Внешний долг
Работающие в Украине банки не выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья за рубежом, так как не могут принять в залог недвижимость, находящуюся в другом государстве. При этом существует довольно простой способ получения займа для покупки квадратных метров за границей в виде обычного потребительского кредита. Кроме того, граждане Украины могут взять ипотечный кредит и в иностранном банке, но при условии подтверждения соответствующего уровня доходов.
На фоне взлетевших цен на столичную недвижимость заем под залог квартиры вполне может покрыть все затраты, необходимые для приобретения жилья в Европе. В украинских банках могут предоставить кредит под залог жилого объекта, расположенного на территории Украины, а покупка зарубежной недвижимости в этом случае станет подтверждением целевого использования денежных средств. На рынке существует целый ряд компаний, наладивших сотрудничество с украинскими банками, кредитующими приобретение жилья за рубежом де-факто, а не де-юре. "В устной форме банку, как правило, сообщается о том, что заемщик будет приобретать квартиру или дом за границей. Но официально банк просто выдает потребительский кредит наличными под залог недвижимости в Украине и дальше не интересуется судьбой денег",— рассказывает партнер компании "Афенида-Менеджмент" Мария Кравец.
Получив такой кредит под залог украинского недвижимого имущества, покупатель впоследствии может перекредитоваться в зарубежном финансовом учреждении. "Собственнику недвижимости не составляет труда получить кредит в иностранном банке,— говорит директор по продажам компании Dec Property Яна Поляк.— Полученная сумма пойдет на погашение кредита украинскому банку. Выгодность такого процесса перекредитования состоит в разнице процентных ставок". Однако, по мнению экспертов, целесообразность описанных выше вариантов кредитования весьма сомнительна. Ведь изначально получить ипотечный кредит в иностранном банке не так уж и сложно. Поэтому полагаться на отечественное финансовое учреждение стоит лишь в том случае, если потенциальный заемщик, исходя из объективных причин, не может или не желает брать кредит за пределами Украины.
Как одолжить за рубежом
Эксперты единодушно рекомендуют получать кредит по месту нахождения приобретаемого объекта недвижимости. Учитывая более низкие в сравнении с украинскими процентные ставки, кредитоваться за рубежом не только удобно, но и выгодно. Чтобы получить ипотечный кредит, украинский заемщик должен пройти стандартную процедуру рассмотрения заявки. "Зарубежным банкам важны рекомендации украинских финансовых учреждений, справки о доходах за последние годы, наличие недвижимости в Украине,— говорит Яна Поляк.— В усредненном варианте — кредит предоставляется в размере 60% от стоимости объекта под 4-6% годовых на 10-25 лет".
По словам директора департамента инвестирования и кредитования компании BGT Consulting Сергея Тютюнника, единственной сложностью зарубежной ипотеки является сбор и обработка документов, что может привести к потери времени. "Мы рекомендуем покупателям зарубежной недвижимости обращаться в украинские компании, которые помогут быстро получить кредит за пределами Украины через своих зарубежных партнеров. Такая услуга, как правило, бесплатная, потому что ее стоимость входит в размер комиссионных". Помимо обращения в предоставляющие консультации по приобретению зарубежной недвижимости специализированные фирмы можно положиться на собственные силы и самостоятельно обратиться непосредственно в иностранный банк или агентство недвижимости. В любом случае нужно учитывать то, что у каждого государства есть свой выработанный подход к кредитованию нерезидентов.
Среди разнообразия стран, в которых украинские граждане владеют недвижимостью, можно отдельно выделить государства, где ипотечный кредит получается без особых усилий и ухищрений. Одной из первых в этом списке значится Испания. "В Испании требования к соискателям на ипотеку недвижимости мягкие. Неудачи случаются нечасто, а получив отказ в одном банке, потенциальный заемщик смело может обращаться в другой,— сообщает госпожа Поляк.— Кроме того, в Испании ставки по кредитам — одни из наименьших в Европе. Поэтому даже те покупатели, которые располагают полной суммой для покупки жилья, нередко прибегают к ипотеке". Соискателям на получение кредита стоит учитывать, что сумма займа, как правило, составляет 50-70% от оценочной стоимости объекта кредитования, а срок погашения — от 5 до 40 лет. Для финансовых учреждений имеет большое значение объем ежемесячных доходов заемщика, так как выплаты по кредиту не должны превышать 30% от этой суммы. То есть указанный доход не должен быть меньше 2-3 тыс. евро. "В целом, наличие недвижимости в Испании, а также кредитная история в европейском банке являются положительным фактором для получения вида на жительство в этой стране, что, исходя из практики нашего агентства, для украинских клиентов очень интересно",— отмечает Яна Поляк.
В Португалии, по мнению экспертов, ситуация с кредитованием наших сограждан несколько сложнее, чем в соседней Испании. "Обязательным условием для зарубежных претендентов на получение ипотеки является нахождение в стране на законных основаниях и наличие местного поручителя,— говорит исполнительный директор компании 'КредитСвит' Любовь Слободенюк.— Кредит можно получить в размере 70% от общей стоимости покупки под 4,7% годовых в евро. Гражданам до 40 лет кредит выдается сроком на 30 лет, тем, кто старше,— на 25, хотя могут быть и исключения".
В Германии украинский гражданин может приобрести недвижимость как частное лицо, а также зарегистрировав ее на юридическое лицо. "Ставка по кредитам зависит от размера первоначального взноса. Чем больше гарантий получает банк, тем меньше расходы заемщика на обслуживание кредита. Многое зависит также от предназначения объекта недвижимости. Если он приобретается для получения дохода, например для сдачи в аренду, то ставка по кредиту может быть снижена",— отмечает Любовь Слободенюк.
По оценкам экспертов, достаточно легко украинцы могут получить кредит на покупку недвижимости во Франции: каждый, кто не достиг 80 лет и имеет соответствующий уровень доходов, может стать соискателем на получение ипотеки. "В пакет основных документов, необходимых для запроса ипотечного кредита во французских банках, входят: паспорт, справка о местожительстве за последние три месяца, выписка из платежной ведомости о месячной зарплате за последние три месяца, налоговые декларации за последние три года, информация о других источниках доходов, справка о банковских счетах с назначениями операций за последние три месяца,— рассказывает Любовь Слободенюк.— Кроме этого пакета документов, переведенного на французский язык, банки охотно примут к рассмотрению любые дополнительные материалы, которые подтверждают статус и доходы клиента. Так что соискателю на ипотеку во Франции без ложной скромности стоит 'подшить к делу' свидетельства о депозитных счетах и сбережениях, владении ценными бумагами, данные об участии в инвестиционных проектах, а также информационные буклеты, рекламные объявления и статьи, так или иначе относящиеся к предпринимательской деятельности соискателя".
На Кипре, согласно решению местного Центробанка, все коммерческие финансовые учреждения предоставляют кредиты на покупку недвижимости, в том числе и нерезидентам. По информации компании BGT Consulting, размер кредита может составлять до 60% от стоимости недвижимости. "Большинство местных агентств недвижимости официально сотрудничает с крупными кипрскими банками,— говорит Сергей Тютюнник.— Опираясь на схемы ипотечного кредитования, разработанные совместно с банками-партнерами, риэлтерские компании могут предложить своим клиентам выгодные условия — 5-7% годовых в евро на срок до 10-15 лет". Впрочем, ипотечный кредит можно получить только после предоставления банку разрешения на покупку недвижимого имущества на Кипре, выданного местными властями. Последние, по свидетельству специалистов, довольно охотно предоставляют этот документ украинцам.
Хорошие шансы у наших соотечественников и на получение ипотечного кредита в болгарских банках. Хотя процедура кредитования в этой стране не является сложной, тем не менее потребует от заемщика немало времени. По информации BGT Consulting, в Болгарии можно рассчитывать на получение кредита в размере 60-70% от рыночной стоимости заложенного объекта недвижимости на срок до 20 лет под 7-9% годовых в евро. "Некоторые болгарские банки могут выдать потенциальному заемщику 'кредитный сертификат' (гарантийное письмо.—Ъ-Дом), то есть оценят кредитоспособность клиента еще до того, как он присмотрит себе подходящую недвижимость,— говорит Сергей Тютюнник.— Поэтому еще на этапе выбора жилья можно учитывать доступную сумму кредита".
В Турции покупатели из Украины могут приобрести в кредит любой объект недвижимости, кроме земельных участков. По данным BGT Consulting, ипотеку в турецких банках предоставляют сроком до 20 лет в объеме до 65% от рыночной стоимости недвижимости. Максимальная сумма кредита — 500 тыс. евро, минимальная — 30 тыс. евро. Кредитная ставка при этом составляет 7-8,5% годовых, а размер ежемесячных платежей не должен превышать 35% от заявленного уровня заработной платы.
Впрочем, возможность получения ипотечных кредитов в Турции и Болгарии у наших граждан появилась относительно недавно, поэтому процедура еще не до конца отработана, и банки не всегда охотно на нее соглашаются. Также следует отметить, что процентные ставки местных банков примерно в полтора раза выше среднеевропейских. Кроме вышеназванных государств украинцы могут рассчитывать на получение ипотечного кредита в Чехии (только юрлица), Таиланде, Панаме, Латвии и некоторых других странах.
Вежливый отказ
Далеко не в каждом государстве финансовые учреждения проявляют должную лояльность к соискателям на получение кредита из постсоветских стран. Так, по информации компании "Афенида-Менеджмент", в Египте, ОАЭ, Черногории или Хорватии нашим гражданам не стоит рассчитывать на кредитные средства. "Ипотека в Дубае — отдельная история. Местные агентства широко рекламируют возможность кредитования. Но нашему соотечественнику невозможно получить заем на покупку недвижимости,— утверждает Мария Кравец.— Банки не отказываются принимать заявки от наших сограждан, но за последние четыре года нам не известно ни одного случая положительного решения. Мы связываем это с отсутствием в Дубае закона об ипотечном кредитовании".
Впрочем, в качестве выхода из подобной ситуации эксперты указывают на возможность кредитования у застройщика. "Это характерный путь для стран, где гражданам из СНГ сложно получить ипотеку,— говорит госпожа Кравец.— В этом случае застройщик с целью увеличения продаж берет кредит на себя и затем перекредитовывает клиента. Обычно процентная ставка по таким займам несколько выше, чем в банках данной страны". Кроме того, во многих государствах застройщики предоставляют покупателям возможность поэтапной оплаты в виде рассрочки. В этом случае погасить задолженность следует в течение одного-двух лет.