Вступление в силу с 1 января 2006 года закона, облегчающего налоговое бремя для приобретающих квартиры по договору дарения, привело к росту популярности заключения дарственных договоров. Сегодня дарение недвижимости для граждан – самый реальный способ сэкономить время и деньги при передаче прав на жилье. Однако случается, что люди, не обладающие достаточной правовой грамотностью, рискуют лишиться законных квадратных метров.
Закон № 78-ФЗ «О внесении изменений в Налоговый Кодекс РФ», принятый Госдумой в июле 2005 года, отменил с 1 января 2006 года налог на имущество переходящее в порядке дарения и наследования. Если ранее граждане в зависимости от степени родства и стоимости подаренного объекта платили налог в размере от 5 до 40% стоимости подаренного объекта, то теперь они платят лишь 13%-типроцентный налог на доходы физических лиц. Кроме того, любое налогообложение отменяется при сделке дарения между членами семьи и близкими родственниками. «К ним относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры», — комментирует директор екатеринбургского юридического агентства «Юс-Когенс» Светлана Корабель. — «Если же, к примеру, племянник получает жилье в подарок от тети, то он по закону обязан платить налоги. Но формально эту норму можно обойти, если тетя сначала подарит квартиру своему брату (отцу племянника), а тот, в свою очередь — своему сыну». — продолжает госпожа Корабель.
Кроме того, на квартиры, полученные по безвозмездной сделке (наследование и дарение) не распространяется режим совместной собственности. «Это позволяет, к примеру, родителям защитить интересы своих детей, состоящих в браке. Если супруги разведутся, то квартира останется в собственности одаряемого и не будет делиться между мужем и женой, как другое имущество, находящееся в их совместном владении», — объясняет госпожа Корабель. При этом договор дарения имеет свои преимущества по сравнению с договором наследования. Подаренное имущество переходит в собственность одаряемого сразу после регистрации сделки, а унаследованное — лишь спустя полгода с момента смерти наследодателя. «Кроме того, необязательно, что после смерти завещателя квартира перейдет в собственность именно названных наследников, ведь завещание оспорить проще, чем договор дарения», — поясняет Евгений Шаламов.
«Если в семье сложные отношения и собственник хочет, чтобы только один родственник получил его имущество, то в договор дарения можно внести пункт, согласно которому жилье возвращается в собственность к дарителю, если одаряемый умирает раньше него. В этом случае наследники умершего не могут претендовать на долю в данной квартире», — продолжает старший юрист уральской юридической компании «ЭНСО» Рамиль Мардугаллямов.
Как отмечают эксперты, договором дарения вместо завещания предпочитают пользоваться родители при передаче жилья своим детям, бабушки-дедушки предпочитают дарственную на квартиру завещанию.
Фиктивный дар
Согласно данным Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, количество сделок по передачи жилого имущества за первый квартал 2008 года по сравнению с 2007 годом увеличилось на 33,4%. До 10% таких сделок, по мнению директора агентства недвижимости «Новосел на Бардина» Евгения Шаламова, являются дарственными. При этом, отмечают эксперты, преимущества безналоговой передачи жилья от одного собственника к другому оценили не только граждане, передающие и получающие наследство. «Практика показывает, что договор дарения, заключаемый между людьми посторонними, в 99% случаев является фиктивным, прикрывая сделку купли-продажи. Делается это обычно по инициативе покупателя, ведь при заключении договора дарения 13-процентный налог платит не тот, кто дарит квартиру, а тот, кто ее получает», — замечает директор «Тюменского агентства недвижимости» Денис Петров. «Одаряемый имеет возможность немного сэкономить и в этом случае. Для этого он должен договориться с дарителем, чтобы тот указал рыночную стоимость своего имущества ниже, чем она есть на самом деле. Случаи выявления таких нарушений единичны, так как налоговые органы обращают внимание на стоимость подарка, лишь если она неправдоподобно маленькая», — добавляет директор челябинского Центра недвижимости «ВЕК» Андрей Ветхов.
«Чаще всего дарение заменяет куплю-продажу, когда речь идет об отчуждении доли в коммунальной квартире. Это позволяет обойти норму о преимущественном праве покупки, которым обладают сособственники. Ведь именно им по закону правообладатель обязан предложить выкупить свою долю в первую очередь»,— рассказывает Светлана Корабель.
«Бесплатный сыр» и мышеловка
Эксперты предупреждают: пытаясь с помощью фиктивного дарения посторонним людям прикрыть сделку купли-продажи квартиры, нужно быть очень осмотрительным. «Риску в данном случае подвергаются обе стороны. Даритель, не оформив продажу официально, может не получить денег за свой «подарок». Рискует нажить вместе с квартирой неприятности и одаряемый. Потребовать изъятия у него «подаренного» жилья могут, например, предыдущие хозяева квартиры, если при отчуждении ими жилья дарителю были допущены малейшие нарушения. «Всегда существует вероятность, что даритель — это мошенник, который подделал доверенность или каким-то другим незаконным способом получил права на жилье. В случае же если сделка была оформлена как купля-продажа, лишить нового собственника жилья будет очень непросто», — говорит госпожа Корабель.
Следует быть осторожными и дарителям, передающим жилье родственникам. «Если есть какие-то сомнения в порядочности того, кому передается жилье, то в договоре можно указать право дарителя без ограничения времени пользоваться имуществом, то есть проживать, оплачивать и совершать другие действия», — советует Андрей Ветхов. Так же важным в ситуации дарения является получение согласия всех заинтересованных сторон, как то: супруга или супруги дарителя, обладающего правом на имущество, или кого-то еще. Последние могут в течение 3 лет признать сделку недействительной.
Обязательный аспект
Свои тонкости имеет договор, в котором даритель обещает передать другому лицу недвижимость в собственность по истечении какого-то времени. «Такие договоры могут заключаться между родственниками, когда, например, родители рассчитывают передать жилье своим детям в собственность после женитьбы или окончания вуза», — комментирует Рамиль Мардугаллямов. При этом даритель вправе изменить свое решение, если его имущественное или семейное положение или состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению его уровня жизни». Например, если квартира, в которой предполагал жить даритель, сгорела, была изъята, так как находилась в залоге, передана как часть совместной собственности супругу после развода или осталась единственным источником дохода (сдается и приносит прибыль).
Закон допускает и другие условия, при которых даритель имеет право вернуть подарок. Если одаряемый неподобающим образом распоряжается с подарком, обладающим большой неимущественной ценностью для дарителя, то последний вправе потребовать отмены дарения, однако дарителю придется убедить суд как в неадекватном обращении с предметом, так и его особого значения для дарителя.
«Договор дарения может быть оспорен и в случае, если он был совершен под влиянием обмана или заблуждения. Однако то и другое придется доказывать в суде, и сделать это, как правило, очень сложно. Например, если даритель думал, что только прописывает кого-либо или что ему передадут в собственность другое жилье, то необходимо будет предъявить очень весомые доказательства этих обстоятельств», — отмечает господин Мардугаллямов.
Также согласно 578 статье Гражданского кодекса, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Такие действия могут быть и не связаны с актом дарения. «В этой ситуации пострадавшему даже не обязательно обращаться в органы внутренних дел — ему достаточно, например, найти свидетелей случившегося, предъявить медицинскую справку или другие доказательства совершения таких действий одаряемым и их умышленный характер», — говорит господин Мардугаллямов. При этом, добавляет он, если после постановления суда об отмене дарения в собственности у одаряемого квартира уже не находится, например, он успел ее продать, подарить, или же с ней что-нибудь случилось, то он не должен будет нести никакой дополнительной ответственности за происшедшее и возмещать стоимость квартиры тому, кто ее подарил.
Кроме того, если одаряемый, которому обещано недвижимое имущество, умер до исполнения договора дарения, то его наследники не имеют права требовать от дарителя квартиру. Но если умирает даритель, то обязанность передать жилье переходит к его наследникам. Правда, как отмечает господин Мардугаллямов, эти условия действуют, если в договоре не указано иное.
При этом даритель несет дополнительную ответственность перед будущим владельцем своего жилья. К примеру, если подарок нанес новому владельцу или его имуществу вред, вследствие его скрытых недостатков, о которых даритель знал, но не сообщил, то одаренный имеет право потребовать возмещение ущерба.
Особые условия
Особая ситуация возникает, когда речь идет о квартире, купленной в кредит, если он еще не погашен. «В том случае, когда жилье взято под залог другой квартиры, само не является обремененным залоговыми обязательствами и находится в собственности дарителя, последний может передать квартиру через договор дарения», — поясняет Рамиль Мардугаллямов, — «При этом кредит продолжает погашать тот, кто его брал».
Но если кредит взят под залог той же самой квартиры, которую хотят подарить, то любое отчуждение предмета залога, передача в аренду или другому лицу в безвозмездное пользование возможно только с согласия банка, который является залогодержателем. Основанием для этого является 346 статья ГК. «Обычно банки не идут на такие условия, даже если одаряемый в состоянии продолжить погашение кредита», — добавляет Андрей Ветхов.
Наконец, дарить жилье можно далеко не всем. Статья 575 ГК запрещает делать дорогие подарки «работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан» и «государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей». Передавать им в собственность недвижимое имущество могут только близкие родственники.
Мария Худовекова