Дефицит земель, пригодных под строительство коттеджных поселков, заставляет девелоперов начинать реализацию своих проектов на землях с функциональным назначением, имеющим малое отношение к жилью. Механизм перевода сельскохозяйственного участка в категорию "земли поселений" более или менее отлажен — за 9 месяцев и $1,5 тыс. за сотку участок можно "легализовать". С землями лесфонда все гораздо сложнее. Участники рынка отмечают, что можно потратить три года, бегая по кабинетам федеральных ведомств и в итоге так и не решить вопрос.
Согласно действующему законодательству, каждый земельный участок независимо от формы собственности или использования имеет конкретное целевое назначение. Оно представляет собой установленные законодательством и конкретизированные соответствующим органом власти допустимые границы использования земельного участка его собственником или пользователем.
Реальный шанс
Все земли в России по целевому назначению поделены на 7 категорий, а именно: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли под промышленные объекты; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Согласно федеральному и местному законодательствам, можно изменить категорию любого участка. Однако практикующие эксперты уверены, что реальный шанс на успех появляется лишь в случае с землями сельскохозяйственного назначения. С остальными — слишком много трудностей. Например, лесной фонд весьма привлекателен для коттеджного строительства. Однако перевод таких земель осуществляется, как правило, на федеральном уровне, а в правительстве мало кому будет интересно тратить время на перевод какого-то небольшого участка лесного фонда в другую категорию. Скорее всего, запрос "погоняют" по инстанциям и откажут под любым более или менее правдоподобным предлогом. Таким образом, из лесного фонда можно переводить только участки под государственно-значимые проекты. "Когда мне приносят документы на земельный участок под промышленное или жилищное строительство, и я вижу, что там вкраплены земли лесфонда, я сразу советую своим клиентам поискать другой участок. Потому что из-за этого вкрапления процедура перевода растянется на два-три года. И не факт, что она будет успешно завершена. Что касается земель водного фонда, особо охраняемых зон и земель запаса, здесь ограничений еще больше — перевод возможен лишь в исключительных случаях. Вот и остаются лишь земли сельхозназначения. С ними и трудностей поменьше, и перевод осуществляется не на федеральном, а на региональном уровне", — рассказал Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации "Адвекс. Недвижимость".
По оценке Виктора Щелокова, председателя совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей, в среднем перевод сельскохозяйственного участка длится от 4 до 9 месяцев: "Это средние цифры. Если используются правильные, сильные ресурсы и отработана техника, то переводят быстрее. Те же, кто не имеет опыта и ресурсов, могут безрезультатно 'тренироваться' по два года и более". Обходится это удовольствие, по усредненным оценкам, в $1 000-1 500 за сотку, из которых $700-800 платятся более или менее официально, а остальная часть уходит на pocket money. В некоторых, наиболее горячих районах, итоговая стоимость перевода может доходить до $5 тыс. за сотку.
В реальности перевод осуществляется следующим образом. Согласно закону, заинтересованным лицом подается ходатайство, к которому прилагается внушительный список дополнительных документов — выписки из кадастра, копии документов, удостоверяющих личность заявителя, заключения государственных экспертиз и т.п. Отчасти этот список зависит и от требований местного законодательства, не противоречащих федеральному. По оценкам Виталия Можаровского, в зависимости от региона всего потребуется от полутора до четырех десятков различных документов.
Маленький штрих
Ходатайство рассматривается органами местного самоуправления. Естественно, не всегда, намереваясь изменить категорию земли, можно получить желаемый результат. Законом предусмотрены основания для отказа в переводе земель в другую категорию.
Во-первых, это случаи, когда с ходатайством обращается ненадлежащее лицо. Во-вторых, откажут также, если к ходатайству приложены документы, состав, форма и содержание которых противоречат закону. Если ходатайство не подлежит рассмотрению по данным основаниям, то его возвращают заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня поступления с указанием причин для отказа в принятии ходатайства в делопроизводство. "Кроме того, перевод земель из одной категории в другую не допускается:
в случае установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; при наличии отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
когда установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной или лесоустроительной документации. Акт об отказе в переводе земли может быть обжалован в судебном порядке", — рассказал Виктор Щелоков.
В целом же эксперты признают, что для строительства загородного жилья вовсе не обязательно переводить участок в категорию "земли поселений". Достаточно лишь внутри земель сельхозназначения выделить категорию "под дачное строительство", которая, действительно, присутствует в списках разрешенного использования. Единственная трудность в том, что в построенном без перевода земли доме владелец не сможет прописаться. По определению, такое строение может считаться лишь "дачей". Однако, по оценкам юристов, никаких дополнительных требований к самому строению не выдвигается. Таким образом, единственным ограничением является невозможность прописки.
В то же время, покупая такую недвижимость, можно оказаться в зоне риска "Ни для кого не секрет, что в большинстве случаев там возводятся капитальные дома с инфраструктурой и претензией на постоянное строение. Но если категория земли не изменена, то все это незаконно. Для такого строительства годятся только земли поселений. Поэтому приобретение подобных участков — большой риск. Ведь завтра власти могут вписать в законодательство новые ограничения, так что владельцы таких домов окажутся вне закона", — уверен Владимир Гаврильчук.
Павел Никифоров