Девелоперам, покупающим на аукционах участки в Москве под строительство офисной, торговой и гостиничной недвижимости (жилье город собирается в основном строить сам), больше не придется очищать землю — сносить строения, договариваться с их собственниками, жителями или арендаторами. Обременения возьмут на себя чиновники. Оплата доли города (40% и более от стоимости проекта) также упразднена — ее включат в стартовую цену участка на аукционе.
Новые правила проведения земельных аукционов в Москве реально начнут действовать только с августа, хотя они закреплены городским постановлением от 20 мая (N 417 "О дальнейшем развитии системы подготовки и проведения торгов при реализации инвестиционных проектов в сфере капитального строительства на территории города Москвы"), а соответствующие поправки в федеральном законодательстве — Градостроительном и Земельном кодексах — появились в начале 2007 года. Об этом "Ъ" рассказал сотрудник столичного стройкомплекса.
На первые торги, где не будет ни доли города, ни других обременений, будут выставлены участки под пять объектов гаражного строительства, подтвердил представитель тендерного комитета Москвы. По его словам, эти аукционы пройдут в августе. О вступлении в силу новых порядков говорит и глава департамента экономического развития Москвы Юрий Росляк.
Он уточнил, что теперь город "будет сам заниматься освобождением участка и подготовкой всей необходимой граддокументации, чтобы покупателю осталось только строить объект". Раньше девелопер был вынужден улаживать вопросы с собственниками зданий, расположенных на территории участка, их жителями и арендаторами, самостоятельно сносить местные строения.
"Продажа Москвой участков, на которые не были урегулированы права третьих лиц, часто вызывала нарекания со стороны федералов",— вспоминает другой столичный чиновник. По новой версии Земельного кодекса для продажи участка на аукционе его необходимо поставить на государственный земельный кадастровый учет в Роснедвижимости, а для этого он должен быть свободен от прав третьих лиц.
Чиновники поясняют, что теперь стартовую цену участка для аукциона будет высчитывать независимая экспертиза, основываясь на кадастровой стоимости земли и всех затратах, понесенных городом на подготовку площадки к торгам. Так называемая доля города, которая иногда может составлять до 40% стоимости проекта, также, по их словам, будет учитываться в стартовой цене для аукциона. Средняя кадастровая цена одного гектара, например, в Западном административном округе Москвы составляет $7,5 млн. Один из московских девелоперов признается, что затраты на освобождение участка от обременений могут достигать 20-30% в инвестиционной стоимости проекта. Среднея себестоимость строительства одного кв. м в Москве, напоминает он, составляет около $3 тыс.
Для московского рынка недвижимости это революционно новый порядок, хотя в некоторых других российских городах такая технология давно вошла в практику, отмечают девелоперы. Владелец петербургской компании "Лемешко и партнеры" Дмитрий Лемешко говорит, что в Санкт-Петербурге власти уже выставляют на аукцион только чистые от обременения участки.
"Хотя теперь в цену прав аренды и будут включены все затраты, которые понесет город, чтобы упаковать участок, застройщику уже не придется брать на себя риски, связанные со сносом строений, переговорами с собственниками",— радуется гендиректор московской ГК "Оргстройинвест" Светлана Третьякова. Зачастую стоимость затрат и сроки разрешения этих вопросов невозможно прогнозировать, что негативно сказывается на рентабельности проекта, добавляет она. По словам вице-президента ГК "Ташир" Виталия Ефимкина, на решение всех вопросов с обременениями может уходить до года и более. "Каждый лишний год за счет роста стоимости стройматериалов и процентов по кредиту может прибавлять к себестоимости строительства одного квадратного метра до $1 тыс.", — говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.