В 2008 году перед строительной отраслью Ленобласти стоит задача ввести около 1 млн кв. м нового жилья. Помешать реализации планов областного правительства может отсутствие генпланов и территориальных схем городских и сельских поселений, районов, области в целом. До сих пор около 80% населенных пунктов Ленобласти таких схем не имеют.
Власти Ленобласти обещают, что работа над новой схемой территориального планирования региона будет завершена летом этого года. В основу новой схемы заложен принцип комплексного строительства нового жилья, создания новых рабочих мест и рекреационных зон. Объемы ввода жилья в области планируется довести до уровня 1 кв. м в год на каждого жителя. Это означает, что начиная с 2010 года в регионе должно строиться не менее 1,5 млн кв. м жилья в год, причем около 1 млн кв. м из этого объема должны составлять малоэтажные дома.
Объемы увеличиваются
С началом реализации приоритетного национального проекта объемы жилищного строительства в Ленобласти увеличиваются ежегодно на 26%. В 2007 году построено 844 тыс. кв. м жилья, что превысило плановое задание для Ленобласти, которое составляло 750 тыс. кв. м. К 2010 году регион должен выйти на показатель 1,6 млн кв. м.
Как заявил Сергей Абрамчик, председатель комитета по строительству Ленинградской области, выступая на конференции "Инвестиционно-строительный комплекс Ленинградской области в 2008 году", организованной Ъ, преобладающий объем введенного жилья в 2007 году пришелся на 4 муниципальных района области. Почти треть вводимого жилья в области приходится на территорию Всеволожского района (в 2007 году объем ввода жилья в этом районе составил 256 тыс. кв. м). Около 15% всего объема приходится на Выборгский район — 119,4 тыс. кв. м, 11% — на Гатчинский (90,3 тыс. кв. м). Примерно 9% от общего объема введенного жилья было возведено в Тосненском районе (77 тыс. кв. м).
В Ленобласти действуют программы государственной поддержки граждан в обеспечении жильем путем предоставления субсидий на приобретение жилья из федерального, областного, муниципального бюджетов. Так, за два года реализации нацпроекта удалось улучшить жилищные условия с участием бюджета всех уровней 655 молодым семьям, а также 251 семье, нуждающейся согласно законодательству в улучшении жилищных условий. В 2007 году объем выдаваемых ипотечных кредитов в Ленобласти составил почти 5 млрд рублей. "Перед строительно-инвестиционным комплексом области в текущем году мы ставим задачу о введении не менее 1 млн кв. м жилья, — сказал Сергей Абрамчик. — Планируется, что около 12,5 тыс. семей, проживающих в Ленобласти, смогут приобрести жилье в 2008 году. При этом объем ипотечных кредитов составит не менее 7 млрд рублей".
Ориентир на малоэтажку
Учитывая особенности региона, в Ленинградской области значительную часть застройки составляет индивидуальное жилищное строительство, возведение малоэтажных домов.
"Для успешной реализации нацпроекта в подавляющем большинстве населенных пунктов Ленобласти необходима реализация проектов строительства малоэтажной застройки. Причем она должна носить характер не точечной, а комплексной застройки, — считает господин Абрамчик. — Такие проекты должны носить массовый характер и быть доступными для жителей Ленобласти. Ведь большинство коттеджных поселков, строящихся сейчас в Ленинградской области, дешевыми не назовешь".
Существующий уровень цен на жилье в Ленинградской области настолько высок, что зачастую граждане не могут реализовать свое право на улучшение жилищных условий при использовании средств федерального и областного бюджета. На рынке отсутствует дешевое предложение, размер субсидии не соответствует стоимости жилья, которое предлагают застройщики.
Проблему предполагается решать за счет возведения социального жилья (в себестоимость которого не входит стоимость земли и расходы на строительство коммунальной инфраструктуры). Областные власти намерены в 2008 году ввести не менее 25 тыс. кв. м социального жилья (в основном оно будет малоэтажным) и удвоить объем ввода в ближайшем будущем. За счет социальных домов планируется решить проблему ветхого жилья. Сегодня около 28 тыс. семей Ленобласти проживают в ветхом либо аварийном жилье. "Если в ближайшей перспективе мы не начнем строить хотя бы по 1 метру на каждого жителя Ленобласти в год, что примерно составляет 1,64 млн кв. м, мы не обеспечим предложение на рынке жилья Ленобласти и не сможем обеспечить реновацию жилья, сроки эксплуатации которого подходят к предельным", — подчеркнул Сергей Абрамчик.
В Ленобласти уже реализуются проекты комплексной застройки территорий. Например, строящийся в Лужской губе Финского залива Морской торговый порт Усть-Луга стал основой для комплексного развития прилегающей к порту территории. Проект реализации программы включает в себя развитие Морского торгового порта Усть-Луга, формирование и развитие припортовой промышленно-производственной зоны, создание зон для отдыха и туризма, развитие внешних и внутренних инженерных и транспортных коммуникаций, обеспечение необходимых социальных условий для работы, проживания и отдыха, строительство нового поселения на 34,5 тыс. жителей. Строительство нового населенного пункта в районе Усть-Луга — Краколье и прилегающих территорий началось еще в 2007 году. Полное развитие нового поселения предполагается до 2025 года. Проект предусматривает застройку территории следующих зон: зона высокоплотной застройки (до 5 этажей), зона малоэтажной блокировочной застройки (таунхаусы), зона малоэтажной коттеджной застройки, а также общественно-деловая зона и зона инженерной и транспортной инфраструктуры. Из объектов социально-культурного назначения здесь предусмотрены детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, больницы, поликлиники, магазины, учреждения культуры и искусства, физкультурно-спортивные учреждения.
В новом населенном пункте смогут проживать 34,5 тыс. человек — немалая цифра для населенного пункта, расположенного достаточно далеко от Петербурга. Константин Гранкин, генеральный директор ООО "ПортЖилСтрой" (компании, реализующей данный проект), считает, что большую часть населения нового города составят рабочие градообразующего предприятия и их семьи. "Для нормальной работы порта и жизнедеятельности города необходим приток от 800 до 1000 человек ежегодно, для чего создана своя миграционная служба, — говорит господин Гранкин. — Большая ставка делается на военнослужащих флота, уволенных в запас. Они будут переквалифицироваться и работать в порту".
Планирование без схем
Основной проблемой, препятствующей реализации нацпроекта, остается отсутствие схем территориального планирования областных поселений. "Риски, связанные с отсутствием территориального планирования, сейчас достаточно высоки, — говорит исполнительный директор ассоциации "Загородная недвижимость" Владимир Майоров. — Никакой уверенности у потенциальных инвесторов в том, что интересующий их земельный участок в результате территориального планирования окажется в зоне, соответствующей целевому назначению застройки, не существует".
По словам заместителя председателя областного комитета по архитектуре и градостроительству Евгения Домрачева, проект закона о градостроительной деятельности в Ленобласти будет вынесен на заседание регионального правительства в июне 2008 года. Схема территориального планирования Ленобласти, которую разрабатывает НИИ урбанистики, находится в завершающей стадии подготовки. Работа будет завершена к середине года, после чего около трех месяцев займут согласования в профильных комитетах правительства Ленобласти, а затем схема будет направлена в Минрегионразвития.
Утвержденной документации не имеют муниципальные районы области, городские и сельские поселения. Сегодня из 17 районов области схемы территориального планирования утверждены в 13, еще 4 района даже не приняли решения о разработке таких документов. Из 60 городских поселений генпланы утверждены в шести, еще пять находятся в стадии согласования, в 30 они разрабатываются, в 21 к разработке не приступали. Из 142 сельских поселений они утверждены лишь в двух и готовятся еще в 50 (расположенных в районах, прилегающих к Петербургу). Всего в Ленобласти градостроительная документация готова в 19% населенных пунктов.
"В соответствии с бюджетными ограничениями, заказчиками на разработку этих документов должны выступать органы местного самоуправления. Работа должна идти за счет местных бюджетов, — говорит Евгений Домрачев. — Разработка документов осуществляется, в основном, для инвестиционно-привлекательных территорий, прилегающих к Петербургу. Работу по формированию документации оплачивают бизнес-структуры, заинтересованные в развитии данной территории. На остальных территориях, в силу ограниченных финансовых возможностей работа пока не ведется".
Развитие областных территорий, по мнению вице-губернатора Григория Дваса, должно происходить комплексно. "Документы территориального планирования мы будем согласовывать лишь в том случае, если они будут предусматривать комплексное развитие. Абсурдными являются предложения создать жилую зону на 1-2 млн кв. м жилья, если при этом схема не предполагает создание ни одного промышленного или производственного предприятия. Не могут быть утверждены т. н. 'промышленные прирезки' к населенным пунктам. Если поселение небольшое, непонятно, кто будет работать в промышленной зоне, которую предлагается построить на участке, например, в 200 га. Работа должна основываться на инициативе инвесторов. Но пытаться подогнать эти документы под себя и сделать такие 'флюсы' — бесперспективно".
Согласно новому градостроительному кодексу, всем поселениям необходимо иметь документы территориального планирования (проектный план территории, генплан). Если до 2010 года такая документация готова не будет, то все действия по строительству будут прекращены. Предотвратить это может лишь перенос сроков действия градостроительного кодекса.
Дарья Литвинова