Бурное инвестиционное развитие Ленинградской области сопровождается и стремительным ростом рисков, подстерегающих компании, вышедшие на рынок девелопмента. Руководители региона полагают, что сегодня строители работают не столько по законам рынка недвижимости, сколько по правилам фондового рынка. А потому сложившиеся цены катастрофически далеки от реальных. Ценовой перегрев рынка — только один из рисков. Среди других проблем, грозящих стройиндустрии серьезными потрясениями — дефицит рабочей силы, нехватка энергомощностей, низкая пропускная способность железных и автомобильных дорог. Неуверенности в завтрашнем дне прибавляет и возможное объединение Петербурга и Ленобласти.
Количество инвестиционных проектов, реализуемых на территории Ленобласти, с каждым годом растет. За последние два года объем инвестиций превысил $10 млрд. Причем 50-55% всех инвестиций приходится на строительно-монтажные работы. В этом году объем инвестиций составит около 160 млрд рублей. А общая стоимость проектов, реализуемых в регионе, уже превысила триллион рублей.
Но одновременно с объемами инвестиций растут и риски строительного сектора. "Глобальный риск связан с очевидным перегревом на рынке недвижимости, — заявил Григорий Двас, вице-губернатор Ленинградской области, выступая на конференции "Инвестиционно-строительный комплекс Ленинградской области в 2008 году", организованной Ъ. — Сегодня в Петербурге и в примыкающих к нему районах недвижимость переоценена. Строительство жилья в Петербурге и Ленобласти — это работа не на рынке жилища, а на фондовом рынке. Политика некоторых компаний неадекватна. Нужно четко понимать, что на этом рынке нужно работать, исходя из правил и методик фондового рынка. Между тем, многие строительные компании работают так, как если бы оперировали на рынке товаров — это угрожает как им самим, так и смежным видам бизнеса".
Реальные цены на жилище, по словам Григория Дваса, сегодня "катастрофическим образом" отличаются от цен на жилье.
В восточных районах Ленобласти построенное жилье на 100% используется как жилище, а не как инструмент фондового рынка. Цена на жилище в большинстве городов области, удаленных от города хотя бы на 100 км, редко превышает сегодня $450-500 за "квадрат".
Лучше меньше, да лучше
По мнению Григория Дваса, антропогенная нагрузка на территорию Ленобласти растет, в ряде населенных пунктов строится слишком много промышленных и жилых зданий. Местные жители уже начинают протестовать не только против размещения производственных объектов, но и против планов по строительству жилья. "Высокие темпы развития — не всегда благо. У нас получилась перевернутая пирамида: на сегодняшний день не экономика региона развивается для того, чтобы повысить качество жизни жителей, а жители и трудовые мигранты должны обеспечивать некие мифические темпы роста Петербурга и Ленобласти", — говорит Григорий Двас. Так, в Сланцах строится цементный завод; для его строительства в Ленобласть прибудет 700 китайских строителей. Однако никаких проблем города Сланцы появление этого завода не решит — рабочих мест не прибавится, экология не улучшится, налоги пойдут не на развитие города, полагает вице-губернатор. Между тем никто не знает, в каком регионе придется работать завтра, не объединят ли Петербург и область и как это скажется на рынке. "Как доктор наук по государственному и муниципальному управлению я не могу заниматься гаданием — каков будет эффект объединения или не-объединения регионов. Громадный комплекс вопросов невозможно обсуждать без исследований. А их пока не существует, — говорит Григорий Двас. — Но в России принятие решений никак не связано с целесообразностью".
Скорее всего, рост цен на недвижимость продолжится. Этому способствует удорожание строительных материалов и рабочих рук. Строительной отрасли Ленобласти не хватает кадров всех уровней — как инженерно-технического персонала, так и рабочих специальностей. "Рассматривается вопрос о создании на базе действующих профессионально-технических училищ технопарков, которые будут готовить специалистов рабочих специальностей, — говорит вице-губернатор Ленинградской области Николай Пасяда. — Мы готовы вести подготовку специалистов, привлекаемых из других регионов".
Одним из механизмов, позволяющих привлечь и закрепить персонал на предприятии, является строительство жилья. Так, компания "Нокиан Тайерс", занимающаяся производством автомобильных шин во Всеволожском районе, строит 700-квартирный жилой дом. Работникам обещают это жилье в ипотеку с рассрочкой на 20 лет. О планах строительства жилья для рабочих уже заявила и "Форд Мотор Компани".
Однако проблема состоит в том, что рабочую силу взять просто неоткуда. "В Тихвине строится крупнейший вагоностроительный завод 'Титран', которому требуются 4 тыс. работников; из них 2,5 тыс. человек необходимо привлечь. Это колоссальная проблема, — говорит Григорий Двас. — Потенциальным рабочим обещают построить жилье и социальную инфраструктуру, но наплыва желающих не наблюдается. Менеджмент завода озадачился решением кадровой проблемы еще два года назад, сегодня они примерно представляют, откуда можно привлечь 1,2 тыс. человек".
Дефицит кадров приводит к тому, что темпы роста зарплат в Ленобласти выше, чем в Петербурге. Это вызывает удорожание строительства. Сегодня в макрорегионе работает порядка 150 тыс. трудовых мигрантов, из которых около 80% — нелегалы. Для них необходимо строить общежития. На сегодняшний день потребность в общежитиях оценивается примерно в 100 тыс. мест. "Без строительства этих объектов говорить о какой-либо целенаправленной политике, связанной с подготовкой кадров и их закреплением на нашей территории (хотя бы временным) — бессмысленно", — считает Григорий Двас.
Существующие и прогнозируемые темпы инвестиционной деятельности однозначно указывают на перспективу продолжающегося роста цен на строительные материалы. Цемент — один из наиболее рисковых продуктов, по другим строительным материалам ситуация также напряженная. Вкупе с прогнозируемым и реально происходящим ростом стоимости трудовых ресурсов это создает серьезные риски для коммерческой составляющей строительного сектора. Итог печален — строительная отрасль Ленобласти может оказаться неконкурентоспособной не только в жилищном строительстве, но и в строительстве объектов гражданско-производственного назначения. Уже сегодня многие москвичи и петербуржцы предпочитают покупать землю и строить коттеджи в соседней Финляндии, где средняя стоимость строительства примерно в 2,5 раза ниже, чем в Ленинградской области.
Инфраструктура нуждается в развитии
В ближайшем будущем строительная отрасль Ленобласти столкнется с нехваткой пропускной способности автомобильных и железных дорог. Западная часть области в связи с развитием портов в Усть-Луге и Высоцке находится под угрозой сокращения возможности доставки строительных грузов железнодорожным транспортом. Железнодорожники намерены переориентировать мощности на обеспечение этих портовых комплексов. В планах железной дороги — перенос узловой станции из Волховстроя во Мгу. Это позволит несколько облегчить ситуацию, но не кардинально. На 5-7-летнюю перспективу дефицит пропускной способности железной дороги по Ленобласти может составить примерно 80-90 млн тонн в год. Ненамного лучше ситуация и по автомобильным дорогам.
Не хватает и инженерных сетей — газопроводов, линий электропередач, водопроводных и канализационных сетей. Дефицит мощностей особенно ощутим в районах, приближенных к Петербургу, со значительными объемами строительства (Всеволожском, Гатчинском, Кировском, Ломоносовском, Тосненском). Областное правительство в июне прошлого года подписало соглашение с РАО ЕЭС России о взаимодействии в решении вопросов ликвидации дефицита энергомощностей. "Строительство объектов будет идти за счет федеральной сетевой компании, за счет инвестпрограммы 'Ленэнерго', за счет кредитных средств, которые будет брать 'Ленэнерго', а также за счет платы за подключение к объектам энергетики", — говорит Николай Пасяда. Плата за подключение к электролиниям и водопроводным сетям на границах с городом не может быть снижена — хотя бы потому, что область в строительстве жилья в пригородах не заинтересована — ей нужны дома и квартиры на удалении от Петербурга, чтобы налоги и зарплата оставались в пределах региона.
Перетягивание инвестора
Земля, как известно, основной актив любой крупной структуры власти. А инженерно подготовленная земля может считаться едва ли не самым ликвидным активом. Поэтому власть активно включается в процесс ленд-девелопмента. Между администрациями Петербурга и Ленобласти развернулась борьба за инвесторов. Каждый из субъектов федерации использует свои подходы к предоставлению девелоперам земельных участков и обеспечению их инфраструктурой.
"Земли в Ленинградской области больше, но зачастую она плохо инженерно подготовлена, — говорит Николай Вечер, генеральный директор центра проектов развития недвижимости "Вечер". — Пространства для маневров у города меньше, но город выигрывает в плане инженерии. Область развивает отдельные территории, насыщает их инженерией и предлагает инвесторам (Всеволожск, Тосно). Инвесторов привлекают налоговыми льготами, более низкой ценой вхождения в проект, поскольку городская земля дороже областной. Сам процесс оформления земли и согласования проектов в области проще, он более ориентирован на инвестора. В данном соревновании область выигрывает, с моей точки зрения. Город гораздо более жестко ведет себя по отношению к инвесторам, чем область".
"Проблема конкуренции есть, ведь по сути осваивается одно и то же экономическое пространство, которое исторически интегрировано 'друг в друга', — считает Владислав Ковалевский, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St. Petersburg. — По мнению рейтинговых агентств, эта конкуренция лишает роста рейтинги инвестиционной привлекательности области и Петербурга. Рейтинг приходится делить между городом и областью, хотя он мог бы быть консолидированным. У городского правительства есть определенные преимущества в решении административных вопросов, поэтому интерес инвесторов и приток инвестиций в Петербург больше. Однако область также старается продвигать свои объекты и сделать их конкурентоспособными. Добиться этого можно только предоставлением земель быстрее и дешевле, чем это делает город".
И город, и область постоянно предпринимают шаги по улучшению ситуации с инженерной подготовленностью территорий, но, по мнению господина Ковалевского, в области эти процессы идут быстрее. Разница подходов заключается в разных способах предоставления льгот. В Петербурге чаще идут на некие косвенные, непрямые преимущества — особый порядок кредитования, льготы на непродолжительный период времени. В области — прямые преференции: выдача безвозвратных ассигнований инвесторам (субвенций), предоставление бессрочных послаблений и т.п. С точки зрения официального рейтинга Петербург, как правило, выигрывает соревнование. Однако инвестиционный потенциал области очень велик.
Дарья Литвинова