект оценить.

В городе же, по наблюдениям управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, сложнее всего оценить индивидуальные эксклюзивные объекты, поскольку в этом случае нет никаких аналогов, с которыми можно было бы сравнить квартиру. К тому же такие предложения рассчитаны на узкий круг покупателей и нередко выставляются на аукционы. Особенную трудность, как утверждает Валерий Барнинец, вызывает оценка объектов, имеющих историческое значение, поскольку только трех распространенных методов здесь недостаточно.

Но бывает, что сложно оценить и квартиру в типовом доме. Как вспоминает Виктор Макаров, такой случай был, когда оценивалась квартира в панельном доме рядом с Арбатом. Сложность в том, что это практически единственный панельный дом в районе, а сравнивать с квартирами в кирпичных домах некорректно, так как цены в панельных и кирпичных домах принципиально различаются. В данном случае оценщику также приходилось делать подробное исследование рынка, чтобы понять, насколько востребованной может быть квартира в панельном доме в центре Москвы.

Коттедж с особенностями

Главная особенность оценки загородной недвижимости, как объясняет управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова, заключается в том, что оценивается не только само строение, но и земля под этим строением. Большую сложность вызывает ретроспективная оценка — пересчет стоимости на прошедшую дату. И если при оценке квартир это не вызывает проблем, так как рынок развит давно и достаточно хорошо, то определить, сколько стоил, например, в 1998 году земельный участок, бывает порой невозможно, поскольку получить достоверную информацию о состоянии объекта на тот момент очень сложно.

Несмотря на сложность, оценка загородной недвижимости, как отмечает Антон Архипов,— одна из наиболее востребованных на рынке консалтинговых услуг, особенно в сегменте бизнес-класса и элитной недвижимости, где ошибка может обойтись в десятки и сотни тысяч долларов.

При оценке рыночной стоимости загородного дома учитывается множество параметров. Как и в других сегментах, определяющим является месторасположение. Оценщик учитывает направление, удаленность от Москвы, качество дорожного покрытия, пропускную способность трассы. "Уже на этом этапе может возникнуть множество нюансов,— отмечает Антон Архипов.— Предположим, дом расположен в 5 км от МКАД. Однако преодоление 5 км, например, по Ярославскому шоссе может занять больше времени, чем 30 км — по Новорижскому. Или дом расположен в 10 км, но нет удобного съезда — нужно проехать 15 км до ближайшего разворота, затем возвращаться. Абсолютно одинаковые по площади, проекту, качеству строительства и прочим характеристикам дома могут отличаться по цене в три раза и более, если один дом расположен в 20 км от МКАД по Новорижскому шоссе, а другой — в 50 км по Нижегородскому".

На рыночную стоимость влияет и обустройство территории участка. Домовладения, обладающие полным комплексом собственной "инфраструктуры" — гаражом, гостевым домом, детской площадкой, будут оценены гораздо выше аналогичных объектов, расположенных на пустом участке.

Влияют на оценку и соседние строения. "Например, в нашей практике был коттедж площадью 1500 кв. м с большим земельным участком на берегу Оки. Это был единственный подобный дом в окрестностях, вокруг были построены только деревенские дома или маленькие коттеджи,— вспоминает Виктор Макаров.— Соответственно, не было и примеров продаж на рынке подобных объектов. В таких случаях оценщик должен определить, найдется ли вообще на такой дом покупатель, и провести исследование рынка в других территориальных областях, где есть подобные дома".

Выбор оценщика

Кому же доверить оценку квартиры или дома? При совершении ипотечной сделки руководитель отдела продаж Villagio Estate Алексей Коротких советует согласовать выбор с кредитором. "Важно, чтобы отчет, который выполнит оценщик, впоследствии был одобрен. В противном случае банк не примет документ, который необходим для последующей выдачи кредита",— аргументирует он.

Стоимость услуг оценщика по ипотечным сделкам, по данным Ольги Твороговой, составляет от 4 тыс. до 8 тыс. руб. По другим видам оценки цена составляет примерно 1-2% от стоимости оцениваемого объекта. "Немаловажную роль здесь играет объем работы — например, очень хлопотным и затратным по времени является оценка имущественных комплексов, состоящих из нескольких объектов недвижимости, земельного участка, производства, подъездных железнодорожных путей. А если еще этот имущественный комплекс находится в другом городе — платить придется больше",— предупреждает она.

Антон Архипов советует обращаться к оценщику, не имеющему имущественного интереса в отношении оцениваемого объекта и не состоящему в родстве или дружеских отношениях с людьми, заинтересованными в результатах оценки. Кроме того, оценщик должен быть членом Саморегулируемой организации оценщиков, а его ответственность должна быть застрахована.

Наталья Капустина

По данным компаний-оценщиков г. Москвы.