Вывод промышленных предприятий из центра Петербурга сформировал значительный неудовлетворенный спрос на помещения для развития бизнеса со стороны малых и средних предприятий. Именно эти фирмы были арендаторами в промышленных зданиях, которые теперь активно перепрофилируются под жилье, офисы и торговлю. Альтернативой помещениям, отправленным на редевелопмент, могут стать технопарки и индустриальные парки. Проектов в этой области заявлено множество, однако пока до удовлетворения спроса далеко. Кроме того, большинство индустриальных парков оборудуются в старых зданиях, а это таит в себе определенные проблемы для арендаторов.
Девелоперов подталкивает к созданию техно- и индустриальных парков и несоответствие имеющихся производственных площадей параметрам сегодняшнего спроса — потребность в небольших компактных производственных площадках, обеспеченных необходимыми коммуникациями и современным инженерным оборудованием растет; также растет и потребность в помещениях универсального типа, которые легко могут быть перепрофилированы под другой вид производства.
Концептуальный объект
Владислав Ковалевский, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St. Petersburg рассказывает: "Индустриальный парк — это объект производственного назначения, сдаваемый собственником в аренду, управляемый профессиональной управляющей компанией и развивающийся по единой концепции. Индустриальный парк — не просто набор помещений, где каждый арендатор действует самостоятельно, а действительно концептуальный объект. Концепция индустриального парка состоит в подборе размера и форматов производственных площадей и помещений под определенные целевые группы арендаторов, а также в специализации отдельных частей или объекта в целом под какую-либо отрасль промышленности. Например, перспективным для региона Петербурга и Ленобласти является объединение в одном индустриальном парке производителей автомобильных комплектующих, и этот процесс активно развивается в промышленных зонах пос. Шушары, а также на территории Всеволожского района Ленинградской области". Индустриальные парки, кроме производственных площадей, включают в себя офисные (зачастую это формат бизнес-парков) и складские помещения сухого или низкотемпературного назначения. Все чаще объекты на их территории строятся индивидуально с учетом всех потребностей арендаторов — built-to-suit (схема реализации проекта под конкретного заказчика).
Специалисты отмечают, что формат индустриального парка позволяет достигать синергетического эффекта за счет размещения на одной площадке различных компаний, технология работы которых и их производственные циклы взаимно дополняют друг друга. При этом индустриальный парк рассчитан на сегмент light industrial, то есть экологически безопасное производство.
Без статистики
На сегодняшний день индустриальные парки как комплексы, сочетающие складские, производственные, офисные и социально-бытовые помещения, являются достаточно популярными и распространенными в мире. С начала XX века индустриальные бизнес-парки стали активно создаваться в Европе и США, тяготея по местоположению в основном к крупным городам, транспортным узлам и портовым зонам. Только в Германии функционирует более 200 технопарков, а в США — более 400. В последние десятилетия техно- и индустриальные парки активно развивались в странах Азиатского региона, Восточной Европы и в Прибалтике.
Эксперты затрудняются назвать точное количество действующих в городе индустриальных парков. По различным данным, в Петербурге насчитывается не более 10 подобных объектов. Речь, естественно, идет только об индустриальных парках, которые находятся в профессиональном управлении. Развитием данного сегмента занимаются несколько компаний: ЗАО "МК ПСБ", ЗАО "Компания 'Музей'". Существующие объекты были созданы на территориях Ленинградского завода художественного стекла (ул. Профессора Качалова, 9), завода "Красная Заря" (Большой Сампсониевский пр., 60), АООТ "Завод электробытовой аппаратуры" (ул. Софийская, 14), ОАО "Красный треугольник" (наб. Обводного канала, 134-138) и др.
"В нашем городе функционируют около 20 индустриальных парков, находящихся в профессиональном управлении. Ни один из них нельзя полностью назвать качественным . Большинство площадей в них условно могут быть отнесены к классу C и C+, и лишь отдельные помещения соответствуют классу B. Заполняемость подобных объектов варьируется от 80% до 100%. Значительная часть существующих индустриальных парков расположена как раз в преобразуемых старых промзонах, т. е. со временем они должны быть перепрофилированы. А удовлетворить потребности оставшихся без площадей арендаторов будет нечем, так как другого предложения на рынке пока нет и в ближайшее время не будет в достаточном количестве", — предостерегает господин Ковалевский.
По данным Knight Frank St. Petersburg, ставки аренды на складские и производственные помещения могут варьироваться от $135 до $150 (чистая арендная ставка (triple net) за квадратный метр в год) в зависимости от площади и сроков договора аренды, на офисные помещения — от $260 до $320 за квадратный метр в год.
Несколько иные данные приводит Becar Realty Group. По оценкам компании, стоимость аренды площади на территории индустриальных парков составляет в среднем $115-140 за квадратный метр для объектов класса А и $90-120 за квадратный метр для объектов класса В. Стоимость приведена без учета НДС и коммунальных услуг.
Господин Ковалевский полагает, что на данный момент в Санкт-Петербурге нет вновь построенных современных индустриальных парков. Все подобные проекты реализуются на базе бывших производственных предприятий, которые по той или иной причине полностью или частично прекратили свою деятельность. В настоящее время известно о планах строительства нескольких современных качественных индустриальных парков, но все они будут реализованы не ранее 2009-2010 годов.
Первая ласточка
Первым масштабным проектом в России по реализации современного индустриального парка greenfield, как считают в компании Becar Realty Group, стал проект "Марьино СПб" в Санкт-Петербурге. В настоящий момент разработана концепция и идет проектирование индустриального парка "Марьино СПб", а инвестором является ЗПИФ "Промышленная недвижимость", находящийся под управлением ВТБ. Разработчик концепции — компания "Эспро Инвестмент", входящая в ГК "Эспро". Индустриальный парк создается на участке площадью 130 га в Петродворцовом районе Петербурга, рядом с пос. Марьино. В рамках проекта планируется возвести современный логистический комплекс класса А общей площадью 266 тыс. кв. м, провести подготовку земельных участков с коммуникациями для индивидуального строительства экологически чистых производств по требованию заказчика (build-to-suit) — около 78 га, а также общественно-делового комплекса, рекреационной зоны, предполагающей масштабные озеленительные работы с использованием ландшафтного дизайна. Индустриальный парк "Марьино СПб" обеспечит производственными площадями более 15 средних и крупных предприятий. В результате будут образованы 5 тыс. рабочих мест на производстве и 1 тыс. в логистическом, административно-офисном центрах и в технической зоне. Проект рассчитан на четыре года.
Еще один проект стартует на территории ОАО "Завод слоистых пластиков", который расположен на шоссе Революции, д. 84 в Санкт-Петербурге. Компания "ВС Девелопмент" начинает там строительство индустриального парка и логистического комплекса. Всего на территории предприятия площадью 12 га планируется разместить около 60 тыс. кв. м производственных и складских помещений и около 20 тыс. кв. м офисов.
"Среди основных препятствий на пути развития рынка качественной индустриальной недвижимости можно назвать дефицит земельных участков с развитой инфраструктурой или перспективой ее развития, их высокую стоимость, крайнюю нестабильность и непрозрачность земельного рынка, а также сложности с согласованием инвестиционных проектов", — рассуждает господин Ковалевский.
Развитие индустриальных площадок способствует выводу бизнеса малых и средних предприятий из теневого сектора, делает более прозрачной их деятельность. К тому же управление комплексом силами профессиональной управляющей компании гарантирует соблюдение всех норм, правил и требований контролирующих органов. Иногда индустриальный парк — это единственный выход для развития бизнеса малых и средних предприятий пищевой промышленности, которым предъявляют массу санитарных требований, несовместимых с деятельностью других предприятий.
"Пока еще не все малые предприятия осознали преимущества таких парков, да и у самого формата есть несколько нюансов. Во-первых, некоторые индустриальные парки расположены далеко от основных городских магистралей и станций метро, поэтому размещение в них производства может повлечь за собой потерю квалифицированных работников в производственной компании. Во-вторых, ставки аренды в индустриальных объектах выше, чем в тех, что привыкли арендовать малые компании. Поэтому для их привлечения девелопер при помощи профессиональных консультантов должен создать грамотную концепцию и хороший маркетинговый план по продвижению объекта на рынке. Неоспоримым плюсом для компаний станет то, что индустриальный парк позволяет эффективнее использовать ресурсы и снижать издержки производства, которые в городе становятся все выше из-за естественного удорожания всех видов ресурсов", — полагает господин Ковалевский.
Основное отличие
Наталия Черейская, директор департамента маркетинга и рекламы Becar Realty Group указывает, что главное и основное отличие между индустриальными и технологическими парками заключается в том, что первые создают условия, обеспечивая предприятия инфраструктурой для осуществления их основной производственной деятельности, а технопарки способствуют разработке и внедрению новых технологий в производстве. То есть, для технопарков обязательно присутствие научно-исследовательской составляющей (НИИ, университеты, научные центры и т. д.).
Генеральный директор East Real Альберт Харченко отмечает: "В силу подмены понятий, на сегодняшний день под термином 'технопарки' зачастую подразумевают проекты, в которых предложена смесь офисной и производственно-складской функций. Точнее было бы называть их индустриальными парками. Основным потребителем таких помещений являются малые промышленные предприятия. Уровень арендных ставок здесь на сегодняшний день значительно ниже среднерыночных по офисному сектору. Спрос на такие площади сохранится, однако я бы не стал пока выделять их в отдельный сегмент и обозначать наличие тренда по его развитию. Скорее, это наследие периода освоения промышленных площадок с минимальным размером инвестиций, и только редевелопмент этих площадок приведет к вынужденному перемещению арендаторов на окраины и формированию бизнес-парков там, где главными очагами притяжения будут выступать территории развития логистических и производственных центров. Несомненна необходимость участия государства в развитии данного сегмента — как с точки с точки зрения организации инфраструктуры, так и с точки зрения использования инструментов, делающих привлекательным инвестирование в такие проекты".
Строить лучше с нуля
Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН отмечает, что в Москве за чертой МКАД расположено много технопарков. "К сожалению, у нас рынок технопарков пока находится в зачаточном состоянии. До сих пор у нас нет реализованных проектов технопарков. Существуют бизнес-парки, которые были организованы на месте бывших промышленных предприятий. Именно эти проекты некоторые и называют технопарками. Однако это неправильно. На мой взгляд, располагаться технопарки должны в районе КАД, где есть большие пятна под застройку и более удобный подъезд к ним. И именно на помещения в таких технопарках спрос сегодня достаточно велик. Такие площадки особо востребованы производственными компаниями, для которых важно, чтобы их производство, склады и офисы располагались друг рядом с другом.
Что касается строительства или реконструкции, то строить лучше с нуля. В городе есть существующие строения, которые теоретически можно использовать под технопарк. Однако это — старые площадки и их реконструкция зачастую неэффективна, т. к. не отвечает современным требованиям. Поэтому, чтобы создать современный технопарк, необходимо строить его с нуля.
Плюсом технопарка является то, что благодаря этому формату недвижимости появляется возможность иметь рядом и офисы, и склады, и, возможно, производство. При этом аренда таких офисов недорогая. Минус — удаленность от центра города. Для некоторых этот фактор может стать решающим в пользу отказа от аренды площадей в технопарке", — полагает госпожа Марковец.
В конце прошлого года общественная палата по развитию малого предпринимательства при губернаторе Петербурга объявила, что в пригородах планируется создать порядка 10 промышленных зон, на территории которых разместятся выведенные из города промышленные предприятия, а также вновь созданные технопарки для промышленных и инновационных компаний. Но сроки реализации этих планов не определены.
Технопарки сегодня, как правило, строятся на базе уже существующих объектов, будь то вузы или предприятия.
"Создание технопарков должно стимулироваться государством, поскольку способствует развитию инноваций, новых рабочих мест и повышению добавленной стоимости региона. Государство может вкладывать средства в инфраструктуру технопарка, предоставлять льготы по налогам и таможенным платежам, чтобы обеспечить условия для привлечения частных инвестиций. Технопарки могут создаваться на базе промышленных предприятий, а также вузов", — полагают в компании Colliers International.
Пожалуй, самым известным проектом сегодня является будущий IT-парк при университете Бонч-Бруевича. Он будет расположен в черте города — на проспекте Большевиков и займет площадь в 46 га. По данным компании Colliers International, это один из самых дорогостоящих проектов с точки зрения инвестированных средств — на него планируется потратить около $500 млн.
"Коммерческие перспективы для частных инвесторов и девелоперов просчитать сложно. В таких случаях расчеты по доходности большей частью будут зависеть от индивидуальных договоренностей компаний с чиновниками, а не от рыночной ситуации. Для привлечения крупных компаний, соответствующих общей концепции технопарка, администрацией могут создаваться уникальные (нерыночные) условия: пониженные арендные ставки, отсутствие каких-либо обязательных платежей, ускоренное оформление документов и т. п. В то же время технопарки, совмещающие офисы, 'чистое производство' и жилые функции, могут стать оазисами для творческих амбиций девелоперов", — рассуждают специалисты компании Colliers International
Одним из крупных игроков на рынке технопарков в Санкт-Петербурге может стать финская компания Technopolis. Она заключила соглашение о строительстве в городе технопарка с объемом инвестиций €200 млн. Технопарк будет располагаться в районе промышленной зоны Нойдорф. Среди других крупных проектов участники рынка называют планы некоммерческого партнерства разработчиков программного обеспечения "Руссофт" по строительству офисного здания технопарка высотой в 23 этажа рядом со станцией метро "Пионерская". "ЮИТ Лентек", дочерняя компания финского концерна YIT, планирует начать строительство технопарка в промышленной зоне Горелово, в 1 км от выезда на Таллиннское шоссе в Санкт-Петербурге. Сумма инвестиций в проект может составить €350 млн. Площадь участка для строительства проекта составляет 115,5 га, 96,5 га из которых находятся в собственности "ЮИТ Лентек", а 15 га компания арендует у города. Предполагается, что на участке можно возвести не менее 400 тыс. кв. м площадей. В состав технопарка войдут крупные, средние и мелкие промышленные предприятия, а также логистические центры и офисные помещения.
Валерий Грибанов
В первом полугодии 2008 года по предварительным данным в городе введено более 250 тыс. кв. м качественных складских площадей. Это почти столько же, сколько было введено за весь прошлый год.
Согласно данным Colliers International, в первом квартале 2008 года было введено около 92 тыс. кв. м новых складов высокого класса. Таким образом, общая площадь складов классов А и В достигла в городе 612 тыс. кв. м. Во втором квартале ожидается ввод еще 160 тыс. кв. м.
Первый квартал 2008 года, по оценкам компании Colliers International, ознаменовался для рынка четырьмя существенными событиями. Дочерняя компания финской SRV Group заявила о начале проекта строительства логистического комплекса площадью 100 тыс. кв. м вблизи КАД в северной части Санкт-Петербурга. Строительство комплекса будет вестись в три очереди. Первая должна быть завершена к концу текущего года. При этом финская компания будет рассматривать возможность продажи проекта заинтересованному инвестору. Британская девелоперская компания Norman Asset Management заявила о своих планах построить многофункциональные логистические парки в четырех городах России к 2010 году, в том числе и в Санкт-Петербурге. Началась подготовка участка под строительство производственно-складского терминала "КПД Карго". Земельный участок площадью 23 га расположен в 16 км от Петербурга, в Отрадном. Ранее здесь располагался Ленинградский мачтоприточный завод. Сдача объекта в эксплуатацию заявлена на конец 2009 года. Комплекс будет состоять из семи зданий. Два здания предназначены под собственные нужды "КПД Карго" как логистического оператора. Основной деятельностью "КПД Карго" является предоставление услуг в области логистики. Стоимость проекта оценивается в $30 млн. Наконец, началось строительство офисно-складского комплекса класса А "Кулон-Пулково", который планируется завершить в декабре 2008 года. Проект развивает московская компания "Эспро Девелопмент". Общая площадь терминала "Кулон-Пулково" составит 36 тыс. кв. м. Под строительство отведен участок в 5 га на расстоянии около 200 метров от Пулковского шоссе, вблизи аэропорта.
Валерий Грибанов