Строительство скоростной железной дороги Санкт-Петербург — Хельсинки, ввод которой ожидается в 2009 году, сделает гораздо более доступным и Выборг, стоящий на середине пути между двумя мегаполисами. Участники рынка полагают, что это существенно оживит рынок недвижимости приграничного города. Кроме того, толчок развитию города даст 300-летний юбилей, который будут праздновать в 2010 году. Не менее важным фактором, который может в ближайшее время изменить инвестиционную привлекательность города, является оживление промышленности.
Ирина Солонова, директор по консалтингу GVA Sawyer в Санкт-Петербурге отмечает, что благодаря своей близости к границе России и Финляндии, город имеет все возможности, чтобы претендовать на роль туристического центра. "Однако туристический потенциал города используется незначительно, памятники не реставрируются и цивилизованный туризм отсутствует. Основная масса туристов — жители Петербурга. В стратегическом плане социально-экономического развития Выборгского района Ленинградской области туризм определяется как одно из приоритетных направлений экономики.
"В целом на данный момент Выборг не является привлекательным с точки зрения инвестиционной активности, иностранные инвесторы неохотно идут в регион. В перспективе ситуация может измениться", — полагает госпожа Солонова.
По ее мнению, ситуация может измениться уже в 2010 году, когда ожидается празднование 300-летия города. "К этой дате будет приурочена реставрация исторической части города", - отмечает эксперт.
Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга компании ASTERA St. Petersburg считает, что рынок коммерческой недвижимости Выборга обладает серьезным потенциалом развития, что опять же обусловлено выгодным местоположением города: он представляет собой крупный транспортный узел на границе с Финляндией.
"Кроме того, Выборг демонстрирует достаточно высокие социально-экономические показатели по сравнению с другими районами Ленинградской области, в том числе и уровень заработных плат населения. Поэтому наиболее перспективным для развития сегментом является торговая недвижимость", — отмечает Евгения Васильева.
Среднемесячная заработная плата в Выборге в 2007 году составила 14 522 рубля, что на 3 038 рублей больше уровня прошлого года. Лидерами по величине заработной платы по-прежнему остаются предприятия строительной и банковской сферы, где она превышает 20 000 рублей. В целом по Ленобласти на конец 2007 года средняя заработная плата составляет около 14 000 рублей, то есть на уровне Выборга.
Численность постоянного населения в муниципальном образовании "Выборгское городское поселение" в настоящее время составляет 78,4 тыс. человек, в том числе экономически активное население — 42,5 тыс. человек или 54,2% от общего числа жителей муниципального образования; количество пенсионеров — 21,1 тыс. человек (или 26,9% от всего городского населения). Однако по данным администрации города Выборга, наблюдается незначительная убыль постоянного населения: по прогнозам администрации, к 2010 году численность постоянного населения снизится до 78,2 тыс. человек.
Еще одним толчком для развития города может стать оживление промышленных и логистических проектов. Основными предприятиями сегодня являются: ОАО "Выборгский судостроительный завод", ЗАО "Выборгский хлебокомбинат", ООО "Национальный винный терминал", ЗАО "Приборостроитель", ОАО "Завод Пирс", ООО "Хелкама Форсте Виипури". В Выборге действует Выборгский торговый порт, общая площадь которого составляет 16,2 гектара. В 2007 году компания "РОСА Холдинг" продала Выборгский порт группе компаний "Осло Марин", которая собирается инвестировать в его развитие около €170 млн. В перспективе на территории Выборгского судостроительного завода разместится одна из трех российских судоверфей. В конце прошлого года компания получила контракт на строительство двух буровых платформ для "Газфлота", стоимость контракта составила 59 млрд рублей. Для модернизации производства под этот заказ ВСЗ планирует инвестировать около 800 млн рублей.
В Выборгском районе планируется создание зоны "Выборгский индустриальный парк" площадью 10 га и стоимостью €10 млн. Основной специализацией "Выборгского парка" станет металлообработка. Инвесторами выступают Городская управляющая компания Лаппеэнранты (Lappeenranta City Holding Company Ltd.) и администрация Выборгского района.
Рычаг для персонала
Для реализации всех проектов городу понадобится персонал — не исключено, что работодатели для привлечения специалистов пойдут по пути, который избрали крупные петербургские и областные промышленники. В частности, шинный производитель "Нокиан Тайерс", Ижорские заводы, ОАО "Климов", ОАО "Кировский завод" недавно заявили о том, что станут строить жилье для своих сотрудников — другими льготами высококлассный персонал заманить сложно.
В городе активно возводится жилье: только в центральной части ведется строительство трех новых проектов. Финская компания SRV строит в Выборге, в городском районе Папула (пос. Железнодорожный) на берегу моря, семь многоэтажных домов, два двухэтажных блокированных дома по четыре квартиры в каждом, два дома на две семьи и четыре индивидуальных коттеджа. К 2010 году на арендованном SRV участке планируется построить в общей сложности около 300 квартир. Строительство будет осуществляться в две очереди. В первую очередь на участке планируется возвести четыре восьмиэтажных дома, блокированные дома и двухквартирные дома. Строительные работы начались летом 2007 года, и первый многоэтажный жилой дом будет завершен осенью 2008 года.
Компания "Возрождение Санкт-Петербурга" (холдинг "ЛСР") завершила строительство первого элитного комплекса в Выборге — жилого дома "Конунг", являющегося памятником истории, архитектуры и культуры. В здании расположен встроенный паркинг на 21 место. Всего за 2007 год на территории Выборга было сдано около 30 тыс. кв. м жилья.
По данным "Петербургской недвижимости", в 2008 году на территории городского поселения планируются к сдаче 34,5 тыс. кв. м жилой площади, в том числе индивидуальных жилых домов общей площадью 5 тыс. кв. м, что на 14% больше, чем за 2007 год.
К 2009 году планируется ввести в эксплуатацию 46,6 тыс. кв. м жилой площади по таким адресам, как ул. Круговая, ул. Горная, ул. 2-я Южная, Московский проспект, в том числе и индивидуальных жилых домов общей площадью 5,45 тыс. кв. м.
К 2010 году объем вводимого жилья планируется увеличить до 51,05 тыс. кв. м. Жилые дома будут построены по таким адресам, как Ленинградское шоссе, ул. Горная, ул. 2-я Южная, ул. Круговая, ул. Травяная.
Сергей Себелев, заместитель директора департамента маркетинга и развития компании "Петербургская недвижимость" рассказывает: "Существующий проект концепции развития города, разработанный на основе существующего генерального плана застройки, предполагает основное развитие города в южном и юго-восточном направлениях. Основное развитие промышленности предусматривается в юго-восточном направлении. Малоэтажное строительство — на севере, многоэтажное — на юге Выборга. Проект концепции развития города рассчитан на 30 лет и позволяет документально обосновать границы Выборгского городского поселения".
Сетевой приход
По данным GVA Sawyer, сегодня в Выборге действует около 700 предприятий розничной торговли, около 300 предприятий общественного питания, 383 предприятия бытового обслуживания населения. В частности, в городе присутствуют магазины общероссийских торговых сетей "Карусель", "Пятерочка", "585", "Полушка", "Евросеть". Крупные торговые компании сами строят помещения под свои объекты ввиду недостатка предложения качественного уровня. Среди значимых проектов можно назвать торгово-офисный центр "Панорама" (9,3 тыс. кв. м торгово-офисных помещений), ТЦ на пересечении проспектов Ленина и Ленинградского (общая площадь — 8,6 тыс. кв. м), гипермаркеты "О`Кей", "Лента", а также спортивно-развлекательный центр с бассейном на Приморской улице.
Директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков считает, что рынок офисной недвижимости представлен в основном встроенно-пристроенными помещениями, а сегмент бизнес-центров развит пока слабо.
"Одним из крупных строящихся объектов является международный деловой бизнес-центр 'Виктория' (его застройщиком выступает ЗАО 'Выборгское карьероуправление'), включающий в себя офисный центр и гостиницу. Бизнес-центр расположен в центральной части Выборга на Рыночной площади. Гостиница рассчитана на 60 номеров. В бизнес-центре предполагается конференц-зона: главный конференц-зал на 100 мест и два малых зала на 40 и 50 мест. В настоящее время проводится внешняя и внутренняя отделка здания. Ввод объекта в эксплуатацию был запланирован на третий-четвертый квартал 2007 года, на сегодняшний день срок сдачи — начало 2008 года. Объем инвестиций за первое полугодие 2007 года составил 48 млн рублей", — рассказывает господин Себелев.
Валерий Грибанов