Из-за кризиса на международных финансовых рынках российские банки с конца прошлого года испытывают дефицит длинных денег. В результате с осени 2007 года они увеличили процентные ставки по ипотечным кредитам на 0,5─3% и ужесточили требования к заемщикам. Многие региональные банки стали продавать ипотечные портфели, а некоторые и вовсе свернули программы по ипотечному кредитованию. Аналитики прогнозируют, что банки в ближайшей перспективе перестанут увеличивать ставки, но продолжат ужесточать правила выдачи ипотечных кредитов, что приведет к замедлению темпов роста объемов выданных кредитов.
Многие банки отказались от программ кредитования с нулевым или минимальным первоначальным взносом, от рассмотрения дохода заемщиков, представленного в заявительной форме. Менее охотно (и под высокие процентные ставки) банки стали предоставлять кредиты под залог имеющейся недвижимости. Некоторые из них и вовсе приостановили свои ипотечные программы.
"Ставки по рублевым кредитам прошлым летом снизились, а с началом кризиса начали вновь подниматься. При этом сейчас ставки находятся ниже уровня показателей прошлого года. Основное повышение наблюдалось по кредитам на 15 и 30 лет, тогда как по более краткосрочным кредитам изменения ставок менее выражены, что связано с возможностью финансирования", — рассуждает начальник отдела анализа рынка акций аналитического департамента инвестиционного банка "КИТ Финанс" Мария Кальварская.
Средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам составляет сейчас примерно 12─13%. Ставки по долларовым кредитам растут с августа прошлого года, когда доллар начал дешеветь. Сейчас средние ставки по долларовым кредитам превышают 11,3%, тогда как годом ранее этот показатель составлял 11,1%, говорит госпожа Кальварская. Наибольший рост, по ее мнению, наблюдается по краткосрочным кредитам, учитывая удешевление доллара и более низкие ставки прошлого периода.
Снижение интереса российских банков к выдаче ипотечных кредитов отмечают многие участники рынка. Так, по словам ректора учебного центра "Финам" Ярослава Кабакова, в прошлом году на рынке предоставления ипотечных кредитов наблюдался значительный рост просроченных кредитов. АИЖК выявило группу риска, к которой относятся займы на сумму свыше 1,5 млн рублей при первоначальном взносе менее 20% стоимости квартиры. В качестве мер, позволяющих избавить кредитные организации от рисковых заемщиков, агентство предложило повышение минимального первоначального взноса до 20% для кредитов, превышающих 1,5 млн рублей.
Кроме того, уменьшился максимальный порог возраста заемщика (до 65 лет) и сокращено количество созаемщиков по ипотечному кредиту (до двух человек). "Данные условия вызвали отток клиентов у банков, работающих по федеральным стандартам. На сегодняшний день прослеживается такая тенденция — сумма кредитов (по причине роста цен на недвижимость) растет, а доля заемщиков по таким кредитам сокращается. Те банки, которые не отказались от предоставления ипотечных кредитов, для привлечения клиентов стали предлагать дополнительные услуги: кредитование на первоначальный взнос (в среднем — в размере 14─18%)", — рассказывает господин Кабаков.
Андрей Пименов сообщает: "В прежнем, серьезном масштабе на рынке продолжают работать порядка 20 участников. Остальные проводят факультативные сделки или вовсе сворачивают свои ипотечные программы. За последний год количество участников, предлагающих массовую ипотеку, сократилось почти вдвое".
Старший аналитик ИГ "АнтантаПиоглобал" Максим Осадчий отмечает, что ощущается дефицит ликвидности: "Если нет коротких денег, то длинных нет и подавно". Дефицит ликвидности в первую очередь ударил по ипотеке, в меньшей степени — по автокредитам и другим кредитным продуктам. На рынке наметилась тенденция борьбы за качество в ущерб количеству: банки начали уменьшать размеры кредита, снижая тем самым риск концентрации. Кроме того, ужесточились требования к заемщикам. Это характерно и для Запада — ужесточения касаются не только ипотечных кредитов.
Банков, выкупающих ипотечные пулы, не так много. В основном это крупные участники рынка, работать которым в данном направлении позволяют соответствующие ресурсы. "Да, действительно, некоторые банки воспользовались ситуацией на рынке и стали скупать ипотечные портфели менее крупных игроков рынка. Например, по причине кризиса ликвидности "СБ Банк" продал портфель ипотечных кредитов Райффайзенбанку. В основном региональные банки продают свои портфели крупным федеральным структурам и иностранным кредитным организациям, отмечает Ярослав Кабаков. Для мелких кредиторов немногочисленные сделки рефинансирования закладных остаются единственным способом привлечения ресурса. Недорогое западное фондирование по-прежнему остается малореальным.
Активным участником на рынке ипотечного кредитования является группа ВТБ — банк "ВТБ 24" регулярно скупает ипотечные портфели других банков. "Что касается перспектив ипотечного кредитования в России, то оно продолжит развиваться, поскольку этот рынок еще не насыщен (объем ипотечных кредитов в ВВП составляет около 1%), однако темпы прироста несколько замедлятся по сравнению с предыдущими годами. Кроме того, развитие рынка ипотечного кредитования будет зависеть от доступности долгосрочного фондирования и возможности рефинансирования ипотечных кредитов", — считает Елена Ручьева, аналитик инвесткомпании "Энергокапитал".
Дальнейшее развитие событий будет зависеть от ситуации на мировых финансовых рынках, от стоимости привлечения ресурса, говорят участники рынка. "Если положение дел не изменится, что пока наиболее вероятно, то ставки вполне могут еще подрасти, и некоторые игроки уйдут с рынка до лучших времен. Но это касается мелких и относительно слабых участников рынка. Основные крупные участники, которые и сейчас делят 80 процентов объема рынка ипотеки, скорее всего останутся, так как подходят к выдаче кредитов системно и ведут взвешенную политику рисков", — прогнозирует Андрей Пименов.
В прошлом году рынок ипотеки вырос значительно — доля выданных кредитов возросла почти на 44%. Несмотря на американский ипотечный кризис и ужесточение требований по ипотечному кредитованию в России, в 2008 году прогнозируется рост объемов кредитования до 50%. "На данный момент банки с большей осторожностью относятся к долгосрочному кредитованию, учитывая ограниченность доступа к долгосрочному финансированию. Они продолжат 'ужесточать' правила выдачи ипотечных кредитов, что приведет к замедлению темпов роста объемов выданных кредитов", — говорит госпожа Кальварская.
По словам Ярослава Кабакова, средняя сумма кредита, по причине роста цен на недвижимость, может возрасти в среднем на 20%. Говорить о том, что люди не готовы выкладывать за недвижимость большие суммы, нельзя, поскольку ипотека остается практически единственным инструментом приобретения жилья. Кроме того, в этом году (предположительно осенью) может произойти обвал рынка недвижимости — на 20-30%, что может позитивно сказаться на увеличении доли покупок недвижимости в ипотеку.
Амера Карлос