Зонирование территорий
Шесть лет назад столичное правительство приступило к реализации программы вывода из Москвы промзон и провалило проект. Власти не сумели или не захотели решить проблемы с множеством собственников на заводах, не помогли девелоперам в решении инфраструктурных вопросов. Если бы не дефицит ликвидных площадок под строительство, вряд ли удалось вывести из города хотя бы одну промзону, признают участники рынка.
Программа на все времена
Идея переместить промзоны из центра Москвы возникла еще в 1980-х годах. В 1930-х годах облик города формировался без какого-либо генерального плана. Более того, площадь Москвы была значительно меньше, и по мере ее разрастания вширь внутри жилых анклавов и престижных районов оказывались заводы и фабрики. После перехода к рыночной экономике деятельность этих предприятий при высоких ценах на землю стала абсолютно неэффективной. Это привело к тому, что предприятия стали выводить стихийно их новые собственники. При этом производство никуда не переносилось, а просто закрывалось. По данным правительства Москвы, в 1993-2003 годах без всяких программ в столице было реорганизовано около 200 га промышленных территорий. В 2002 году столичные власти решили ограничить этот процесс и приняли постановление N1065-ПП от 24 декабря 2002 года "О первоочередных мероприятиях по совершенствованию механизма реорганизации производственных территорий г. Москвы". Оно стало результатом масштабного исследования, которое было проведено совместно с префектурами административных округов и городскими комитетами. В итоге было выявлено 14 производственных территорий общей площадью более 1200 га. Эти площадки было решено выставить на конкурс.
Более подробно детали новой программы по выводу промзон столичные чиновники решили изложить в постановлении правительства Москвы N107-ПП "О целевой программе реорганизации производственных территорий города Москвы на период 2004-2006 гг.". Этот документ определил механизм, по которому промзоны можно было выводить из центра столицы. Согласно ему, перебазирование действующих производственных предприятий осуществлялось исключительно после строительства нового здания на другой территории. В противном случае владелец должен был предоставить предприятию новые помещения для работы. В результате на высвобождаемых таким образом территориях ежегодно должно было строиться не менее 600 тыс. кв. м жилья, а также в совокупности до 736 тыс. кв. м офисных помещений для малого бизнеса. При этом Москомархитектуре предписали обеспечить подбор земельных участков для размещения перебазированных предприятий преимущественно в пределах того же административного округа. Все эти пункты должны были служить одной цели — привлечению ежегодных частных инвестиций в размере 14 млрд руб. на реорганизацию промзон. То есть за три года сумма должна была составить примерно $1,5 млрд.
Итоги реализации программы были подведены в постановлении правительства Москвы от 29 мая 2007 года N409-ПП. Как следует из документа, за три года столичным властям при помощи частных инвесторов удалось реорганизовать 460 га производственных территорий, на которых было возведено более 2,15 млн кв. м жилья, 500 тыс. кв. м объектов социально-культурного назначения, 303 тыс. кв. м офисных и торговых площадей, а также 751 тыс. кв. м нежилых помещений для размещения субъектов малого предпринимательства. То есть получается, что декларированные в программе показатели были достигнуты. Однако в целом в обширной программе упомянуто гораздо большее число предприятий, чем фигурирует в итоговом документе. Предполагалось, что она даст толчок частному бизнесу для активного освоения промзон, да и список территорий промзон был шире, чем в постановлении N409-ПП. Программа распространялась на 44 производственные территории общей площадью 8,6 тыс. га. Как оказалось, у частных инвесторов возникли трудности.
Тормоз развития
Во-первых, столичные власти не стали решать корпоративные конфликты на территории промзон, в результате многие предприятия оказались мишенью для рейдерских захватов или по-прежнему принадлежат нескольким собственникам. Более того, из-за многочисленных пробелов в законодательстве у городских властей, по словам экспертов, практически нет возможности применения санкций за неэффективное использование земельных участков или их изъятия. С другой стороны, задачей городской администрации в процессе реорганизации промзон является развитие транспортной и инженерной инфраструктур, а также энергоресурсов, однако соответствующие решения могут не приниматься годами. "Как правило, участки в промзонах принадлежат нескольким собственникам. Программа реформирования промышленных зон, принятая городскими властями, становится нереальной, если между этими собственниками нет договоренностей о едином комплексном порядке реформирования промзоны, а также о порядке инвестирования и участия в прибыли",— добавляет генеральный директор "МИАН-Девелопмент" Олег Рубин. По его словам, городские власти обычно не помогают решать эту проблему. В частности, проект реконструкции завода "Красный богатырь" был представлен на общественном совете в 2004 году, а инвестор — "Монтаж-инвест" нашелся пока только для одного участка; строительство планируется завершить во втором квартале 2009 года. Всего же на территории промзоны расположено около 50 промышленных предприятий, а следовательно, столько же участков. Другим примером того, как труднорешаемые инфраструктурные проблемы, накладываясь на отсутствие общих договоренностей, привели к большой задержке реализации проекта, эксперты называют случай с так называемым "Золотым островом". Территории на этом участке напротив Кремля принадлежат различным компаниям, а замена всей инженерной инфраструктуры, по данным одного из застройщиков острова, потребует $400 млн. В результате проект так и не сдвинулся с мертвой точки, а городские власти решили отобрать статус управляющей проектом компании у КРТ, долгое время управлять им самостоятельно, а затем передать эти функции "Гута-Девелопмент". Отчаявшись добиться какого-то результата, из проекта по строительству подземного торгового комплекса под Болотной площадью вышла компания "Ингеоком-Инвест", уступив свою долю Mirax Group. Вывод фабрики "Красный Октябрь" на территорию концерна "Бабаевский" занял у "Гута-Девелопмент" около трех лет. В 2008 году компания заявила, что также выведет из центра города фабрику "Рот Фронт". Расходы оценены в 3,5 млрд руб. Закончить перебазирование фабрики девелоперы планируют только к 2012 году. То есть на этот раз для вывода промзоны компании может понадобиться четыре года.
По словам Олега Рубина, в ближайшее время процесс застройка промзон станет еще сложнее. Всему виной — постановление правительства Москвы от 30 октября 2007 года N962-ПП "О мерах по упорядочению градостроительной деятельности и осуществлению комплексной застройки на территориях Москвы, освобождаемых от использования в производственных целях". Согласно этому документу, заказчиком, разрабатывающим документацию по планировке производственных территорий, становится Москомархитектура. Пока это ведомство не разработает всех нужных документов по кварталу, а правительство Москвы их не утвердит, девелопер не сможет приступить к разработке акта разрешенного использования и проектированию нового объекта. Хотя, согласно Градостроительному кодексу, инициатором такой документации могут быть и "прочие заинтересованные лица", к которым, безусловно, относятся собственники недвижимости в промзонах. "В связи с инертностью местных властей и нежеланием других собственников выводимого предприятия менять привычный расклад, как правило, процесс вывода промзоны растягивается на четыре-семь лет в зависимости от масштабности проекта. Более того, на первом этапе девелоперам приходится полагаться только на собственные средства, на финансирование со стороны банков можно рассчитывать только после получения полного пакета необходимых документов",— утверждает директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев. По его словам, практически всем участкам земли в промышленных зонах необходима рекультивация, так как за время функционирования предприятий грунт был загрязнен различными промышленными отходами. Необходимо вывозить землю на глубину порядка 1-2 метров, прежде чем начать новое строительство, а затраты на подготовку участка могут составить около $5 тыс. за сотку. "Поиском площадки для вывода промзоны, как правило, занимается сам девелопер. Выводимое предприятие называет приоритетные места, где ему хотелось бы находиться, после чего ведутся переговоры с продавцами участков, по результатам которых стороны приходят к консенсусу",— добавляет член совета директоров корпорации Mirax Group Максим Темников. Процесс вывода промзоны идет быстрее, только если собственники предприятий сами становятся девелоперами своих участков. Например, на территории завода "Рубин" его владельцем был построен торговый центр "Горбушкин двор". Другим примером может стать бизнес-центр "Красная роза", который возвела на месте одноименной фабрики компания "Нерль".
Важен результат
Сложности при выводе промзон привели к тому, что большинство самых привлекательных участков, расположенных под предприятиями в центре столицы, так и не было вовлечено в оборот рынка недвижимости. Помимо упомянутого выше "Золотого острова" долгостроем участники рынка называют и проект строительства элитной недвижимости на месте РТИ "Каучук" в районе станции метро "Фрунзенская". УК "Уникор" получила контроль над этой площадкой четыре года назад, однако строительство планируется начать только во второй половине 2008 года (нынешнее название проекта — "Садовые кварталы"). В самой компании опровергают обвинения в том, что задержка якобы связана с недостатком финансовых ресурсов, и утверждают, что несколько лет потребовалось на перенос производства и разработку архитектурного проекта. "Отчасти превращение привлекательных промзон в долгострой связано с тем, что московское законодательство о перебазировании предприятий чрезмерно усложнено. Также определенные проблемы возникают в нагрузку от предыдущих собственников: это и налоговые претензии, и финансовые обязательства перед третьими лицами, и наличие на территории объекта других собственников, а также сданные в долгосрочную аренду помещения. Кроме того, модернизация коммуникаций требует таких средств, что зачастую делает экономику проектов отрицательной",— говорит Юрий Синяев.
Все эти факторы замедляют реализацию программы столичного правительства. "На мой взгляд, за время существования программы было реорганизовано не более 10% от заявленного количества промзон. Самое быстрое освоение промышленных участков происходит в ЦАО и ЗАО — это дорогие, но наиболее эффективные с точки зрения девелопмента округа",— считает Максим Темников. По словам Олега Рубина, один из таких проектов реализуется на месте промзоны "Фили" и "Западного порта", где будет построено 200 тыс. кв. м жилья. В настоящее время уже ведется планировка последней части территории. Кроме того, примерно 1 тыс. га вокруг делового центра "Москва-Сити" планируется застроить жилыми домами и социальными объектами. Сейчас большая часть этой территории занята производственными и коммунальными объектами, входящими в три производственные зоны: "Фили", "Магистральная улица" и "Силикатная улица". "Знаковым является освоение бывших промзон заводов ЗИЛ и АЗЛК, а также бывший насосный завод на Большой Татарской улице — практически в двух шагах от Кремля",— говорит заместитель директора по инвестициям компании "Сити-XXI век" Владлен Писарев. Кроме того, по его словам, в ближайшее время будет выводиться промзона в районе улицы Плеханова, а также промзона в районе Дубровки и 1-го Дубровского переулка.
В большинстве зарубежных мегаполисов предприятия также выводились за черту города, а промышленные зоны преобразовывались в деловые районы, например, в английском Манчестере, который благодаря комплексной перестройке старых кварталов и промышленных зон из угледобывающего городка превратился в современный мегаполис. При этом во всех таких проектах государство старалось помогать девелоперам. В частности, в Лондоне на создание общественно-деловой зоны Docklands на месте полуразрушенных речных доков государство выделило £2 млрд для выкупа земли у собственников, рекультивации земель и создания обновленной инфраструктуры. Только после этого в проект удалось привлечь £6 млрд частных инвестиций. Примерно так же поступили власти на территории "Москва-Сити", подготовив участки для девелоперов. Однако на "Целевую программу реорганизации производственных территорий города Москвы" выделялось из городского бюджета только от 90 млн до 150 млн руб. в год. По мнению экспертов, в ситуации, когда органы власти настаивают на перебазировании предприятий промзон, не выделяя на это средства из бюджета, проекты по реорганизации некоторых промзон становятся нерентабельными и их реализация откладывается. И пока нет оснований считать, что с выводом предприятий за черту города что-то изменится.