Огромное количество земли и стремительно развивающаяся законодательная база позволяют говорить о предпосылках формирования нового класса операций на рынке недвижимости — сделок с городскими земельными участками.
Новые операции с недвижимостью практически всегда привлекательны. Вот только несколько схемы, позволяющие заработать вполне приличные средства.
Схема 1. Сейчас территориальное управление "Якиманка" ведет переговоры с Научно-производственным объединением "Нефтегазавтоматика". Это предприятие дало согласие освободить занимаемую ими площадь около 5 га в центре Москвы в обмен на 1,5 млрд рублей. На эти деньги "Нефтегазавтоматика" планирует приобрести завод в другом городе. Причем пока неизвестно, кто будет платить: то ли это будет муниципалитет, то ли коммерческая фирма, которая и получит участок. Рассматриваются оба варианта. Если будет принят второй, он станет прецедентом — впервые в Москве земля будет продана не через аукцион. Единственный недостаток в этой схеме — "Нефтегазавтоматика" не выкупила участок, поэтому коммерческая фирма (если это будет фирма, а не муниципалитет) получит землю только на правах долгосрочной аренды. Но по оценкам экспертов Ъ, даже права долгосрочной аренды на подобный участок на рынке стоят не менее 4,5 млрд рублей. Рентабельность проведения операции очевидна.
Схема 2. Сразу отметим, что она связана с некоторыми не слишком высокоморальными поступками. Необходимое условие ее осуществления — заключение Москомприроды о невозможности функционирования того или иного предприятия в черте города ввиду того, что оно не соответствует экологическим нормам. Для получения этого риэлтерам необходимо сделать две вещи.
Первая: провести исследования, в просторечии именующиеся промышленным шпионажем, и выяснить, насколько загрязнены отходы и выбросы интересных с точки зрения земельных участков московских предприятий. Предприятия, нарушающие экологические нормы берутся на заметку.
Вторая — работа собственно с предприятием. На первом этапе она напоминает обыкновенный шантаж — или вы продаете нам за хорошие деньги контрольный пакет акций, или мы передаем информацию в Москомприроду. 90% согласятся на первый вариант, так как весьма вероятно, что Москомприрода примет решение о ликвидации производства: прецеденты имеются. Уговорившись, необходимо предупредить предприятие не забыть выкупить землю и снабдить его требующейся для этого суммой.
Наиболее интересен следующий этап. Информация о свинячащем предприятии (теперь в качестве уже добровольного признания) все равно поступает в Москомприроду. Затем после соответствующего распоряжения предприятие выводится, в соответствии с требованиями, за черту города. Вы спросите, а не упрется ли Москомприрода? Мы отвечаем — нет, не упрется. Потому что подобная деятельность по вынесению решения на вывод предприятий, загрязняющих среду столицы, за черту города, входит в ее прямые обязанности. И в ее недрах даже существует отдел, занимающийся этой проблемой, на счету которого уже есть ликвидированные и перенесенные за пределы Москвы предприятия.
Но! участок, но котором располагалось предприятие, все равно остается в его собственности. Как он будет дальше использоваться, объяснять, думается, не стоит. Даже обыкновенная продажа прав его аренды не только покроет все расходы на вывод предприятия, но и принесет прибыль. К примеру, вывод за пределы Москвы гипотетического предприятия, занимающегося площадь в 5 га, обойдется максимум в $3-3,5 млн (имеются в виду затраты на покупку земли, создание необходимой инфраструктуры, строительство коробки и перенос оборудования). Продажа права его долгосрочной аренды (даже за пределами Садового кольца) принесет минимум $4-4,5 млн. Стоит ли подобная морока $1 млн прибыли? Стоит.
Заметим, что одна из известных московских риэлтерских фирм уже реализует подобный проект. Дело находится на стадии подготовки распоряжения Москомприроды о выводе предприятия.
Отметим, что для успешных операций по этой схеме нужно поторопиться, иначе конкуренции не избежать. Есть сведения из Москомприроды, что по генеральному плану застройки столицы, разработка которого завершается, в центре Москвы нет места крупным промышленным предприятиям. Москомприроде уже поручено рассмотреть варианты широкомасштабных операций по выводу предприятий за пределы города.
Схема 3. Развивает две предыдущие. Итак, фирма приватизирует предприятие с большим земельным участком и выводит его за город. Получается довольно привлекательная картина: в распоряжении фирмы, во-первых, остается производство, а во-вторых, очень дорогой земельный участок. А дальше, если это согласуется с ее планами, фирма может продать или первый, или второй объект. Располагая приличной суммой, можно либо развивать производство, либо затеять на оставшейся территории какое-нибудь строительство.
Схема 4. Можно поступить и еще проще, если нужно получить только земельный участок. Приватизации предприятия также используется. Однако для получения земли можно обойтись и просто ликвидацией производства. Для этого опять же нужно только получить контрольный пакет акций, а он при хорошем раскладе может оказаться и довольно небольшим. По указу президента от 1 июля 1992 года #721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества" решение о ликвидации предприятия можно получить на собрании акционеров, если присутствует более 50% держателей акций. Так что если обеспечить присутствие нужных людей, можно получить решение о ликвидации, владея лишь 25% акций.
Схема 5. Городскую землю в собственность можно получить не только выводя за черту города промышленные предприятия, но и проводя гораздо более привычные для отечественных риэлтеров операции — с жильем. Такая возможность предоставляется им постановлением правительства Москвы #813 от 24 августа 1993 года "О порядке управления жилыми домами, находящимися в коллективной собственности, и передаче домов в управление товариществам собственников помещений". Принципиальная схема сделки опытным игрокам рынка недвижимости знакома — ее черты в целом сходны с обыкновенным расселением коммуналок. Есть и нюансы.
На первом этапе фирма доступными ей способами приобретает в собственность все квартиры в выбранном доме. Для этого подходит все: и расселение коммунальных квартир, и операции обмена принадлежащей гражданам жилплощади на квартиры в других домах, и обыкновенная покупка приватизированных квартир. Естественно, неприватизированные квартиры предстоит приватизировать.
Дальше — сложнее. Собственникам приватизированных квартир (все они должны быть своими для фирмы людьми, скажем, надежными сотрудниками или родственниками учредителей) предстоит создать жилтоварищество и подать заявку в Департамент жилья на образование кондоминиума (того самого товарищества собственников дома из лужковского постановления). Если заявка будет удовлетворена, а помешать этому трудно — в постановлении процесс образования кондоминиума достаточно подробно описан и объяснен, то в собственность товарищества перейдут не только все жилые помещения, но и нежилые помещения и места общего пользования. А под этим подразумеваются лестничные площадки, лифтовые шахты, а также придомовая территория (земельный участок). После этого варианты использования полученного в собственность объекта недвижимости могут быть самыми разными: от строительства нового жилого дома на очищенном земельном участке до перепланировки старого дома под офисный центр или просто продажи дома вместе с землей, на на которой он стоит.