Количество проектов жилой недвижимости с участием инвестиций московских компаний в Санкт-Петербурге стремительно увеличивается. Помимо девелопмента, их стал привлекать и местный рынок риэлтерских услуг. С мая этого года в Петербурге начал работать один из крупнейших столичных риэлтеров — "МИАН-Агентство недвижимости". О том, в чем заключается специфика местного рынка и какие планы по его освоению имеются у компании, корреспонденту Ъ-ДОМ ЯНЕ КАРПОВОЙ рассказала НИНА КУЗНЕЦОВА — генеральный директор МИАН-АН.
— Рынок риэлтерских услуг в Петербурге уже сформирован. Что принципиально нового ваша компания может предложить местному потребителю?
— Если говорить об уникальных предложениях МИАН, то жителям Петербурга будет доступна возможность совершения межрегиональных сделок. При осуществлении такой сделки очень сложно сориентироваться по рынку, спланировать инвестиции и затраты, оптимизировать финансовые процедуры, подобрать объект в другом городе и провести саму сделку. Мы поможем во всех этих вопросах, обеспечим безопасность сделки и сэкономим время и нервы клиентов. Уже сегодня филиалы МИАН работают в 9 городах России, до конца года их будет уже 25, среди которых все 11 городов-миллионников. В планах компании — к 2013 году присутствовать во всех регионах России. Ни одно другое агентство на сегодняшний день не может обеспечить столь широкого покрытия.
В подготовку одного специалиста в Санкт-Петербурге МИАН инвестирует свыше 3000 долларов США. Мы считаем столь значительные вложения обоснованными. Менее 30% клиентов обращаются в агентство только для того, чтобы купить квартиру, остальные 70% — это потребители, которым нужно привлечь ипотечный кредит или сначала продать квартиру, дачу, на время сделки снять временное жилье до переезда в новое. Поэтому необходимо выстроить цепочку альтернативных сделок, как правило, сопровождаемую набором дополнительных услуг разной сложности. В подавляющем большинстве компаний действует "принцип разделения труда": над подобной сделкой работало бы несколько специалистов — по новостройкам, готовому жилью, загородной недвижимости, аренде и так далее. А вовлечение в процесс сделки нескольких человек неизбежно приводит к снижению качества обслуживания: перекладыванию ответственности, затягиванию сроков, потере информации при передаче клиента между подразделениями.
— А как вы оцениваете потенциал сегмента межрегиональных сделок в Санкт-Петербурге?
— Сегодня, по нашим оценкам, до 25% квартир в Петербурге приобретают жители других регионов (около половины из них — москвичи), и около 3% жителей Санкт-Петербурга, в свою очередь, планируют приобрести недвижимость в городах России. Очевидно, что с помощью одного оператора совершить межрегиональную сделку, например, продажу квартиры в Питере с последующей покупкой в Москве, гораздо проще. По практике открытых в апреле филиалов МИАН в Уральском регионе, в некоторых городах процент таких запросов от общего числа обращений достигает 20%. Мы уверены, что эта услуга будут востребована и в Санкт-Петербурге.
— Какую долю вы рассчитываете получить на рынке Петербурга?
— До конца 2009 года мы планируем занять не менее 5% риэлтерского рынка во всех регионах присутствия компании. Не могу не обратить ваше внимание на тот факт, что на сегодня не существует какого бы то ни было авторитетного исследования численных показателей российского риэлтерского рынка, поэтому любой подсчет процентов носит достаточно условный характер.
— Существует мнение, что известные агентства недвижимости вытеснят небольшие местные компании. Озвученные вами 5% — это и есть такой "захват"?
— Быстрый рост рынка, имевший место в 2006 году, привел к появлению большого количества игроков, которые рассчитывали на "легкие доходы". Сегодня и активность на рынке не столь высока, и потребитель становится все более "подкованным" и требовательным. Небольшая компания не может позволить себе содержание юридического, аналитического департаментов, расходы по поддержанию актуальной информационной базы. Это, безусловно, отражается на результатах. Поэтому уход с рынка непрофессионалов и маленьких компаний — процесс естественный. На мой взгляд, от сокращения количества таких игроков рынка, в первую очередь, выигрывает потребитель: он получит услуги более высокого качества и с неизмеримо большей степенью надежности. Хорошие специалисты, занятые сегодня в небольших агентствах, тоже выиграют — работа в агентстве-лидере всегда более перспективна.
— Какие особенности вы для себя отмечаете, делая первые шаги на рынке Петербурга?
— Одна из особенностей местного рынка — это принципиально иные отношения с застройщиками. В среднем петербургские строительные компании через риэлтеров реализуют лишь до 15% своего жилья. К примеру, в Москве этот показатель составляет около 30%. Специфика проявляется также в том, что в Петербурге застройщик может работать с десятью агентствами, в то время как в столице действуют преимущественно "точечные" отношения с риэлтерами (1-2 эксклюзивных дилера на объекте).
Что касается других особенностей рынка недвижимости Петербурга, нельзя не упомянуть состояние жилого фонда. Сейчас в Москве большим спросом пользуется жилье бизнес-класса, аналогом которому в Северной столице являются здания, находящиеся в историческом центре, так как проекты нового статусного жилья выводятся на рынок не так давно и в недостаточном количестве.
Еще одной особенностью рынка является высокая востребованность "риалов" — квартир небольшого метража с единым пространством. Это естественный ответ на специфику города — большое количество коммунальных квартир.
— Кстати, у нас заявлено строительство так называемых проектов-"миллионников", причем некоторые из них предполагают строительство жилья бизнес-класса. Как вы оцениваете их перспективы?
— Мы с интересом будем наблюдать за воплощением этих проектов в жизнь. Однако несмотря на то что сегодня город очень нуждается в современном жилье, нельзя исключить, что к 2010-2012 году произойдет "затоваривание" рынка. В Москве подобные проекты тоже заявлялись, но на практике реализуются далеко не все. Главные проблемы — необходимость развития инфраструктуры, инженерии, а проекты, разработанные несколько лет назад, уже не соответствуют представлениям о комфортном проживании современного жителя мегаполиса, и ресурсы не всегда позволят их доработать.
— А не боитесь ли вы всех перечисленных особенностей местного рынка? Ведь вашему конкуренту-земляку, компании "Миэль", удалось не так успешно здесь развиться, как она это планировала.
— Мы уверены в своих силах. Выходу на рынок предшествовала масштабная аналитическая работа, результаты которой позволяют нам строить оптимистичные прогнозы. Что касается опыта применения франчайзинговых схем других московских компаний, на мой взгляд, его сложно сравнивать с нашей программой развития собственной сети, в которой каждый город будет входить в единую систему федерального агентства недвижимости.
— То есть МИАН не будет работать по схеме франчайзинга?
— До конца года мы будем открывать собственные офисы, возможно, потом, в небольших городах, МИАН начнет работать по схеме франчайзинга. Летом должно быть принято окончательное решение о целесообразности ее внедрения.
— Планируется ли вывод на региональный рынок других подразделений группы компаний "МИАН"?
— Группа компаний "МИАН" рассматривает возможность выхода со своим девелоперским бизнесом в регионы. География регионов достаточно широка, в некоторых городах мы уже активно продумываем участие в ряде крупных девелоперских проектов. В Санкт-Петербурге первый проект может быть запущен уже в 2009-2010 годах. В настоящий момент рассматривается возможность возведения элитных жилых комплексов, поскольку этот сегмент в городе пока, как я уже говорила, развит слабо. Говорить более конкретно о планах группы на девелоперский рынок Петербурга пока рано.