Обеспечение коттеджных поселков инженерными системами полностью лежит на плечах инвесторов, а это впоследствии прямо отражается на стоимости квадратного метра построенного жилья. Девелоперы считают, что в дальнейшем ситуация может усугубиться, если в финансировании инженерной инфраструктуры не появятся бюджетные источники.
Обеспечение инженерией коттеджных поселков для застройщиков удовольствие весьма дорогое. Загородные территории, в отличие от городских участков, в большинстве случаев не подготовлены для строительства. Развитие инженерной инфраструктуры за пределами города практически всегда начинается с нуля, поэтому требует серьезных финансовых вложений. По оценкам специалистов, на подведение коммуникаций уходит приблизительно 30-40% от общей стоимости реализуемого проекта. Это зависит в первую очередь от места строительства и от индивидуальных требований к проекту. Затраты могут быть снижены только в том случае, если будущий коттеджный поселок находится на небольшом расстоянии от электростанции и газовой магистрали, что случается весьма редко. Более того, застройщик далеко не всегда может подключиться к существующим источникам электричества и газа: мощностей может не хватить.
При решении вопросов, связанных с развитием инфраструктуры, застройщики, как правило, не делят технические задачи по степени сложности. Технический директор ООО "Хонка-парк" Сергей Корж считает, что в этом отношении особо выделить какие-либо инженерные системы невозможно. Водоснабжение, газоснабжение, подведение водопроводных и канализационных сетей — все перечисленное представляет собой комплексную проблему. Правда, специалисты признают, что с обеспечением водопроводных сетей дело обстоит гораздо проще. Чтобы провести системы водоснабжения, достаточно пробурить скважину. Причем сделать это можно практически в любом месте застраиваемого поселка. По словам специалистов, бурение скважины обычно занимает около семи дней — в зависимости от ее глубины и сложности работ.
Мучения с энергетикой
Гораздо больших усилий от инвесторов требует энергоснабжение. Строительство подстанций и проведение распределительных сетей на территории коттеджного поселка обходится дороже и занимает больше времени. Большинство участников строительного рынка сходятся в том, что главные проблемы в развитии инфраструктуры на загородных территориях заключаются отнюдь не в технических особенностях процесса, а во взаимодействии застройщиков с монополистами и согласовании документации. Директор департамента управления проектами группы компаний "Олимп 2000" Сергей Щерба отмечает, что особые трудности вызывает общение именно с энергетиками. Получение технических условий на разработку проектной документации в части энергоснабжения — процесс весьма затратный и длительный. Основные сложности строительства возникают именно на этом этапе. Проблема заключается в том, что для формирования технических условий сегодня нет совершенной нормативной базы, которая бы полностью отвечала требованиям современного строительства. Эксперты отмечают, что многие пункты нормативной базы технически устарели и противоречат друг другу. Все эти нюансы и создают основные барьеры в реализации проекта.
Устаревшие нормативные базы сказываются на этапе согласования документации. По словам Сергея Щербы, согласование при соблюдении всех норм проектирования и СНиП — процесс достаточно простой и не занимает много времени. Обычно срок согласования каждого проекта длится приблизительно 4-5 месяцев. Сроки зависят от места строительства, количества ведомств, вовлеченных в состав согласований, и от качества выполненного проекта. Однако специалисты подчеркивают, что если нормы проектирования не соответствуют требованиям времени, процесс согласования может тянуться год.
По мнению застройщиков, на сегодня в нормативной базе в части создания инженерной инфраструктуры пока не произошло кардинальных изменений. В последние годы менялись и Градостроительный кодекс, и технические регламенты, но это, по мнению Сергея Щербы, позволило лишь в некоторых случаях получить более понятный и простой процесс согласований. "Хотя в целом эта процедура еще далека от совершенства", — сетует строитель.
Все равно дешевле
Жесткие условия инвесторов не пугают. Несмотря на то, что территории за городом не имеют никакой инфраструктуры, они пока обходятся дешевле, чем участки в черте города. Более того, в последнее время реализация многих проектов в пределах города требует полной замены инженерных сетей. Как говорит генеральный директор ЗАО "Русская сказка" Александр Лешин, раньше строительные компании пользовались "запасом" инженерных коммуникаций в Санкт-Петербурге. Сегодня, когда этот "лимит" закончился, компании смело выходят на рынок загородного строительства. Правда, чтобы построить коттеджные поселки, девелоперы часто бывают вынуждены вкладывать дополнительные средства в обеспечение инженерией прилегающих территорий. Сергей Щерба отмечает, что если земля приобретается в собственность на рынке или с торгов, то инвестиционное обременение отсутствует, но нередко с целью нормального развития проекта застройщик вместе с городской администрацией сам определяет посильное участие в развитии инфраструктуры.
Застройщики уверены, что затраты на инженерную подготовку участков в конце концов все равно должны окупиться за счет стоимости квадратного метра построенного жилья. Для инвесторов это пока единственный выход из положения. Правда, далеко не самый лучший. По мнению Александра Лешина, цена на квадратный метр будет расти до тех пор, пока обеспечение коттеджных поселков инженерией будет полностью висеть на плечах застройщиков.
Елена Иванова