Сегодня все больше специалистов при строительстве бизнес-центров прибегают к оригинальным архитектурным решениям. По мнению участников рынка, своеобразный внешний облик офисного здания позволяет повысить доходность здания на 20%. Однако несоответствие внешнего образа внутреннему содержанию может обмануть ожидания арендаторов, и как следствие — привести к оттоку клиентов.
Оригинальная архитектура здания может стать визитной карточкой любого бизнес-центра. "Она позволяет создать запоминающийся образ здания", — рассказывает Дмитрий Симанов, архитектор-дизайнер компании А+ Estate. Это выделяет объект в городской среде и способствует привлечению к нему внимания как потенциальных арендаторов, так и жителей и туристов города. "Архитектура работает на имидж, это своего рода дополнительный пиар бизнес-центра", — добавляет Игорь Кокорев, старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.
Архитектурная уникальность бизнес-центра может стать решающим фактором при выборе офисов для определенных компаний. Однако это больше зависит от позиционирования арендаторов, их философии и миссии. "Например, юристам и банкирам важно подчеркнуть свою солидность и незыблемость, — рассказывает Дмитрий Кузнецов, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. — Поэтому в основном они являются приверженцами классического стиля и выбирают такие здания, как 'Дом Зингера', 'Белые ночи', 'Северная столица', 'Демидовъ Хаус', 'Парадный квартал', располагающиеся в центре города". Для IT- и телекоммуникационных компаний более актуален нейтральный стиль — это могут быть современные здания со стеклянными фасадами, с открытыми планировками и с современной инженерной инфраструктурой: например, "Пулково Скай", "Ренессанс Тауэр", расположенные в периферийных районах города. "В сфере консалтинга доминирует элегантный стиль, в котором компании сочетают демократичность и свою интеллигентность, — говорит Дмитрий Кузнецов. — К зданиям такого типа можно отнести новое качественное строительство с использованием современных технологий и материалов, а также с использованием интересных архитектурных решений. Важную роль играет и местоположение". За архитектурной модой больше всего следят креативные компании, работающие в сфере рекламы, организации мероприятий, моды. Для них важно подчеркнуть свою индивидуальность, а это могут предложить новые здания, обладающие оригинальной архитектурой — например, здания Норманна Фостера в Лондоне.
Главное — соответствие
Однако, принимая решение о строительстве здания с архитектурными изысками, девелоперы должны быть готовы к возникновению некоторых сложностей. Во-первых, это касается возможностей строительства оригинальных бизнес-центров в определенных местах. "На возможность появления того или иного проекта оказывают значительное влияние охранные ограничения и градостроительные нормы, а также эстетические особенности того места, где появится проект, — считает Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB. — Допустим, на пустынной территории ближе к окраине города можно разместить почти любое здание, пусть даже и самой необычной формы. В то же время, пресловутую 'коробку', себестоимость возведения которой действительно наименьшая по сравнению с другими вариантами — реконструкцией, например, — можно поставить далеко не везде. Тем более — в историческом центре Петербурга". С ним согласен и Виталий Малых, управляющий проектом компании "Адитум": "Все объекты коммерческой недвижимости должны изначально вписываться в окружающую среду, — говорит он. — Для города очень важно соответствие внешнего вида зданий окружающему ансамблю".
Вторая проблема — это привлечение арендаторов. Далеко не все арендаторы готовы платить больше только за оригинальную архитектуру. Поэтому для привлечения арендатора одного оригинального внешнего вида недостаточно. "На мой взгляд, оригинальный внешний облик здания повышает успешность бизнес-центра на 20 процентов, но не более", — считает Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН).
То же самое можно сказать и в отношении покупателей бизнес-центров. "Если девелопер изначально строит объект с целью его последующей продажи, архитектурные изыски могут стать лишними, — считает Александр Веселов, руководитель проекта департамента маркетинга и развития компании "Петербургская недвижимость". — Дело в том, что привлечение к работе дорогостоящих архитектурных мастерских вызывает увеличение себестоимости проекта. А это значит, что конечная цена бизнес-центра может быть выше среднерыночной". Поэтому найти покупателей такого офисного здания намного труднее. С этим согласен и Виталий Малых: "Оригинальная архитектура ведет к удорожанию объекта коммерческой недвижимости минимум на 15 процентов, и эти проценты могут стать решающими в пользу отказа от покупки офисного здания".
Плата за оригинальность
"Более высокая стоимость нетиповых решений по сравнению с типовыми приводит к тому, что их применение чаще распространяется на объекты высокого класса", — замечает Игорь Кокорев. Но если в жилой недвижимости оригинальными могут быть только элитные дома, то в сегменте коммерческой недвижимости архитектурными изысками может похвастать и бизнес-центр класса В. "Оригинальная архитектура не является обязательным атрибутом объектов того или иного класса — как проекты самого высокого класса могут иметь довольно тривиальное (но эффективное) архитектурное решение, так и объекты невысокого класса могут иметь оригинальную архитектуру", — считает эксперт. При этом, для удешевления проекта оригинальное решение может быть реализовано только в части здания, в то время как остальная часть будет выглядеть более традиционно.
В то же время, если помещения бизнес-центра предполагается сдавать в аренду, то доходность офисного здания с оригинальной архитектурой может быть выше. "И при правильном позиционировании здания такой параметр, как необычный внешний вид, поможет сдать площади по более высокой арендной ставке, а также в определенных случаях — быстрее привлечь арендаторов", — заметил Андрей Тетыш.
Внешность и содержание
Также необходимо отметить проблему, которая присутствует у некоторых бизнес-центров, — несоответствие внешнего образа содержанию. "Существуют два основных параметра, которые способствуют успеху будущего бизнес-центра: это внешний вид и продуманность внутреннего пространства с инженерной, функциональной и бытовой точек зрения", — считает Андрей Тетыш. Внешний вид здания — это первое впечатление от бизнес-центра. Но далее заключается договор аренды. "И здесь уже на первый план выходит уровень обслуживания арендаторов, — говорит господин Тетыш. — И если он будет низким, то никакие архитектурные изыски не помогут удержать арендатора". Немаловажную роль играет и функциональность внутреннего пространства бизнес-центра. Планировки помещений офисного здания должны быть удобными. Также важно и соблюдение санитарных норм и требований. У нас же, к сожалению, есть примеры, когда девелоперы, делая акцент на оригинальности внешнего вида бизнес-центра, полностью игнорировали вопросы удобства арендатора. "А в одном из бизнес-центров в угоду внешней красоте была полностью 'убита' система естественной вентиляции здания, — замечает эксперт. — Да, снаружи здание выглядело красиво, но находиться внутри было просто невозможно". И именно из-за таких факторов многие арендаторы делают свой выбор в пользу бизнес-центра с более спокойной архитектурой, если он обладает достаточным набором характеристик и является качественным объектом офисной недвижимости.
Анна Отрощенко