Ключевой вопрос
технологии
По мере уменьшения темпов роста цен на рынке загородной недвижимости все заметнее становится смена покупательских целевых предпочтений. Доля инвестиционных покупок постепенно снижается, все больше коттеджей приобретается собственно для проживания. В связи с этим все более актуальным становится западный подход к продаже загородной недвижимости, когда застройщик сам доводит коттеджи до максимальной степени готовности к проживанию, в идеале — до стадии "под ключ".
Сделка с отделкой
В конце мая начались открытые продажи в довольно необычном поселке "Экоэстейт Павловская слобода". Расположен он на выигрышном направлении (Новорижском), невдалеке от очень популярного у покупателей поселка "Княжье озеро". Впрочем, интересна "Павловская слобода" не этим. Это камерный поселок на шесть домов, каждый из которых не только отделан внутри, но и обставлен. "Каждый коттедж оформлен в уникальном стиле, который создавался группой дизайнеров с известнейшими мировыми именами,— рассказывает Дмитрий Котляренко, генеральный директор компании RIGroup, девелопера проекта.— Один из домов оформлен известным британским декоратором и дизайнером Ниной Кэмпбелл. Декорируя дом, она ориентировалась на мировые тенденции дизайна интерьеров, уделяя особое внимание теме экодевелопмента".
Поскольку все коттеджи в поселке деревянные (генеральный подрядчик — известная компания Vuokatti), то собственно внутренних отделочных работ требовался минимум, зато гораздо сложнее было вписать в дома мебель и прочие предметы интерьера. Концептуально дома получились очень разные, от теплых и по-домашнему уютных, до почти агрессивных, напоминающих скорее музей. Впрочем, покупателей никто не обязывает приобретать дома с готовой обстановкой: если интерьер не понравится, дом можно купить и без мебели. Но на данном этапе продаж именно наличие дизайнерской обстановки вызвало немалый интерес к поселку. К слову, по данным компании Blackwood, цены на коттеджи довольно высоки — $4-6 млн.
"Экоэстейт Павловская слобода" — далеко не первый случай такого подхода к реализации загородной недвижимости. "Из самых ярких проектов Рублево-Успенского шоссе можно назвать поселок "Николино", где дома были выведены на продажу с отделкой под ключ и полностью меблированными",— напоминает исполнительный директор салона элитной недвижимости "Рублевка Immobiliare" Наталья Петшик. Есть и другие примеры. "В поселке "Серебряный век" изначально предполагалась отделка коттеджей "под ключ" (правда, без мебелировки),— вспоминает директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate Алексей Артемьев.— В этом проекте гармонично сочетаются внешняя и внутренняя отделка домов, а также отделка общественных зон без мебели, использовались высококачественные отделочные материалы. Полностью отделаны и коттеджи в поселке "Ладога", расположенном на Киевском шоссе". Появление полностью готовых к проживанию объектов свидетельствует о постепенном переходе подмосковного рынка к схеме продаж по образу и подобию той, что принята на Западе.
Продать подчистую
На первый взгляд, массовое появление поселков с уже отделанными домами должно стать главной тенденцией рынка загородной недвижимости: построенные дома с выполненной внутренней отделкой улучшают визуальное восприятие проекта, что может способствовать росту темпов реализации объектов. Так отчасти и происходит. "Если сравнивать с прошлыми годами, то тенденция к увеличению процента строящихся под ключ проектов очевидна,— делится своими наблюдениями Дмитрий Котляренко.— Существует определенный процент клиентов, которые желают приобрести готовые для проживания дома. По разным подсчетам это 30-40%, а в некоторых случаях до 50% обращений. Соответственно застройщики стараются насыщать рынок, и в ближайшем будущем прогнозируется рост данного предложения во всех ценовых сегментах". Есть и еще одна вполне понятная причина, стимулирующая девелоперов к появлению готовых для проживания поселков. "Для застройщика выполнять внутреннюю отделку выгодно, поскольку ее наличие существенно увеличивает стоимость домовладения,— говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.— Например, если у застройщика есть собственное производство отделочных материалов, строительство домов "под ключ" может принести немалую прибыль".
Однако существует чисто российская причина, мешающая полному переходу к западной модели реализации загородной недвижимости. "Реализация коттеджей, как правило, начинается еще на этапе строительства,— говорит заместитель генерального директора компании "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.— Клиенту, который покупает дом на начальной стадии, выгоднее оплатить отделку позже. Потому что для оплаты отделочных работ необходимо привлекать дополнительные средства, а банки сейчас очень неохотно выдают ипотечные кредиты под загородную недвижимость, и процентные ставки по этим кредитам высоки. Поэтому покупать дом с отделкой нецелесообразно. За рубежом все дома продаются с отделкой, потому что там низкие процентные ставки по кредитам, и клиент сразу может купить дом с отделкой и получить готовое жилье. На Западе никто не станет покупать землю, а потом строить на ней дом — такие сделки совершаются крайне редко. У нас же достаточно распространена покупка земельных участков. Покупатель приобретает земельный участок и впоследствии, когда у него появляются средства, приступает к строительству дома. Таким образом клиент "дробит" покупку с точки зрения своих финансовых вложений. Стоимость отделки составляет значительный процент от общей стоимости дома, поэтому она не востребована на начальном этапе строительства. Когда поселок сдан в эксплуатацию, а дома в продаже еще есть, застройщику целесообразно осуществлять отделку, чтобы привлечь клиентов, которые ищут готовое жилье. Поэтому можно говорить о том, что количество поселков с домами с готовой отделкой растет в соответствии с динамикой сдачи поселков в эксплуатацию. Также количество домов с отделкой будет увеличиваться по мере развития кредитования в России. Как только ставка на ипотечный кредит упадет до 5-6%, рынок изменится, и большинство будет покупать дома с отделкой".
Со стеной или на стене
Учитывая эту особенность рынка, девелоперы по-прежнему предпочитают отделывать лишь часть домовладений. "В качестве примера можно привести поселок "Резиденции Бенилюкс", расположенный в 20 км от МКАД по Новорижскому шоссе, в этом проекте представлено несколько коттеджей "под ключ", площадью от 500 кв. м на участках от 40 соток по цене от $5 млн,— рассказывает Мария Литинецкая.— Также на Новорижском направлении дома "под ключ" представлены в поселке "Истра Кантри Клаб" (39 км от МКАД), стоимость домовладений здесь — от $550 до 1 000 тыс., в поселке "Княжье озеро" (часть коттеджей продается на стадии готовности "под ключ"), а на Рублево-Успенском шоссе в поселке "Горки-8" в стадии готовности "под ключ" представлены таунхаусы". Причем решить дооформить коттеджи до состояния "под ключ" застройщик может не на начальной стадии развития проекта, а тогда, когда возникает необходимость либо привлечь больше внимания к поселку, либо повысить финансовую отдачу от него. Иногда результат себя оправдывает, иногда нет. "Как пример подобного поселка можно назвать "Новахово", который был выставлен на продажу после сдачи госкомиссии в мае 2004 года,— рассказывает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба" Иван Шульков.— Позднее в 28 нераспроданных домах была сделана отделка, и с ноября 2006 года они были выставлены на продажу в состоянии "под ключ". После этого динамика продаж значительно снизилась: если в состоянии под отделку скорость реализации была 2-2,5 коттеджа в месяц, то после отделки сократилась до одного коттеджа в месяц. В настоящее время нет тенденции к увеличению количества поселков с домами, предлагающимися в состоянии "под ключ", поскольку у застройщиков появилось понимание, что нет смысла прибегать к отделке заранее, так как у покупателя всегда есть собственное представление об удачном дизайне и планировке. Многие компании предлагают помощь дизайнера или архитектора в отделке дома в качестве дополнительной услуги, и чем выше сегмент недвижимости, тем больше подобных примеров. В уже названном нами поселке "Новахове" средняя стоимость коттеджа составляет около $6 млн".
Еще более осторожные застройщики ограничиваются демонстрационными коттеджами с отделкой. "Это производит большое впечатление на покупателей, особенно на женщин, так как им проще представить будущий проект, находясь в show-room, чем глядя на пустой участок, где когда-нибудь вырастет дом,— говорит Анастасия Кротова.— Такой великолепный дом подсознательно подталкивает покупателя к принятию решения о покупке, и он даже будет готов на 30-50% увеличить бюджет предполагаемой сделки, если дом ему понравится. На мой взгляд, отличный пример show-room был у коттеджного поселка "Стольное". Тем не менее, реализация коттеджей с отделкой "под ключ" не очень привлекает застройщиков. Во-первых, это займет больше времени и средств, во-вторых, покупатель все-таки больше интересуется домами "под чистовую отделку", так как у многих есть свой дизайн-проект. Как я уже говорила, застройщику достаточно иметь show-room, чтобы дать представление о своих возможностях. Более того. Покупателям я советую быть вдвойне осторожными при выборе домов с готовой отделкой. Многие элитные поселки оправдывают свои цены высокими затратами на отделку, утверждая, что все материалы везут из Италии, Франции, с последних выставок, от известных дизайнеров, только натуральные и редкие. Но, к сожалению, зачастую эта информация соответствует правде на 50% в лучшем случае. Многие материалы куплены где-то в Москве и не такие они эксклюзивные, как описывал продавец. Покупатель начинает это понимать, когда видит одну и ту же плитку или мебель в нескольких домах. Поэтому сейчас многие клиенты возят с собой своих доверенных архитекторов, чтобы те определяли реальную стоимость и уникальность дома. В своей практике я встречала только один небольшой камерный поселок, где в доме работали итальянцы и французы, которые вручную расписывали по миллиметру лепнину и столярку. Такие случаи единичны: дома — настоящее произведение искусства".
Таким образом, рынок еще не определил своего отношения к полностью готовым к проживанию загородным домам. "На сегодняшний день доля поселков, где присутствуют дома с отделкой, не превышает 10-15% рынка,— говорит руководитель отдела первичного рынка загородной недвижимости Vesco Realty Светлана Ширяева.— Безусловно, у застройщиков появилось понимание, что и поселки с отделкой продаются, так как в данном сегменте присутствует спрос. Тем не менее, пока риск того, что такие объекты будут плохо продаваться, есть. Поэтому многие застройщики предпочитают строить объекты, которые пользуются стабильным спросом".