Социальная инфраструктура — немаловажный вопрос для тех, кто живет в загородных коттеджных поселках круглый год. У застройщика пока нет стимула и возможностей нагружать их такими социальными институтами, как школа, детский сад, медицинские центры, а без решения этих вопросов постоянное проживание невозможно. Девелоперы пока строят минимум инфраструктуры, извлекая максимум выгоды с участка застройки. Участники рынка отмечают, что чем больше поселок, тем больше шансов, что там появятся сопутствующие объекты в виде заведений сервиса и торговли.
Сегодня коттеджные поселки с отсутствием элементарной инфраструктуры изначально рассматриваются как место для временного проживания и отдыха, в то время как постепенно складывается тенденция на круглогодичное проживание за городом. Поэтому поселки с развитой инфраструктурой более конкурентоспособны и спрос на них довольно высок. Более того, со временем появится прямая зависимость продаж от инфраструктуры поселка, когда решающее значение будут иметь благоприятные условия проживания.
При этом пока даже бедные на инфраструктуру поселки покупаются довольно активно. Эксперты рынка уверяют, что если сравнить наши цены с общеевпропейскими, то можно увидеть, что зачастую аналогичные, а иногда и худшего качества проекты у нас стоят гораздо дороже. Рынок не насыщен, люди покупают пока что есть, без особой возможности выбирать.
Генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер отмечает, что нередко загородные коттеджные поселки базируются на уже сложившейся социальной инфраструктуре окрестных населенных пунктов.
Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg считает, что пока в традиционный набор для поселков всех классов входят спортивная площадка, детская площадка и административное здание. "В элитные коттеджи включают также еще спа-салоны с небольшими бассейнами", — отмечает она. Торговая недвижимость в новых поселках приживается пока крайне неуверенно — для сетевых операторов даже самая большая территория коттеджного поселка крайне мала с точки зрения стабильных покупательских потоков. "На больших площадях, например, в Янино, строят детские садики и школы; в Лисьем Носу известно о планах строительства элитной школы. Но поскольку реализованных проектов на рынке Петербурга пока нет, сложно вообще рассуждать о том, насколько они будут успешными", — продолжает Полина Яковлева.
Местная Рублевка без бутиков
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН отмечает, что школы сегодня есть в больших, преимущественно малоэтажных комплексах, но они не элитные. "Возможно, они претендуют на элитарность (являются платными и в них тщательно отбирается персонал), но в полной мере назвать их элитными вряд ли можно. Одной из причин, по которой у нас в области нет элитных школ, является отсутствие целесообразности строительства таких учебных заведений. В рамках одного комплекса такие школы не имеет смысла строить, т. к. все элитные поселки имеют небольшое количество домов. А больших элитных зон, где бы постоянно проживало большое количество обеспеченных людей — вроде Рублевки — у нас нет. Да, некоторые уже сегодня называют Курортный район питерской Рублевкой. Однако это пока громко сказано. Курортный район только сейчас формируется как элитный, и там пока нет тех атрибутов элитности (например, бутиков и элитных школ), которые присутствуют на Рублевке", — отмечает госпожа Захарова.
Что касается крупных торговых комплексов, то они в основном строятся в местах концентрации коттеджных поселков (Курортный, Сестрорецкий, Пушкинский районы). Здесь открывают свои магазины такие операторы, как "Лента", "Пятерочка". Также нередко здесь можно встретить специализированные гипермаркеты, в которых продаются, например, только строительные материалы. В рамках коттеджных поселков, как правило, открываются небольшие магазины, в которых можно купить товары первой необходимости.
Вопрос прихода торгового оператора в состав коттеджного поселка зависит от профиля ритейлера, от численности жителей поселка и ближайших жилых кварталов (при условии, что они также могут пользоваться услугами данного ритейлера) — потенциальных покупателей, от их уровня дохода, а также от транспортной и пешеходной доступности. Для оператора торговли важен стабильный платежеспособный покупательский поток.
Примечательно, что по словам участников рынка, в Москве конкурентная ситуация в сегменте загородных коттеджных поселков уже настолько высока, что девелопер только за счет создания инфраструктуры может сделать поселок конкурентоспособным и отличным от другого предложения в своем классе. Рано или поздно ситуация повторится и на рынке Петербурга,уверяют аналитики.
Зося Захарова при этом предупреждает, что анонсирование девелопером проектов по строительству на территории поселков объектов инфраструктуры еще не гарантирует, что они там действительно появятся. "В период рекламной компании девелопер анонсирует школы, детские сады, салоны красоты, теннисные корты и т.д. Однако на практике данные объекты в большинстве своем не реализуются", — отмечает она.
Андрей Уманский, директор департамента коттеджей и загородной недвижимости АН "Бекар" полагает, что наличие школ и детских садов более востребовано в поселках эконом-класса. "Такое условие играет особое значение для покупателей коттеджей эконом-класса, которые не всегда могут себе позволить возить детей в школу на машине или нанимать им няньку. Для бизнеса и элиты важны архитектурные решения, социальное окружение, природные условия, хорошие дороги и удобное использование своего пространства. Магазины и тем более школы для них не будут иметь решающего значения", — уверен господин Уманский.
Оптом дешевле
Создание и поддержание инфраструктуры коттеджного поселка ложится на плечи девелопера. И здесь основной опасностью является нерентабельность содержания инфраструктуры в рамках самого поселка, так как довольно малый процент владельцев коттеджей проживают в них круглогодично. Поскольку доступ на территорию поселка ограничен, владельцам объектов инфраструктуры зачастую приходится балансировать на грани неубыточности или малой прибыли. Существуют два пути решения проблемы: введение абонентской платы, когда владельцы коттеджей ежемесячно платят за содержание объектов инфраструктуры, либо вынесение объектов инфраструктуры за границу охраняемой территории самого поселка, что откроет доступ к ним жителям близлежащих населенных пунктов.
Наталия Черейская, директор департамента маркетинга и рекламы Becar Realty Group отмечает, что более выгодно размещать объекты инфраструктуры в крупных поселках: "Поэтому в поселках эконом-класса с большим количеством домовладений (более 200) характерен больший набор объектов инфраструктуры (могут включаться кафе, медицинские пункты, детские сады, развлекательные залы, спортивные комплексы). Примерами таких поселков являются 'Янино' и 'Малый Петербург' во Всеволожском районе". Начальник отдела маркетинга и рекламы ООО "Петротрест-недвижимость" Мария Дмитриева отмечает, что в "Новой Ижоре" в районе Колпино наиболее полно заявлена необходимая инфраструктура. "Там впервые заявлены: пожарное депо, школа, два детских сада, церковь, спортивный комплекс, магазины, взрослая и детская поликлиники и т.д. Если проект будет реализован, то его можно будет считать показательным среди загородных поселков комфорт-класса", — рассказывает она.
Поселки бизнес-класса зачастую обладают меньшей площадью, чем эконом-класс из-за того, что располагаются в районах с более высокой стоимостью земли. В связи с чем на таких территориях реже встречаются объекты, требующие большой площади (детские игровые площадки, парки, гостевые автостоянки). Вместе с тем, в основной массе поселков бизнес-класса представлены "статусные объекты" необязательного характера (спортивные комплексы, фитнес-клубы, спорт-площадки и др.). Например, такие объекты, как гольф-площадка, теннисный корт и собственный водоем присутствуют на текущий момент только в инфраструктуре поселков бизнес-класса. Подобные объекты чаще размещаются в поселках с большим количеством домовладений — более 200 ("Антоновка", Всеволожский район).
Заместитель генерального директора по инвестициям ЗАО "Содружество" Ирина Смирнова рассказывает: "Практика показывает, что строить магазин в поселке, состоящем из менее, чем 150 домов, просто невыгодно. Так, например, поселки компании 'Содружество' — 'Серебряный бор' и 'Зеленые холмы' — находятся соответственно в 14 и 12 км от Санкт-Петербурга, в районе Токсово. Необходимости в развитой инфраструктуре там просто нет. Все необходимое люди везут с собой из города. Кроме того, сам район Токсово является достаточно развитым".
Планировать загодя
Руководитель отдела консалтинга ASTERA St. Petersburg Евгения Васильева говорит, что инфраструктура коттеджного поселка должна быть запланирована на ранних стадиях реализации проекта, на этапе разработки его концепции. "Это необходимо, чтобы инфраструктура была сбалансирована, соответствовала уровню жителей коттеджного поселка (социальному и материальному), их численности, социальному и коммерческому окружению поселка. Упущение, которое допускалось ранее при реализации ряда проектов — формирование инфраструктуры (имеются в виду социальная и коммерческая инфраструктуры) поселка параллельно его строительству или даже продаже коттеджей. В таком случае ограничения уже разработанного и частично (или практически полностью) реализованного проекта не позволят внедрить инфраструктурные составляющие в наиболее оптимальном составе или формате", — полагает госпожа Васильева.
Валерий Грибанов