Чужая земля

Выбирая коттедж или земельный участок, приходится быть еще более осторожным, чем при покупке московской квартиры. Юридических тонкостей и потенциальных опасностей за городом определенно больше, чем в городе.

В саду и огороде

Пик продаж коттеджных поселков приходится на конец весны. С первыми теплыми днями москвичи начинают активно присматриваться к подмосковным угодьям. Приобретают и готовые дома, и строящиеся, чтобы хотя бы через год-два встретить лето во всеоружии.

Я тоже решил попробовать себя в роли покупателя загородной недвижимости.

"Прежде всего надо смотреть на категорию земли и виды разрешенного использования",— инструктирует Юлия Кондратенко, генеральный директор юридической компании "Бергер и Партнеры".

От этих показателей зависит очень многое. Можно ли на участке что-нибудь строить? Можно ли будет прописаться в построенном доме? Например, между садом и огородом, оказывается, разница принципиальная. Если на садовом участке можно возвести жилое строение, то на клочке земли, предназначенном под огород,— только хозяйственные постройки.

Домик в деревне

Самый беспроблемный вариант — земли населенных пунктов, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Именно таким оказался первый осмотренный мною вариант.

Продавался дом в неорганизованном коттеджном поселке "Гостица" на окраине Раменского. Хозяин строил его для себя, но теперь вынужден продать. Дом удобный, основательный. Участок на две сотки больше, чем на кадастровом плане. Впрочем, ни продавец этого не скрывает, ни риэлтер. Даже в объявлении, по которому я нашел дом, об этом было сказано. Две дополнительные сотки "ничейные" — там зона отчуждения то ли кабеля, то ли трубопровода. Строить на них ничего нельзя, а цветы сажать — пожалуйста.

Полное взаимопонимание с продавцом продолжалось ровно до тех пор, пока не зашла речь о заключении договора. По закону, если недвижимость принадлежит физическому лицу менее трех лет, при ее продаже собственник должен платить подоходный налог в размере 13% с той части стоимости объекта, которая превышает 1 млн руб. В местном риэлтерском агентстве "Эллис" мне ничтоже сумняшеся предложили на выбор либо заплатить за продавца его же налоги, либо купить дом по "серой" схеме.

Способ ухода от налогов предполагался следующий: регистрируется договор купли-продажи на 1 млн руб. На остальные 9 млн агентство недвижимости выписывает на мое имя гарантийное обязательство с обещанием вернуть деньги, если основной договор не будет зарегистрирован.

Это, пожалуй, самая распространенная "серая" схема продажи жилья. Такой вариант кажется надежным только на первый взгляд. На деле, если договор будет зарегистрирован, а потом продавец по каким-то причинам попытается признать сделку недействительной, покупатель сможет вернуть себе только тот самый указанный в документе миллион.

Чтобы как-то успокоить потенциального клиента, риэлтеры идут на хитрости. Например, в присланном мне образце договора я увидел такой пункт: "В случае расторжения договора купли-продажи по инициативе продавца продавец обязуется приобрести покупателю аналогичное домовладение в течение месяца". Эта формулировка выглядела весьма основательной, пока Юлия Кондратенко не объяснила, что понятие "аналогичное домовладение" никакой юридической силы не имеет. Так же как и утверждение, что агентство несет ответственность за юридическую чистоту сделки "в соответствии с ГК РФ". Ведь ничего подобного в Гражданском кодексе не прописано.

В общем, мне предлагали довольно-таки рискованный вариант приобретения жилья. Да и продавец в процессе обсуждения сделки ни с того ни с сего поднял цену еще на 250 тыс. руб.

Специальное назначение

Поняв, что покупка дома у частного лица — дело нелегкое, я решил попытать счастья в организованном поселке. Как известно, такую недвижимость выгоднее покупать на стадии строительства. И чем раньше, тем цены ниже. Как нельзя кстати подвернулся новый поселок "Пушкинский лес", на примере которого я смог ощутить все прелести приобретения еще не существующего дома.

Земля поселка оказалась еще не размежевана. Это, как выяснилось, довольно частый случай. В подобной ситуации с покупателем заключают не договор купли-продажи земли, а агентский договор на предоставление земельного участка с определенными параметрами. На практике это означает, что, покупая один участок, можно получить совсем другой (например, не у леса, а у дороги).

Поскольку дома еще нет, купить его нельзя. Заключается договор о соинвестировании строительства. При этом компания-застройщик ничем не рискует, если нанятая ею строительная организация просрочит сдачу объекта.

От хорошего коттеджного поселка ждут и качественной социальной инфраструктуры. На сайте того же "Пушкинского леса" будущим жителям обещаны детский сад, торговый центр, многочисленные спортивные сооружения. Но ни в одном договоре обязательства девелопера по постройке этих объектов не прописаны. Так что остается верить продавцам на слово.

Некоторые опасения вызвал и статус земли. Дело в том, что поселок строят на территории бывшей части ПВО, выведенной еще в 1993 году. И хотя в документах на землю прописан вид разрешенного использования "малоэтажное жилищное строительство", категория земель остается неподходящей — "земли промышленности, энергетики... обороны, безопасности и земли иного специального назначения".

"Можно ли будет прописаться в этих домах — это зависит исключительно от воли местной администрации",— уверен Максим Бородыня, главный операционный юрист компании "Бергер и Партнеры".

Еще больше настораживает история сделок с этой землей. Дело в том, что территория строящегося поселка за последние 15 лет многократно перепродавалась и делилась между разными собственниками. Шанс, что какие-то из этих сделок можно при желании признать ничтожными, довольно велик. Но схожая ситуация практически со всеми российскими коттеджными поселками. Большинство из них стоит на бывших колхозных землях, выкупленных у пайщиков, или на бывших ведомственных землях. Нарушения можно найти почти везде. Поэтому некоторые юристы, в том числе Максим Бородыня, предрекают большой передел загородной недвижимости в Подмосковье. Но тут уж или-или: или не думать об этом, или ничего не покупать. Гарантию безопасности может дать только страхование сделки.

Никита Аронов