Промышленный пояс, в который затянут центр Петербурга, уже давно является головной болью девелоперов. Большинство промышленных строений находятся под охраной комитета государственного контроля, использования и охраны памятников и потому снесены быть не могут. Приспособить их под современное использование не всегда представляется возможным. Тем не менее, участники рынка уверены, что иногда история здания, ранее использовавшегося именно как промышленный объект, может являться маркетинговым инструментом. Например, на Западе жилье, обустроенное на месте бывшей фабрики или завода, называется "лофт" и считается обиталищем богемы.
Праотцами моды на лофты считаются Нью-Йорк и Лондон. После Великой депрессии в непригодных для жизни цехах стала, польстившись на низкую арендную плату, селиться богема. Уже к 50-м годам прошлого века лофты стали считаться элитным жильем. Сегодня лофт — такой же знаковый символ Нью-Йорка, как Empire State Building и Wall Street. Из Америки мода на лофты перекочевала в Европу — в столицы Великобритании, Германии, Австрии, Франции, Голландии. Для лофтов использовали и школы, и сиротские приюты, и электростанции, а в Финляндии под них отдали здание железнодорожного вокзала.
Все участники строительного рынка признают — за лофтами будущее. Но строить их не торопятся. На сегодняшний день в столицах реализуется лишь по одному лофт-проекту: "Золотой остров" на базе фабрики "Красный октябрь" в Москве и "Петровский арсенал" — в Санкт-Петербурге.
Нельзя сказать, что лофты — нечто для России совершенно новое. Последние 10 лет "под лофты" реконструировались мансарды зданий в историческом центре. Однако у этих псевдолофтов нет главного — атмосферы старинных промышленных зданий. А такие квартиры интересны как раз с точки зрения архитектурного решения. Простор фантазии дизайнера ничем не ограничен: огромные площади (около 1 000 кв. м), многометровые потолки, окна-витрины, подведенные коммуникации, преобладание в убранстве помещения металла, пластика и стекла. Обычно изолируются только спальня, санузлы и подсобные помещения. Состаренная кирпичная кладка считается особым шиком.
У таких огромных легко трансформируемых пространств есть свои поклонники. "Это люди мира! Они объехали мир и видели разные варианты лофтов. Именно лофт они хотят иметь в качестве жилья. Их сложно переориентировать, да это и не нужно!", — рассуждает Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ООО "Сестра Ривер Девелопментс". И все же настоящих лофтов в России нет. Причина банальна — невыгодно. В столице стоимость аренды или продажи нежилых помещений порой даже превосходит цены на жилые площади. Для инвестора просто нет смысла вкладывать колоссальные деньги в перепрофилирование нежилого помещения в жилое. На фабрике "Красный октябрь" (постройка 1867 года) памятниками архитектуры признаны лишь два производственных корпуса, здание императорского яхт-клуба, а также шесть объектов особо ценной исторической застройки. Большая часть этих зданий будет реконструирована под лофты. Кроме того, на территории фабрики возведут ряд новых зданий — как жилых, так и торговых и офисных. Всего планируется создать более 100 тыс. кв. м жилья, стоимость которого по разным оценкам составит от 470 до 700 тыс. рублей за квадратный метр.
Ломать — не строить
В Санкт-Петербурге ситуация иная — компании-застройщики предпочитают брать участки земли с застройками под снос. Застройщики не скрывают, что на сегодняшний день с инвестиционной точки гораздо выгоднее снести имеющиеся на участке постройки и возвести новые. "На месте 2-3-этажного промышленного здания можно возвести 20-25-этажный жилой дом. Это прибыльнее!" — пояснили в Центральном агентстве недвижимости. Земля в центре города — в большом дефиците, а под промышленными зданиями "пропадают" огромные площади. С другой стороны, инвестор зачастую не готов вести трудоемкую реконструкцию, преодолевая многочисленные преграды в согласовании проекта в различных контролирующих организациях. "Сама идея строительства лофтов исходит из ограничений, которые накладывают на реконструкцию ограничения КГИОП, когда девелопер не может рушить фасадные стены здания. Это выход из положения, когда здание не может быть приспособлено для других функций: для офисов оно недостаточно глубокое и там нельзя сделать хорошие планировочные решения; для торгового центра — находится в недостаточно проходимом месте. К таким 'исключениям' и относится территория Сестрорецкого инструментального завода", — говорит Полина Яковлева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
Лист ожидания
"В России это первый практический опыт, когда промышленные корпуса, находящиеся на территории с богатейшей историей, превращаются в высококомфортное жилье — говорит госпожа Копейкина. — Мы получили данный участок (13,9 га) с существующими четкими ограничениями на проектирование: на территории — девять зданий-памятников, находящихся под охраной КГИОПа (в общей сложности — 35 тыс. кв. м). Действует ограничение по высотности на всей территории — 15,6 м (по высоте одного из зданий-памятников). Требуются огромные финансовые затраты на рекультивацию земель и кирпичной кладки, на обновление и очистку русла исторического канала, на организацию полностью новых инженерных сетей. Плотность застройки участка в итоге составляет всего 35%. Безусловно, значительно выгоднее и проще было бы снести все и построить новый квартал. Но реальность диктует свои условия. Перед нами стоял выбор: либо их соблюдать, либо уйти с проекта. Мы выбрали первое. С 2005 года мы ведем активную подготовительную работу над проектом, все это время не размещаем рекламы. Несмотря на это, наш лист ожидания постоянно пополняется потенциальными клиентами — на сегодняшний день их уже порядка 100 человек. А если оставить коммерческую сторону вопроса — то наши здания-памятники потрясающе красивы и стоят того, чтобы их сохранить".
Эксперты говорят, что главная сложность — в менталитете обитателей постсоветсткого пространства. Считать жилье в промышленной зоне элитным они просто не могут. Но поколения сменяются. "Золотая молодежь" ориентирована на Запад, где лофтам отдают предпочтение их кумиры (певица Мэрайя Кэри, рок-звезда Дэвид Боуи, модели Иман и Кристи Терлингтон, актеры Том Круз и Мэтт Даймон). А значит, интерес к лофтам будет расти.
Мода на лофты в мировых мегаполисах достигла таких масштабов, что старых индустриальных помещений уже не хватает. Сегодня за право на переделку оставшихся борются именитейшие архитектурные бюро. По мнению экспертов, истинные лофты со временем превратятся в антиквариат жилищного рынка, стоимость которого год от года будет расти.
В России интерес к такого рода жилью пока невелик. Пока это жилье — для избранных. "Большинство российских покупателей элитного жилья все же предпочитают более классические варианты — квартиры и пентхаусы в историческом центре города или на видовых набережных. В то же время на рынке заметен рост интереса к откровенно большим площадям, — соглашается Полина Яковлева. — Возможно, это стремление клиентов послужит стимулом инвесторам — для перепрофилирования зданий. Но здесь возникает еще одна сложность. Чтоб стать настоящим жильем класса 'люкс', лофт должен быть выполнен предельно качественно! Только в этом случае он может сравняться по стоимости с элитным жильем. Вообще, называя вещи своими именами, лофт для России — новый брэнд, требующей специальной раскрутки". Часть экспертов сходятся во мнении, что первыми лофты откроют для себя региональные города-миллионники (Самара, Новосибирск, Красноярск, Омск), где также расположены крупные промышленные предприятия.
"Наши исследования также говорят о том, что подобное уникальное предложение будет востребовано на рынке. — подчеркивает Ольга Копейкина. — Мы пока — пионеры, но я уверена — вскоре появятся другие проекты редевелопмента промышленных помещений в жилье, и понятие 'лофт' прочно войдет в нашу жизнь".
Ксения Оборина