Миграцию населения в пригороды Петербурга сопровождает и процесс перевода в Ленинградскую область промышленных предприятий. С учетом растущей стоимости земли в черте Петербурга, вывод промышленных предприятий на территорию Ленобласти будет только набирать обороты. Сейчас, как отмечают аналитики, для инвесторов наиболее интересны южные и восточные районы Ленинградской области — именно здесь развивается и строительство жилья эконом-класса.
На данный момент, по данным комитета по земельным ресурсам Петербурга, земли промышленности составляют 26,4 тыс. га. В соответствии с Генеральным планом развития города администрация намерена увеличить существующий показатель еще на 7 тыс. га (5 тыс. га — до 2015 года, и еще 2 тыс. га зарезервированы под земли промышленности до 2025 года). Общее количество земель, отводимое под размещение производственных объектов в 2015 году, составит 28,9 тыс. га.
Одной из наиболее важных задач, стоящих перед городским правительством, объявлен вывод объектов промышленной недвижимости из центра города. В частности, до 2015 года в центральной части города планируется сокращение земель производственного назначения на 2,5 тыс. га.
В то же самое время город планирует развитие существующих и создание новых промышленных зон (общей площадью 3,7 тыс. га). По данным Марии Кальварской, начальника отдела анализа рынка акций инвестбанка "КИТ Финанс", власти Петербурга работают над вводом в строй трех промзон: Красносельская (386 га), Ржевка (485 га) и Белоостровская (200 га).
"Но большинство как существующих, так и вновь создаваемых зон на территории Петербурга не имеют соответствующей инженерной подготовки территорий, что существенно тормозит развитие данных зон и снижает привлекательность этих территорий для компаний, планирующих размещение производства. На данный момент правительством города была создана соответствующая инженерно-транспортная инфраструктура только для двух промзон — Шушары (общей площадью 1,5 тыс. га) и Нойдорф (81,5 га). Таким образом, исходя из планов правительства по выводу 2,5 тыс. га промышленных территорий из центра города, до 2015 года дефицит инженерно-оснащенных участков для размещения промышленных объектов составит 918 га", — рассказывает Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis CB.
Сгодится все
Участники рынка согласны с тем, что промзоны, выделенные в черте города, явно не смогут удовлетворить существующие потребности в производстве, тем более что значительная их доля будет занята высококачественными складами.
"Здесь вопрос еще и в том, захотят ли владельцы предприятий размещать мощности именно на территории Петербурга. Ведь в Ленобласти стоимость земли в несколько раз дешевле. Дешевле трудовые резервы. Да и процесс согласований занимает меньше времени и сил. Поэтому конкуренция между областью и городом будет серьезная", — отмечает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН).
По мнению аналитиков, для размещения предприятий в Ленобласти пригодны любые районы, где имеется инженерная подготовка и транспортная доступность.
"В Ленобласти стоимость земельных участков, не прилегающих к КАД, составляет от €20 до €100 за кв. м, рядом с КАД — €100-150 за кв. м. Стоимость напрямую зависит от наличия подъездных путей и инженерных коммуникаций", — комментирует Александр Волошин, руководитель проектного отдела компании ASTERA St. Petersburg.
Екатерина Марковец полагает, что для инвесторов наиболее интересными будут южные и восточные районы Ленинградской области: "Именно они сейчас активно развиваются как промышленные. Кроме того, здесь растет и строительство жилья эконом-класса. А именно их жители смогут впоследствии стать основной рабочей силой для переведенных предприятий". По ее оценкам, непереведенная земля сельхозназначения стоит в тех районах от $20 за кв. м. "Если же это промышленная земля с полностью подготовленной инженерией, то ее стоимость может достигать $80-100 за кв. м. Примерно столько же стоит земля, расположенная вдоль кольцевой автодороги (опять же при условии, что там проведена инженерная подготовка). Существуют и более высокие цены на землю. Например, в Шушарах есть предложения по продаже земли за $250 за 'квадрат'. Однако размещение промышленного предприятия на земле стоимостью более $100-120 за 'квадрат' — нерентабельно", — предупреждает госпожа Марковец.
Александр Волошин, впрочем, считает, что полная потеря промышленности городу все же не грозит: "Говорить о массовом выводе промышленных предприятий за пределы города пока рано, это скорее единичные случаи. Основная причина связана с тем, что переезд для многих из них станет очень дорогостоящим, в процессе можно буквально потерять половину оборудования, особенно если производство сложное. Также значительные трудности могут возникнуть с персоналом, особенно для тех предприятий, которые раньше располагались в центре Петербурга. Соответственно, возникает необходимость организации развозки, а также оптимизации политики привлечения новых сотрудников (так как часть персонала предприятие все равно потеряет)".
Екатерина Марковец полагает, что цикл переноса промышленных производств займет не менее 20-30 лет.
"Прежде всего переезжать будут предприятия, расположенные в наиболее интересных с точки зрения инвестиций местах. На сегодня уже готовятся к переезду компании, расположенные вдоль Свердловской набережной. Кроме того, некоторые уже завершают процесс переезда: например, 'Петмол' и НПП 'Буревестник'", — говорит госпожа Марковец.
Валерий Грибанов