Гостиница "Россия" давно превратилась из монстра эпохи развитого социализма в хорошее общежитие с плохой репутацией. Ситуация выглядела безнадежной, поскольку "Россия" давно перестала привлекать клиентов, и кроме депутатов и лиц с сомнительной репутацией в гостинице давно никто не живет. Однако не все так плохо, и в конце тоннеля забрезжил свет: правительство Москвы решило взять ситуацию с "Россией" под свой контроль и на прошедшей неделе выпустило распоряжение "О концепции реконструкции гостиничного комплекса 'Россия'", согласно которому гостиница будет реконструирована и доведена до статуса отеля 4 звезды.
Такая плохая хорошая гостиница
Расхожее мнение о том, что приезжих депутатов принимают в Москве с почетом и комфортом, не соответствует действительности (хотя насчет первого мы можем и заблуждаться). По крайней мере, это касается тех, кто выбрал местом для жизни гостиницу "Россия": санитарное состояние номеров, да и гостиницы в целом, близко к критическому, уровень предоставляемого посетителям сервиса не может претендовать даже на 2 звезды, часть номерного фонда отдана в аренду различным коммерческим структурам, а огромная площадь гостиницы (3080 номеров) создает условия для возникновения криминогенных ситуаций. Учитывая все это, "Россия" давно потеряла роль лидера даже среди московских муниципальных гостиниц, не говоря уже об отелях международных сетей.
Однако "Россия" имеет большие конкурентные преимущества среди других гостиниц Москвы: расположение, удобная транспортная связь с политическими, деловыми и культурными центрами столицы, способность обслуживать крупные деловые мероприятия — симпозиумы, конференции.
Реконструкция обещает быть дорогой и недолгой
Учитывая все это, московскими правительством и было принято решение о проведении реконструкции гостиничного комплекса "Россия", дабы повысить его конкурентный статус и сделать одним из лидеров в гостиничном бизнесе Москвы. Концепция реконструкции "России" предусматривает создание по окончании реконструкции многофункционального центра, сочетающего деловые, туристические и культурно-развлекательные виды деятельности. При этом основным направлением деятельности комплекса по-прежнему будет обслуживание бизнеса.
Концепция реконструкции "России" предусматривает разукрупнение гостиницы путем создания на ее основе нескольких гостиниц с доведением количества номеров в одной гостинице до 500. Разумеется, будет создано и новое юридическое лицо, которому предстоит обеспечивать координацию деятельности всего комплекса.
Реконструкция гостиницы предполагает проведение перепланировки номерного фонда, частичную перепланировку общественных, служебных и технических помещений, замену инженерного оборудования, а также сооружения дополнительных площадей в пределах существующих габаритов гостиницы для увеличения количества и качества предоставляемых клиентам услуг. В результате перепланировки номеров их общее количество сократится примерно до 1800, из которых 20% будут номера уровня 5 звезд, 45% — уровня 4 звезды, а остальные — 3 звезды. Кроме того, в гостиничном комплексе предполагается создать офисы, бизнес-центр, подземный гараж, вертолетную площадку, магазины и другие объекты инфраструктуры.
Общие затраты на проведение реконструкции оцениваются разработчиками концепции в $235 млн, что соответствует затратам на проведение реконструкции 1 гостиничного номера в среднем на уровне $50 тыс. Учитывая столь значительный объем необходимых инвестиций, реконструкцию предлагается осуществлять поэтапно, в зависимости от готовности инвесторов участвовать в этом проекте и от наличия собственных средств у гостиницы. При этом реконструкция будет осуществляться параллельно с эксплуатацией отдельных частей гостиничного комплекса.
По оценкам экспертов Ъ, реконструкция гостиницы "Россия" станет самым крупным проектом реконструкции московских гостиниц как с точки зрения объема инвестиций, так и по масштабности выполняемых работ. Кроме того, гостиница расположена в историческом месте города и окружена большим количеством памятников архитектуры, что поставит застройщиков перед необходимостью вести работы с максимальной осторожностью.
Поэтапная реконструкция гостиницы будет начата с северной части гостиницы, которая является наиболее престижной и привлекательной по своему расположению. В ходе реконструкции эта часть будет превращена в четырехзвездочный отель, где часть номеров будет доведена до статуса 5 звезд. Предполагаемая в дальнейшем ориентация северной части "России" — международный бизнес-центр. Для ее реконструкции, по оценкам специалистов, потребуется $60 млн (объем затрат соотносим с реконструкцией всего "Метрополя"). Предполагаемый срок реконструкции оценивается в один год. А так как собственных средств у гостиницы для начала реконструкции нет, то планируется привлечь стороннего инвестора на условиях создания с ним акционерного общества с предоставлением инвестору до 50% акций.
Предполагаемая специализация западной части гостиницы — международный туристический центр уровня 4 звезд. Необходимый объем инвестиций на реконструкцию этой части гостиницы также составляет $60 млн (еще один "Метрополь" или "Националь"). Основные источники средств — накопленные средства гостиницы, реинвестированные прибыли от эксплуатации уже реконструированной северной части гостиницы и привлеченные средства инвесторов. Причем доля инвестора будет значительно ниже по сравнению с северной частью, так как предполагается уже к тому времени подкопить собственных денег за счет эксплуатации северной части гостиницы.
Реконструкцию южной части гостиницы "Россия" планируется начать одновременно с западной и завершить работы уже через два года. В результате реконструкции южная часть гостиницы будет соответствовать уровню 3 звезд, а основной вид деятельности этой части комплекса — туристический центр для обслуживания посетителей из стран СНГ. Суммарный объем инвестиций, необходимый на реконструкцию южной части гостиницы, оценивается в $50 млн. Как полагают организаторы реконструкции, доля привлеченного капитала в этом случае не будет иметь решающего значения по причине возрастающей отдачи от реконструкции северной и западной частей гостиницы.
И завершит это столь масштабное предприятие реконструкция восточной части гостиницы. Предполагаемый уровень качества — 4 звезды, основная специализация — бизнес-центр и обслуживание правительственных мероприятий. Проведение реконструкции последней части гостиницы предполагается осуществить уже полностью за счет собственных средств гостиницы.
Что касается условий привлечения инвестиций на реконструкцию, то московские власти не исключают возможности использования инвестиционного кредита под залог недвижимости гостиничного комплекса. По предварительным оценкам, залоговая стоимость имущественного комплекса (включая стоимость земельного участка) составляет около $150 млн. По мнению разработчиков концепции реконструкции гостиницы, привлечение кредита в таком размере сроком на 5 лет на условиях равномерного погашения по годам и ставки кредита на уровне 5% годовых с использованием собственных средств гостиницы позволит обеспечить финансирование реконструкции и погашение кредита.
Таким образом, проведение реконструкции всего гостиничного комплекса "Россия" предполагается осуществить довольно ударно — в течение 4 лет. Общий объем средств, необходимых на реконструкцию, оценивается в $235 млн. Средний срок окупаемости инвестиций оценивается в 6 лет. При использовании для целей реконструкции инвестиционного кредита срок окупаемости инвестиций составит 7,5 лет.
Правительство ожидает от "России" больших свершений
Однако даже несмотря на привлечение крупных внешних инвестиций на проведение реконструкции в управлении гостиничным комплексом "Россия" полностью сохранится государственный контроль. При этом доходы бюджета от эксплуатации гостиничного комплекса, несмотря на сокращение количества номеров, возрастут приблизительно в десять раз и достигнут $22-23 млн в год. Рост доходов предполагается обеспечить за счет повышения качества обслуживания и, соответственно, стоимости номеров. Средняя стоимость номера уровня 3 звезд будет составлять около $60 в сутки, а пятизвездочного номера — до $500. Кроме того, возрастание доходов ожидается и за счет предоставления дополнительного сервиса и функционирования гостиничного комплекса в качестве делового центра.
Для того чтобы в ходе работ по реконструкции гостиницы не разрушалась целостность гостиничного комплекса, а инвесторы имели конкретные гарантии от конкретного юридического лица, принято решение преобразовать гостиничный комплекс "Россия" в акционерную компанию "Россия" с внесением в уставной капитал со стороны правительства Москвы всего имущества (включая недвижимость) гостиничного комплекса. Все 100% акций "России" на первоначальном этапе будут принадлежать правительству Москвы.
В дальнейшем при привлечении инвестиций в наиболее дорогостоящие части гостиницы — северную и западную — будут создаваться дочерние акционерные общества открытого типа с участием иностранных и отечественных инвесторов. Конкретный партнер будет подбираться на условиях инвестиционных конкурсов. Доля партнеров-инвесторов в этих обществах определяется исходя из доли осуществляемых ими инвестиций и размеров предполагаемого дохода от эксплуатации гостиницы. А доля компании "Россия" в уставном капитале обществ будет представлена соответствующими частями имущественного комплекса. Но в любом случае контрольный пакет акций "России" в безусловном порядке (как это указано в распоряжении) сохраняется в собственности правительства Москвы. Таким образом, "Россия", выступая учредителем всех дочерних акционерных обществ и сохраняя в них контрольный пакет акций, превращается в управляющую финансовую холдинг-компанию, которая организует и управляет проектом реконструкции гостиницы и ее дальнейшей эксплуатацией.
Тем не менее, полагают эксперты Ъ, предложенная схема управления гостиницей может не оправдать себя, поскольку от управляющей компании зависит многое, а в данном случае управлять отелем призваны все те же лица, которые счастливо эксплуатируют гостиницу сейчас. В подобного рода проектах, как показывает мировая практика, изначально продумывается именно привлечение серьезных и зарекомендовавших себя управляющих компаний, которые смогут привлекать солидную клиентуру и поддерживать внешнее и внутреннее содержание отеля на должном уровне.
Кроме того, полагают эксперты Ъ, указанной суммы инвестиций вполне бы хватило для того, чтобы снести это сомнительного качества и архитектурного дизайна сооружение, а на его месте построить нечто современное и вполне вписывающееся в этот исторически сложившийся восхитительный район старой Москвы.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА